— N° RG 23/02489 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDD3X

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 06 Mai 2024

Minute n°24/728

N° RG 23/02489 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDD3X

le

CCC : dossier

FE :

M^e Alain FAGBEMI,

M^e Nadia MOGAADI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU SEIZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE [Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Madame [D] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Alain FAGBEMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. NOIROT, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 14 Mai 2024,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, et après prorogation du délibéré initialement prévu au 19 juillet 2024, M. NOIROT, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****

— N° RG 23/02489 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDD3X

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [O] est propriétaire d’un appartement avec un double emplacement de parkings, correspondant aux lots 47,63 et 123 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Courant 2022, Mme [O] a cessé de payer ses charges de copropriété.

Par courrier recommandé du 14 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], a mis en demeure de paiement Mme [O], de payer la somme de 8 223,65 € au titre des charges de copropriété impayées.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, le SDC a fait assigner Mme [O] devant le tribunal judiciaire de MEAUX, aux fins de paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Par ses dernières conclusions notifiées le 30 janvier 2024 par le Réseau Privé Virtuel des Avocats (RPVA), le SDC demande au tribunal, aux visas des articles 10 et 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, 1231-1 du code civil et, 514,696 et 700 du code de procédure civile, de :

« A TITRE PRINCIPAL

Rejeter des débats l’intégralité des pièces de Madame [O], ces dernières n’ayant jamais été communiquées ;

Rejeter la demande de délais de paiement de Madame [O] ;

Condamner Madame [D] [O] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence sise [Adresse 2] la somme de 6.192,68 € au titre des charges de copropriété dues au 1er trimestre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2022 sur la somme de 2.990,17 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si le Tribunal devait accorder des délais de paiement à Madame [O] :

Assortir les délais de paiement d’une clause de déchéance du terme incluant le paiement des charges courantes et postérieures ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Condamner Madame [D] [O] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence sise [Adresse 2] les sommes suivantes :

3.000 € à titre de dommages et intérêts.

3.000 € sur le fondement des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile. Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner Madame [D] [O] aux entiers dépens ».

Le SDC soutient que l’arriéré de charges de copropriété de Mme [O] d’une somme de 6 192,68 € arrêtée au 1er trimestre 2024, résulte de l’approbation des comptes en assemblées générales et constitue une créance liquide, certaine et exigible.

Il estime que la résistance abusive de Mme [O] occasionne un préjudice distinct à la copropriété, obligeant les autres copropriétaires à faire des avances de trésorerie.

Le SDC s’oppose à la demande de délai de paiement de Mme [O] estimant qu’elle n’a eu que 18 mois d’inactivité et qu’elle ne justifie pas de frais supplémentaires l’empêchant d’acquitter ses charges de copropriété pendant trois ans.

Par ses dernières conclusions notifiées le 8 février 2024 par le RPVA, Mme [O] demande au tribunal de :

— constater le virement de la somme de 4 000 € en date du 27 octobre 2023, sur le compte du SDC dont le solde de la créance est ramené à 6 311,62 € ;

— faire droit à sa demande de remboursement de la dette en 20 mensualités de 315,58 € ;

— Rejeter les demandes formulées par le SDC au titre des dommages et intérêts et des frais irrépétibles.

Mme [O] reconnaît la dette arrêtée le 15 décembre 2023 de 6 192,68 €. Elle explique qu’elle était dans l’incapacité financière et matérielle d’assumer ses charges de copropriété pendant ses 18 mois d’inactivité. Elle précise que sa situation financière ne lui permet pas de proposer une mensualité plus importante que celle de 315,58 €.

Elle estime que le SDC ne justifie aucunement d’un préjudice et ajoute qu’une proposition amiable avait été faite dès le 29 septembre 2023 et, le 16 octobre suivant, refusée par le SDC.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 mai 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 14 mai 2024 et mise en délibéré au 19 juillet 2024, prorogé au 16 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité des pièces communiquées par Mme [O]

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, le SDC se prévaut du non-respect du contradictoire et sollicite le rejet des pièces versées aux débats par Mme [O].

Or, les 12 pièces produites par Mme [O] ont fait l’objet de bordereaux de communication de pièces notifiées par le RPVA les 31 octobre 2023, 3 novembre 2023 et 8 février 2024, sans que le conseil du SDC ne se manifeste auprès du juge de la mise en étant quant à une absence de communication de ces pièces. Par ailleurs, le SDC ne peut en toute hypothèse prétendre n’avoir reçu aucune pièce de Mme [O], alors que les pièces 8 à 10 ont été transmises par le RPVA.

Il en résulte que le principe du contradictoire a bien été respecté et, que la demande du SDC sera rejetée.

Sur la demande principale

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 10-1 de la même loi dispose :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, le SDC verse aux débats :

— un extrait cadastral désignant Mme [O] comme propriétaire des lots 47,63 et 123 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 octobre 2020 et 13 octobre 2022, approuvant les comptes charges, dépenses et travaux du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2023 ;

— les appels de provisions et charges courantes correspondants aux charges de copropriétés de Mme [O] sur la même période ;

— un relevé du compte de copropriété de Mme [O], édité le 30 janvier 2024, comprenant les charges de copropriété du 4e trimestre 2020 au 4e trimestre 2023 avec un solde débiteur de 6 192,68 € intégrant 1 008,98 € de frais de recouvrement ;

Mme [O] soutient avoir payé 4000 € le 27 octobre 2023, mais ce paiement est bien incorporé sur son relevé de compte détaillé au 30 janvier 2024 produit par le SDC. Mme [O] ne conteste pas le montant des frais de recouvrement de 1008,98 €.

Dès lors le SDC est titulaire d’une créance certaine, liquide et exigible d’une somme de 6192,68 € à l’encontre de Mme [O], au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement du 4e trimestre 2020 au 4e trimestre 2023 inclus.

Par conséquent, Mme [O] sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur les dommages et intérêts et les intérêts légaux

Aux termes des articles 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance. La simple résistance à une action en justice ne peut constituer un abus de droit qui exige au moins un acte de mauvaise foi.

En l’espèce, le SDC ne démontre ni la résistance abusive de Mme [O], ni un préjudice distinct. En conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Concernant les intérêts légaux, ils courront à compter de la mise en demeure du 10 février 2022 versée aux débats, sur la somme de 2 990,17 € objet de cette mise en demeure. Pour le surplus de la dette, les intérêts courront à compter de l’assignation, soit le 30 mai 2023.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice distinct sera rejetée et, les intérêts légaux courront à partir du 10 février 2022, sur la somme de 2 990,17 € et, à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes des articles 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, Mme [O] fait état des actes de naissance de ses 3 enfants mineurs, à charge, de son contrat à durée indéterminée en tant que cadre débutant le 1er juillet 2023 pour une rémunération brute de 5 000 €, ainsi que d’un échéancier d’électricité, sur la période du 5 mai 2023 au 5 mars 2024, avec une mensualité de 204 €, auprès de la société Total Energie.

Elle produit également deux courriers de son conseil, en date du 29 septembre 2023 et du 16 octobre suivant, dans lesquels, Mme [O] propose une régularisation amiable de sa dette au SDC, ainsi que les captures d’écran de deux virements bancaire totalisant 4 000 € à destination du SDC.

Il résulte de ces éléments que Mme [O] ayant ses trois enfants mineurs à charge, fait preuve de bonne foi dans la régularisation de sa dette.

Au regard de la situation financière établie devant le tribunal, Mme [O] est en mesure de rembourser sa dette à raison de 20 mensualités, soit 19 mensualités de 315 € et la 20e du solde de la créance du SDC pour un montant de 207,68 €.

Ainsi, il sera fait droit à la demande de Mme [O] en lui accordant le moratoire précité.

Il convient de rappeler que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des charges courantes de copropriété exigibles pendant les délais accordés entrainerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait immédiatement exigible.

Il est rappelé que la décision du juge sur l’échelonnement de la dette « suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Sur les autres demandes

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Mme [O] sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Succombant, Mme [O] sera condamnée à payer 500 € au SDC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de droit sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] de sa demande de rejet des pièces communiquées par Madame [D] [O] ;

CONDAMNE Madame [D] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], la somme de 6 192,68 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2022 sur la somme de 2 990,17 € et à compter du 30 mai 2023 pour le surplus, au titre des arriérés de charges de copropriété exigibles au 1er janvier 2024 inclus ;

AUTORISE Madame [D] [O] à se libérer de la dette d’un montant de 6192,68 € sur 20 mensualités, 19 mensualités de 315 € et la 20e de 207,68 €, les mensualités devant être payées le 1er de chaque mois suivant la signification du présent jugement.

DIT que le défaut de paiement d’une seule des mensualités précitées à son échéance ou le non-paiement des charges de copropriété courantes exigibles pendant la durée du moratoire accordé entraînerait la déchéance de celui-ci, ce de plein droit, de sorte que la totalité du solde restant dû deviendrait immédiatement exigible.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts pour un montant de 3000 € ;

CONDAMNE Madame [D] [O] aux dépens d’instance ;

CONDAMNE Madame [D] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT