Min N° 25/00723

N° RG 25/01857 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD53H

Syndic. de copro. DU [Adresse 1]

C/

Mme [W] [K] [B] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 août 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. DU [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [K] [B] [G]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 juin 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice NORET

Copie délivrée

le :

à : Madame [W] [K] [B] [G]

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [K] [B] [G] est propriétaire du lot de copropriété n°4, situé [Adresse 4] ([Adresse 6]).

Le 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] à MEAUX, représenté par son syndic la S.A.R.L CAP sise à MEAUX (77100), a fait assigner avec sommation de payer préalable Madame [W] [K] [B] [G] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner Madame [W] [K] [B] [G] à lui payer la somme de 3.916,46 euros, au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner Madame [W] [K] [B] [G] à lui payer la somme de 524,84 euros au titre des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner Madame [W] [K] [B] [G] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil,condamner Madame [W] [K] [B] [G] à lui payer la somme de 1.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic la S.A.R.L CAP sise à [Localité 10], représenté par son conseil à l’audience, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise s’opposer à l’octroi de délais de paiement au profit de la défenderesse.

Il dépose son dossier de plaidoirie et produit un décompte des sommes dues pour les charges impayées d’un montant de 4.441,30 euros se décomposant en 3.916,46 euros de charges et 524,84 euros de frais, arrêté au 2 avril 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre 2025 incluse).

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [W] [K] [B] [G] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et que cette absence de paiement a des conséquences sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Bien que citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [W] [K] [B] [G] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera statué sur les demandes visées par l’assignation délivrée à la défenderesse avec production d’un décompte de charges arrêté au 1er avril 2025, soit avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2025, aucune actualisation n’étant possible du fait de son absence à l’audience.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic la S.A.R.L CAP sise à [Localité 10], verse aux débats:

un relevé de propriété attestant que Madame [W] [K] [B] [G] est propriétaire du lot de copropriété n°4, situé [Adresse 4] ([Adresse 8] décompte arrêté au 1er avril 2025,les appels de fonds,une lettre de relance en date du 18 mai 2022,une deuxième lettre de relance en date du 29 août 2022,une mise en demeure par avocat en date du 10 novembre 2023 avec accusé de réception délivrée en date du 14 novembre 2023 ,une sommation de payer délivrée par commissaire de justice en date du 20 mars 2023 ,une lettre d’huissier invitant la défenderesse à participer à une procédure de recouvrement simplifiée, transmise avec accusé de réception en date du 5 décembre 2024, retournée à l’expéditeur pour le motif « avisé non réclamée »une lettre d’huissier en date du 14 janvier 2025 ,les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires tenues les 15 décembre 2022 et 16 janvier 2024,un contrat de syndic en date du 14 décembre 2021.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Madame [W] [K] [B] [G] ne s’est pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4.441,30 euros, après déduction des frais (736,16 euros de frais d’huissier et d’avocat ; 50 euros de frais de mise en demeure et 16 euros de fais de relance) un montant de 3.639,14 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner Madame [W] [K] [B] [G] au paiement de la somme de 3.639,14 euros, au titre des charges dues à la date du 2 avril 2025 (appel de fond du 2ème trimestre 2025 incluse).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 avril 2025, date de l’assignation.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 2 avril 2025 que le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic la S.A.R.L CAP sise à [Localité 10], réclame le remboursement de tous les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de ladite créance d’un montant total de 524,84 euros.

Le demandeur produit un décompte sur lequel figure les sommes suivantes :

50 euros de frais de mise en demeure pour les deux lettres de mise en demeure des 19 février 2021 et 29 août 2022,16 euros de frais de relance pour deux lettres en date du 9 décembre 2020 et du 18 mai 2022,250 euros de frais d’avocat,486,16 euros de frais de procédure d’huissier.

Concernant les frais de mise en demeure, le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic la S.A.R.L CAP sise à [Localité 10], indique des frais d’un montant de 50 euros pour deux lettres de mise en demeure facturées le 19 février 2021 et le 29 août 2022, or, il ne justifie que d’une seule des deux lettres susvisées et il en est de même pour les frais de relance des deux lettres en date du 9 décembre 2020 et du 18 mai 2022.

Par ailleurs, aucun accusé de réception ni autre justificatif, pouvant démontrer la réception de ces lettres par la défenderesse, n’est versé aux débats.

Par conséquent, aucune somme ne peut être réclamée à la défenderesse à ce titre.

S’agissant des frais de constitution du dossier par avocat, le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.R.L CAP sise à [Localité 10], il ne produit aucun justificatif pour un montant de 250 euros.

Enfin, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.R.L CAP sise à [Localité 10] de la demande de remboursement des frais de procédure d’huissier, déjà inclus dans les dépens.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.R.L CAP sise à [Localité 10], sera débouté de l’ensemble de ses demandes au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic la S.A.R.L CAP sise à [Localité 10] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [K] [B] [G] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches que le demandeur a dû accomplir, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic la S.A.R.L CAP sise à [Localité 10], la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant en sa section 4, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [W] [K] [B] [G] à verser au syndicat des copropriétaires DU [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.R.L CAP sise à [Localité 10], la somme de 3.639,14 euros, au titre des charges dues à la date du 2 avril 2025 (appel de fond du 2ème trimestre 2025 incluse) ; ces sommes étant majorées des intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025, date de l’assignation ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires DU [Adresse 2] [Localité 9], représenté par son syndic la S.A.R.L CAP sise à [Localité 10] de sa demande de condamnation au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [W] [K] [B] [G] à verser au syndicat des copropriétaires DU [Adresse 2] [Localité 9], représenté par son syndic la S.A.R.L CAP sise à [Localité 10], la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [K] [B] [G] aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière La juge