N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00901 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GONM

Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[L] [Z]

C/

[P] [G] [J]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 14 Janvier 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 12 Novembre 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 14 Janvier 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [L] [Z]

né le 16 Juillet 1954 à [Localité 1] (87)

demeurant [Adresse 1]

COMPARANT en personne ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [P] [G] [J]

né le 20 Septembre 1967 au PORTUGAL

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 12 Novembre 2025, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 14 Janvier 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 avril 2019, Monsieur [L] [Z] a donné à bail d’habitation à Monsieur [P] [G] [J] un appartement situé [Adresse 3], pour une durée de trois ans renouvelables à compter du 23 avril 2019, moyennant un loyer mensuel de 252 €, outre une provision sur charges mensuelles de 18 € ainsi qu’un dépôt de garantie de 252 €.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 22 octobre 2024, Monsieur [L] [Z] a fait délivrer à Monsieur [P] [G] [J] un congé pour motifs légitimes et sérieux pour le 22 avril 2025, date fixée pour la remise des clés et l’état des lieux de sortie.

Par exploit délivré à étude le 5 août 2025, Monsieur [L] [Z] a fait assigner Monsieur [P] [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater la résiliation du bail par l’effet du congé motifs légitimes et sérieux en date du 22/10/204 ainsi que l’expiration du bail à la date du 22/04/2025 ;

— le déclarer occupant sans droit ni titre des locaux occupés sis [Adresse 4] depuis le 23/04/2025 ;

— ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— le condamner au paiement de la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-7 du code civil ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, outre les charges et taxes récupérables, à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux et la restitution des clés ;

— le condamner au paiement de la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-7 du code civil ;

— le condamner au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la présente assignation ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 novembre 2025.

Lors de l’audience susdite, Monsieur [L] [Z], comparant en personne, a sollicité la validation du congé délivré par commissaire de justice et a maintenu les termes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes, il expose que le congé délivré est fondé sur trois manquements, à savoir le défaut d’assurance locative, le défaut de paiement du loyer et le défaut d’entretien du chauffe-eau.

Il indique ainsi qu’aucune assurance n’est justifiée par le locataire depuis 2020 et ce malgré plusieurs relances.

Il ajoute que le locataire n’a effectué que des règlements partiels du loyer et des charges et que reste due à ce jour la somme de 49,84 €. Il précise que le défendeur a délibérément aggravé sa dette locative et ce alors qu’il dispose d’une situation financière lui permettant d’être à jour de ses obligations tel que cela ressort du diagnostic social et financier.

Concernant le chauffe-eau, il indique que le défaut d’entretien persistant malgré plusieurs relances, incombant pourtant contractuellement au locataire, est dangereux, dès lors que le logement est alimenté au gaz de ville et donc susceptible d’explosion.

Monsieur [L] [Z] explique que Monsieur [P] [G] [J] n’a pas libéré les lieux pour le 22 avril 2025, aucun état des lieux de sortie n’ayant pu être établi.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [P] [G] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le jugement a été mis en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

***

Par ailleurs, en application de l’article 4 du code de procédure civile, il sera rappelé que la juridiction n’est saisie que des seules prétentions figurant au dispositif de l’acte introductif d’instance ou de conclusions contradictoirement et préalablement notifiées avant l’audience.

Sur la validité du congé :

En application de l’article 15 – I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, Monsieur [L] [Z] a fait délivrer à Monsieur [P] [G] [J] un congé pour motifs légitimes et sérieux par acte de commissaire de justice délivré le 22 octobre 2024 pour un terme fixé au 22 avril 2025. Le bailleur a donc respecté le délai de préavis de six mois.

En outre, le congé délivré mentionne bien les motifs légitimes sérieux à savoir le défaut d’assurance, le défaut de paiement du loyer ainsi que le défaut d’entretien du chauffe-eau. Par ailleurs, il est justifié au débat des manquements évoqués dans le cadre dudit congé.

En effet, le bailleur verse au débat plusieurs relances adressées au locataire lui rappelant son obligation de fournir une attestation d’assurance locative, d’entretenir le chauffe-eau ainsi que de payer les loyers et charges, demeurant irrégulièrement honorés tel que cela ressort du décompte joint.

Il est donc établi par le bailleur que le locataire a manqué à ses obligations, en l’espèce à celle de s’assurer contre les risques locatifs prévue à l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, à celle de payer les loyers et charges prévue à l’article 7a de la même loi ainsi qu’à celle d’entretenir le chauffe-eau telle que prévue par l’article 7d.

En conséquence, le congé délivré est valable.

Sur les demandes de résiliation et d’expulsion :

En application de l’article 15 I susvisé, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Le bail se trouvant résilié par l’effet du congé valablement délivré, Monsieur [P] [F] [J] est occupant sans droit ni titre depuis le 22 avril 2025.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [F] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est.

Sur l’indemnité d’occupation :

Sur les Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 avril 2025, Monsieur [P] [G] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 305,43 €, et de condamner Monsieur [P] [G] [J] à son paiement à compter du 22 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La réparation intégrale du préjudice consiste à replacer la victime du dommage subi dans des conditions identiques à celles qui auraient existé si le dommage n’avait pas eu lieu.

En l’espèce, si le maintien dans les lieux après l’expiration du préavis constitue une faute civile en ce qu’il prive le propriétaire de la jouissance de son bien ce préjudice est déjà réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation.

En outre, le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui constitué par la privation de jouissance du bien.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée.

Sur les mesures accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [P] [G] [J] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de l’assignation.

Il convient également de condamner Monsieur [P] [G] [J] à payer à Monsieur [L] [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les intérêts de la somme allouée courront à compter du jugement en vertu de l’article 1231-7 du code civil.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juges des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré le 22 octobre 2024, à effet au 22 avril 2025 ;

DIT que Monsieur [P] [G] [J], déchu de tout titre d’occupation des locaux loués, est occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 3], depuis le 22 avril 2025 ;

DIT que le bail liant les parties est résilié à la date du 22 avril 2025 ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Monsieur [P] [G] [J] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution et ne concernent que les meubles appartenant au locataire ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 22 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué soit 305,43 € (trois cent cinq euros et quarante-trois centimes) et CONDAMNE Monsieur [P] [G] [J] à son paiement ;

DEBOUTE Monsieur [L] [Z] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] [J] à payer à Monsieur [L] [Z] la somme de 500 € (cinq cents euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile, et à ce avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] [J] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON