— N° RG 25/00430 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD43X

Date : 25 Juin 2025

Affaire : N° RG 25/00430 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD43X

N° de minute : 25/00342

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 30-06-2025

à : M^e Audrey CAGNEAUX-DUMONT + dossier

M^e Stanislas DE JORNA

M^e Jean-Charles NEGREVERGNE + dossier

Me [Localité 26] RIVRY

M^e Yann ROCHER

Régie

Service Expertise

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

SCI [R]

[Adresse 4]

[Localité 19]

représentée par M^e Audrey CAGNEAUX-DUMONT, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par M^e Léa MANCHE, avocat au barreau de MEAUX

DEFENDERESSES

SCCV FRG VILLENOY

[Adresse 14]

[Localité 17]

représentée par M^e Anne DI GIOVANNI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

M^e Stanislas DE JORNA, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

Syndicat des copropriétaires de la copropriété CANL 1 immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic la société SNG sas

[Adresse 3]

[Localité 18]

représentée par M^e Yann ROCHER, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par M^e Solène BERTAULT, avocat au barreau de MEAUX

SA ALLIANZ IARD

[Adresse 2]

[Adresse 25]

[Localité 20]

représentée par M^e Elsa PINDER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

M^e Jean-Charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, substitué par M^e Anissa ROBIN EL KHADRAOUI, avocat au barreau de MEAUX

SA MMA

[Adresse 5]

[Localité 15]

représentée par M^e Luc RIVRY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 14 Mai 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés ls 14, 15 et 24 avril 2025, la S.C.I [R] a fait assigner la S.C.C.V FRG VILLENOY, la S.A ALLIANZ IARD, la S.A MMA IARD et le syndicat des copropriétaires – copropriété [Adresse 23] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I [R] expose avoir acquis, suivant acte notarié en date du 27 février 2014 un ensemble immobilier comprenant un bâtiment a usage industriel destiné à la destruction situé [Adresse 8], moyennant le prix de 1 154 800 €, payé pour partie comptant et pour partie au moyen d’une dation en paiement constituée par l’obligation de la SCCV FRG VILLENOY de construire et livrer à la SCI [R] trois appartements et six emplacements de stationnement situés [Adresse 6] VILLENOY pour le 27 février 2016 au plus tard.

Un procès-verbal de livraison des trois appartements a été signé entre les parties le 15 décembre 2015.

Suivant acte authentique en date du 04 mai 2016, il a été constaté le transfert de propriété des trois appartements et des six emplacements de stationnement à effet rétroactif au 15 décembre 2015.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 22], la SCI [R] aurait donné l’appartement [Cadastre 10] à bail a usage d’habitation et conservé l’appartement [Cadastre 12] a usage de résidence secondaire de ces cogérants.

Le 03 janvier 2022, elle a procédé à une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie assureur ALLIANZ IARD, assureur dommages ouvrage, en raison de fuites au plafond de l’appartement [Cadastre 10] occupé par des locataires. Un rapport préliminaire d’expertise dommage ouvrage été dressé le 29 janvier 2022 aux termes duquel il était constaté “un décroché de façade (…) En parallèle cet appartement a subi un dégât des eaux en juin 2021 à cause de violent orage (…) La terrasse a débordé par les menuiseries extérieures dans l’appartement n°[Cadastre 12] aussi l’événement ponctuel qui a amené de l’eau au plafond de l’appartement [Cadastre 10] est à rapprocher de cet événement climatique exceptionnel reconnu catastrophe naturelle”.

Un second dégât des eaux été rapporté par ses locataires et un constat amiable de dégât des eaux était dressé le 16 août 2022. Un nouveau rapport préliminaire d’expertise dommage ouvrage était produit le 24 novembre 2022 aux termes duquel “des dégradations sont visibles au niveau du plafond de la cuisine de l’appartement celui-ci est situé sous l’appartement à Monsieur [E]. Dans celui ci sont indiquées des venues d’eau récurrentes au niveau des ouvrants de la baie vitrée du séjour donnant sur une terrasse situé à l’aplomb de la zone dégradée en plafond de l’appartement [Adresse 11] (…)”. Par suite, la société INEOS intervenait sur les lieux afin de localiser l’origine du sinistre du dégât des eaux et indiquait que leur origine se trouverait dans une absence de relevé d’étanchéité sur l’appui de la porte fenêtre recouvert de paxalu. (Eau stagnante dû à une mauvaise pente).

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En raison d’infiltrations d’eau provoquant des dommages au parquet du salon et de la cuisine de l’appartement [Adresse 13], la SCI [R] déclarait de nouveau un sinistre auprès de son assurance habitation, la compagnie MMA IARD.

Un rapport technique était dressé le 18 janvier 2023 aux termes duquel “les dommages dans l’appartement du troisième étage à savoir le parquet devront être pris en charge par l’assureur de l’immeuble ceux-ci ayant été évalués approximativement à la somme de 10 000 € (…) S’agissant de l’appartement du deuxième étage dont l’origine n’est pas déterminée l’intervention de l’assureur dommage ouvrage est nécessaire”

Un rapport de carence d’expertise dommage ouvrage était dressé par le 22 février 2023.

Par suite, elle missionnait la société PHENIX pour l’émission d’un rapport de recherche de fuite sur canalisation/infiltration. Aux termes de ce rapport, il était mis en exergue “aucune infiltration par la porte-fenêtre PVC dans la pièce principale dans l’appartement 334 – infiltration par les joints dégradés du becquet béton au dessus des relevés face aux portes fenêtres” il était préconisé “de faire réaliser la réfection des joints mastics d’étanchéité sur toute la continuité du becquet béton situé en façade nord (…)” .

Le 25 septembre 2023, elle faisait appel à un Commissaire de justice aux fins de constat lequel constatait notamment le caractère abîmé des parquets et du matériel fixé pour éviter de nouvelles inondations.

Un nouveau rapport de fuite était alors dressé par la société PHENIX les 28 septembre 2023 et 03 octobre 2023.

La demanderesse excipe de ce que les désordres dénoncés sont, malgré plusieurs interventions et constatations de technicien, toujours persistants.

A l’audience du 14 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la S.C.I [R] a maintenu les termes de ses exploits introductifs d’instance.

La S.C.C.V FRG VILLENOY, la S.A ALLIANZ IARD, la S.A MMA IARD et le syndicat des copropriétaires – copropriété [Adresse 23], valablement représentées, ont formulé les protestations et réserves d’usage.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

1 – Sur la demande principale en expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Une mesure d’instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile lorsqu’une juridiction du fond est saisie de l’affaire. La condition d’absence de saisine préalable des juges du fond s’apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c’est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue.

L’article 146 du code de procédure civile ne s’applique pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, la S.C.I [R] n’a pas à démontrer l’existence des désordres ou fautes qu’ils invoquent puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Ils doivent seulement justifier d’éléments rendant crédibles leurs suppositions.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que inondations et infiltrations constantes se produisent au sein de l’appartement querellé. La réalité des désordres n’est pas contestée.

Au regard de ces éléments, la S.C.I [R] dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres allégués, un procès éventuel en responsabilité contre la S.C.C.V FRG VILLENOY, la S.A ALLIANZ IARD, la S.A MMA IARD et le syndicat des copropriétaires – copropriété [Adresse 24] n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la S.C.I [R] le paiement de la provision initiale.

2 – Sur les mesures de fin de jugement

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens devront demeurer à la charge de la S.C.I [R].

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Ordonnons une mesure d’expertise,

Désignons pour y procéder

Monsieur [Z] [J]

[Adresse 9]

[Localité 16]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 01.49.29.69.16

Port. : 06.08.72.65.05

Email : [Courriel 21]

avec mission de :

— entendre les parties et tous sachants,

— prendre connaissance de tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 8] après y avoir convoqué les parties,

— examiner les lieux objet du litige, dire s’ils sont affectés des désordres et des non conformités mentionnés par la demanderesse dans son assignation,

— dans l’affirmative, les décrire, en rechercher les causes et préciser pour chacun d’eux s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en oeuvre, d’un non respect des règles de l’art, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

— fournir tout renseignement technique et de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices de toute nature éventuellement subis, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant du sinistre, notamment le préjudice de jouissance,

— décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et aux non conformités constatés ; en évaluer le coût poste par poste après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées présentés par les parties dans le délai qu’il leur aura imparti ; préciser la durée des travaux préconisés,

— donner son avis sur la solution économiquement la plus raisonnable,

— donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis par la S.C.I [R] du fait des désordres, des non conformités et des travaux de reprise à effectuer ; en proposer une évaluation chiffrée,

— indiquer le montant de la dépréciation de l’immeuble pour le cas où il ne pourrait pas être remédié à certaines malfaçons,

— s’il y a lieu, proposer un compte entre les parties,

— d’une manière générale, faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

* en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable,

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 4000 € le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la S.C.I [R] à la Régie de ce tribunal au plus tard le 25 août 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire dans les SIX MOIS de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile,

Laissons les dépens à la charge de la S.C.I [R],

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président