— N° RG 25/01196 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3OC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Loyers Commerciaux

Date : 11 Juin 2025

N° RG 25/01196 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3OC

Minute n° 25/00006

Formule Exécutoire délivrée

le : 12-06-2025

à : M^e Anne GARZON + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 12-06-2025

à : M^e Virginie HEBER SUFFRIN + dossier

Service expertise

Régie

JUGEMENT DU ONZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE GENERALE

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Anne GARZON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [B] [P]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par M^e Virginie HEBER SUFFRIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge statuant comme juge des loyers commerciaux

DEBATS

A l’audience publique du 07 Mai 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame Béatrice BOEUF, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge, ayant signé la minute avec Madame Béatrice BOEUF, Greffière ;

EXPOSE DES FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2000, modifié par avenant en date du 29 novembre 2020, Monsieur [B] [P] a donné à bail commercial à la S.A SOCIÉTÉ GÉNÉRALE un local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 11] pour une durée de neuf années entières et consécutives dont six fermes moyennant un loyer annuel 171 600 francs payable par avance et par fraction trimestrielle.

Le 21 mars 2011, la S.A SOCIÉTÉ GÉNÉRALE a sollicité le renouvellement du bail lequel a été accepté par Monsieur [B] [P] par acte de commissaire de justice le 15 juin 2011. Par l’effet du renouvellement, le loyer annuel s’élevait à 42 821,08 euros.

Le 29 octobre 2020, la S.A SOCIÉTÉ GÉNÉRALE mandatait la société A.B.Expertises afin d’évaluer la valeur locative du local. Selon le rapport déposé, la valeur locative était estimée à 20 768 euros annuel.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2021, la S.A SOCIÉTÉ GÉNÉRALE sollicitait de nouveau le renouvellement du bail avec une révision du loyer vu à la baisse. Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2021, le bailleur acceptait le principe du renouvellement mais refusait la modification du loyer sollicité par son preneur et indiquait que celui-ci se reconduirait dans les conditions initiales avec l’indexation prévu initialement par les clauses contractuelles du bail avec une réévaluation possible selon l’ICC du 3ème trimestre.

Suivant mémoire préalable déposé le 28 mars 2023, la S.A SOCIÉTÉ GÉNÉRALE sollicitait de fixer le loyer au 1er avril 2021 à la valeur locative, laquelle est inférieure au loyer contractuel.

Aucun accord n’étant intervenu, par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, la S.A SOCIÉTÉ GÉNÉRALE a fait assigner Monsieur [B] [P] à l’audience du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Meaux en date du 09 avril 2025 au visa notamment des articles L145-33 et R145-7 du code de commerce et de son mémoire préalable du 28 mars 2023.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 mai 2025 date à laquelle elle a été plaidée.

Aux termes de son mémoire en demande régularisé le 28 mars 2025, la S.A SOCIETE GENERALE demande :

A titre principal

— Fixer le loyer au 1er avril 2021 à la valeur locative, laquelle est inférieure au loyer contractuel et ressort, en l’état d’une pondération des locaux loués sur une base de 103,84 m² d’une valeur unitaire de 210 euros / m² et d’un abattement de 6% pour charges exorbitantes du droit commun à la somme de 20 500 euros

— Fixer en conséquence le loyer à la somme annuelle HT et HC de 20 500 euros

— Juger que le dépôt de garantie sera ramené à 3 mois du nouveau loyer

— Juger que les trop versés de loyer porteront intérêt au taux légal à compter de la notification du présent mémoire, au fur et à mesure de chaque échéance et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Subsidiairement

— Si une mesure d’expertise était ordonnée, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à 20 500 euros HT et HC,

En tout état de cause,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— Condamner Monsieur [B] [P] au paiement d’une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Au soutien de ses prétentions, la S.A SOCIÉTÉ GÉNÉRALE explique qu’aux termes de l’étude de valeur locative menée à son initiative, le loyer commercial fixé par son bailleur est supérieur à la valeur du bien.

Aux termes de son mémoire en réponse visée par le greffier le 7 mai 2025, Monsieur [B] [P] demande :

— Débouter la société générale de toutes ses demandes,

— Désigner tel expert judiciaire qu’il lui plaira avec pour mission de :

* convoquer les parties et dans le respect du principe du contradictoire se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 10], les décrire

* entendre les parties en leurs dires et explications

* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2021 au regard :

des caractéristiques du local

de la destination des lieux

des obligations respectives des parties

des facteurs locaux de commercialité

des prix couramment pratiqués dans le voisinage

* rendre compte du tout et donner son avis motivé

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions

— Dire que la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’Expert sera à la charge de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE celle-ci étant à l’initiative de la présente instance,

— Fixer le loyer provisionnel du pendant la durée de la procédure au montant du loyer en cours,

— Condamner la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE à payer à Monsieur [B] [P] la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Réserver les dépens

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [B] [P] explique que l’étude locative menée à l’initiative de la défenderesse est partisane et qu’à défaut d’accord amiable et que dès lors le loyer devra être fixé à l’issue d’une expertise.

Par note en délibéré dûment autorisée, Monsieur [B] [P] a transmis par RPVA le 07 mai 2025 l’accusé de réception de la notification de son mémoire intervenue le 8 avril 2025.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 11 juin 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

Les parties s’étant accordées sur le principe du renouvellement du bail, le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé. A défaut de stipulation contractuelle spécifique, la valeur locative est déterminée selon les critères légaux laquelle s’impose aux parties et au juge. Il appartient au juge de rechercher, même d’office, si le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative. Le loyer en renouvellement est fixé en tenant compte des éléments existants à la date du renouvellement.

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aux termes de l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Il est constant que le juge peut se fonder sur un rapport privé amiable non contradictoire si il est discuté contradictoirement dans un débat judiciaire. (Cass, Com 25 novembre 2021 RG 19-03.390).Toutefois, le juge ne dispose, en l’état, pas d’élément suffisant permettant de faire droit à la demande. En effet, le demandeur produit aux débats une évaluation de valeur locative non réalisée au contradictoire du défendeur et dont les termes sont remis en cause par ce dernier.

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Il apparaît que les éléments produits par le demandeur, même s’ils sont discutés par le preneur, ne permettent pas, en l’état, de fixer la valeur locative des locaux loués à la S.A SOCIÉTÉ GÉNÉRALE, ni de dire s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 de nature à entraîner le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Par ailleurs, les éléments requis pour statuer sur la demande de fixation du loyer ne peuvent être obtenus par les vérifications personnelles du juge ou par un constat.

Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, avant dire droit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement et aux frais avancés de la société S.A SOCIÉTÉ GÉNÉRALE qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuellement en vigueur.

Les dépens et les autres demandes seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, par jugement avant dire droit contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

[X] [G]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 01.42.21.11.55

Port. : 06.25.43.78.46

Email : [Courriel 13]

DIT que l’expert aura pour mission de :

— convoquer les parties et les entendre, assistées, le cas échéant, de leur conseil et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’ expertise ;

— se rendre sur place, visiter les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 12],

— décrire les lieux loués en déterminant notamment leur surface;

— se faire remettre par les parties tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment l’ensemble des pièces produites dans le cadre du présent litige;

— donner son avis sur une éventuelle modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce et leur incidence sur l’activité du preneur ;

— fournir à la juridiction tous éléments d’appréciation technique et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer la valeur locative des locaux commerciaux objets du bail renouvelé le 1er avril 2021 au regard des critères définis par l’article L. 145-33 du code de commerce ;

— faire toutes constatations et observations utiles à la solution du litige;

— répondre aux dires des parties ;

ORDONNE aux parties de produire les pièces réclamées par l’expert à première demande ;

AUTORISE l’expert à s’adjoindre tout sapiteur de son choix si nécessaire ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que l’expert commencera ses opérations dès l’avis par le greffe du versement de la consignation, et qu’il déposera son rapport dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DIT que l’expert, en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera parvenir une copie aux parties ou à leurs avocats, mention en étant portée sur l’original ;

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que la S.A SOCIETE GENERALE devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du greffe (service expertise) avant le 31 août 2025, une provision de 3 000 euros à valoir sur la rémunération définitive de l’expert ;

DIT que faute de consignation dans ledit délai, la commission de l’expert deviendra caduque et sera privée de tout effet, sauf prorogation accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport, accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et adresser un exemplaire de celle-ci aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ;

FIXE le montant du loyer provisionnel dû au titre du bail en renouvellement au montant du loyer actuellement en vigueur ;

RESERVE les plus amples demandes des parties et les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le Greffier Le Président