Du 21 novembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/00761 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEPI

AQUITANIS

C/

[P] [N] [D], [X] [T]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 21/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 2] Métropole

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par Mme [I] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Madame [P] [N] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [X] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentés par Avocat à l’audience du 20/06/2024

Absents à l’audience du 19/09/2024

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Avril 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs ayant précédemment comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé des 2 et 15 juillet 2013, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] Métropole AQUITANIS (ci-après AQUITANIS) a donné à bail à Mademoiselle [P] [N] [D] et Monsieur [X] [T] un bien à usage d’habitation et un garage, situés [Adresse 3] à [Localité 6].

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2013, AQUITANIS a donné à bail à Madame [P] [N] [D] seule une place de stationnement individuel situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier à Madame [P] [N] [D] et Monsieur [X] [T] le 9 février 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette. AQUITANIS leur a également fait commandement de justifier d’une assurance locative.

Par acte du 16 avril 2024, AQUITANIS a fait assigner Madame [P] [N] [D] et Monsieur [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation des contrats de location pour défaut d’assurance et défaut de paiement des loyers et des charges, leur expulsion et leur condamnation provisionnelle au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation outre une somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire,initialement appelée à l’audience du 20 juin 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 19 septembre 2024.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, demande :

— de constater l’acquisition des clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers, un justificatif d’assurance ayant été produit par les locataires;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [N] [D] et Monsieur [X] [T] et de statuer sur le sort des meubles présents dans le logement ;

— de les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 2079,73 euros, au titre de l’arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [P] [N] [D] et Monsieur [X] [T] ont comparu à l’audience du 20 juin 2024, assistés d’un avocat. Le 19 septembre 2024, ils n’ont pas comparu et leur avocat a déclaré ne plus intervenir pour leur compte. La décision sera rendue contradictoirement.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 21 novembre 2024.

Par une note en délibéré autorisée, AQUITANIS a produit un décompte des loyers et charges relatif au contrat de stationnement signé par Madame [N] [D] [P] seule en date du 5 septembre 2013.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DES BAUX :

— Sur la recevabilité de l’action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 13 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 17 avril 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 20/06/2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties le 2 juillet 2013 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Les baux conclus entre les parties le 15 juillet 2013 et le 5 septembre 2013 contiennent chacun une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai d’un mois pour régulariser la dette. Etant l’accessoire du bail principal, ils en suivront le sort.

Un commandement de payer a été signifié à Madame [P] [N] [D] et Monsieur [X] [T] le 9 février 2024, pour la somme totale en principal de 2075,89 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étaient réunies à la date du 10 avril 2024.

Par conséquent, il convient de constater que les trois baux ont pris fin à cette date.

Madame [P] [N] [D] et Monsieur [X] [T], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

AQUITANIS produit les deux baux conclus le 2 et 15 juillet 2013 avec Madame [P] [N] [D] et Monsieur [X] [T] ainsi qu’un décompte mentionnant que ces derniers restent devoir, après soustraction des frais de poursuite et des loyers et charges dûs par Madame [N] [D] seule pour la location du parking individuel, la somme de 1845,71 euros à la date du 19 septembre 2024.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si les baux n’avaient pas été résiliés de plein droit, que les parties défenderesses doivent donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Madame [P] [N] [D] et Monsieur [X] [T] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Les baux comportent une mention d’ “engagement conjoint et solidaire” des locataires, ce qui est contradictoire. Cette clause ambigüe sera donc interprétée dans le sens le plus favorable aux débiteurs, en application de l’article 1162 du code civil dans sa rédaction applicable au litige (devenu l’article 1190 du code civil) de sorte que la condamnation au paiement de Madame [P] [N] [D] et Monsieur [X] [T] sera conjointe et non solidaire, comme sollicité par le bailleur.

Madame [P] [N] [D] et Monsieur [X] [T] seront également condamnés conjointement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charges, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 809,28 euros à compter de cette date.

AQUITANIS produit également le bail conclu avec Madame [P] [N] [D] seule le 5 septembre 2013 portant sur un parking individuel ainsi qu’un décompte mentionnant que cette dernière reste devoir la somme de 234,02 euros à la date du 19 septembre 2024 (échéance du mois d’août incluse).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Madame [P] [N] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de cette somme, à titre provisionnel.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [P] [N] [D] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charges, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 17 euros à compter de cette date.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [N] [D] et Monsieur [X] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenus aux dépens, Madame [P] [N] [D] et Monsieur [X] [T] seront également condamnés in solidum à payer une somme que l’équité commande de fixer à 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 10 avril 2024, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 2 et 15 juillet 2013 entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] Métropole AQUITANIS d’une part et Madame [P] [N] [D] et Monsieur [X] [T] d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation et le garage, situés [Adresse 3] à [Localité 6];

CONSTATONS, à la date du 10 avril 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 septembre 2013 entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] Métropole AQUITANIS d’une part et Madame [P] [N] [D], concernant le parking individuel, situé [Adresse 4] à [Localité 6] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [P] [N] [D] et Monsieur [X] [T] de libérer les lieux objets des baux précités , avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [N] [D] et Monsieur [X] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux objets des baux précités et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] Métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS conjointement Madame [P] [N] [D] et Monsieur [X] [T] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 1845,71 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dûs pour les contrats de location des 2 et 15 juillet 2023 (décompte arrêté au 19 septembre 2024, échéance d’ août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS conjointement Madame [P] [N] [D] et Monsieur [X] [T] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale à 809,28 euros, payable à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

CONDAMNONS Madame [P] [N] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 234,02 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, et indemnités d’occupation dûs pour le contrat de location du 5 septembre 2013 (décompte arrêté au 19 septembre 2024, échéance d’août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [P] [N] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale à 17 euros, payable à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Madame [P] [N] [D] et Monsieur [X] [T] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] Métropole AQUITANIS la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNONS in solidum Madame [P] [N] [D] et Monsieur [X] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE