— N° RG 24/02382 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDREW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 07 avril 2025

Minute n° 25/00987

N° RG 24/02382 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDREW

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e DUBOIS-SPAENLE

— M^e NETTHAVONGS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA

[Adresse 7]-[Localité 6]

représentée par M^e Claire-marie DUBOIS-SPAENLE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante

DEFENDEURS

Madame [U] [C] épouse [D]

Monsieur [Z] [D]

[Adresse 4]-[Localité 8]

représentés par Maître Céline NETTHAVONGS de l’AARPI RABIER & NETHAVONGS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M. ETIENNE, Juge

M^me CHRETIEN, Juge

Jugement rédigé par : M. ETIENNE, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 16 Octobre 2025

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

Par acte authentique du 19 février 2018, la SA VILOGIA a conclu avec M. [Z] [D] et Mme [U] [C] épouse [D] (ci-après les époux [D]) un contrat de location accession à la propriété immobilière d’une maison individuelle située [Adresse 1] à [Localité 9] et du lot n°1084 dépendant d’un ensemble immobilier situé sur la même commune, [Adresse 3] et [Adresse 5], et comprenant notamment un emplacement de parking.

Aux termes de ce contrat, les époux [D] ont accepté de payer une somme mensuelle de 1 089 euros à titre de contrepartie au droit du jouissance des biens et d’acompte sur le prix de vente.

Plusieurs échéances étant demeurées impayées, la SA VILOGIA a fait délivrer aux époux [D], le 27 juin 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, elle les a assignés devant le tribunal judiciaire de Meaux afin principalement de voir constater l’acquisition de cette clause, obtenir l’expulsion des époux [D] et les voir condamner au paiement des échéances impayées et d’une indemnité de résiliation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2025, la SA VILOGIA demande au tribunal de :

« 

— RECEVOIR la société VILOGIA en toutes ses demandes fins et conclusions et de la déclarer bien fondée ;

— DEBOUTER Monsieur [Z] [D] et Madame [U] [C] épouse [D] de l’ensemble des demandes dirigées contre la société VILOGIA ;

— CONSTATER que par l’effet du commandement de payer en date du 27 juin 2022, resté infructueux dans le délai d’un mois, la clause résolutoire insérée dans le contrat de location accession du 19 février 2018 est définitivement et irrévocablement acquise à l’égard de Monsieur [Z] [D] et Madame [U] [C] épouse [D] depuis le 27 juillet 2022, ces derniers étant depuis lors dépourvus de tout droit ou titre d’occupation de la maison individuelle numéro M 5 formant le lot E 1047b et de l’emplacement de voiture n°6 lot n° 1084, sis dans l’ensemble immobilier [Adresse 2] – [Localité 8] (SEINE ET MARNE);

— ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [Z] [D] et Madame [U] [C] épouse [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de de la maison individuelle numéro M 5 formant le lot E 1047b et de l’emplacement de voiture n°6 lot n° 1084, sis dans l’ensemble immobilier [Adresse 2] – [Localité 8] (SEINE ET MARNE); et ce avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si besoin est ;

— ORDONNER la séquestration des facultés immobilières pouvant se trouver dans les lieux au choix du demandeur et aux frais, risques et périls des occupants ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [U] [C] épouse [D] à payer à la société VILOGIA la somme de 10 109,16 € au titre des redevances impayées pour la jouissance de l’appartement, sauf à parfaire avec intérêt au taux légal à compter du 27 juin 2022 ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [U] [C] épouse [D] à payer à la société VILOGIA une indemnité d’occupation équivalente à la fraction A de la redevance soit la somme mensuelle de 847, 44 € à compter de la résiliation du contrat de location et jusqu’à la libération effective des lieux

— CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [K] à payer à la société VILOGIA la somme de 6 840 € au titre de l’indemnité de résiliation ;

— AUTORISER la société VILOGIA à retenir l’épargne constituée par Monsieur et Madame [D], en contrepartie des sommes dues par ce dernier au titre des redevances impayées pour la jouissance de l’appartement et de l’indemnité de résiliation ;

— RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir sans condition de garantie, nonobstant l’exercice de voies de recours ;

— CONDAMNER solidairement, les consorts [D] à payer à la société d’HLM VILOGIA la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. "

Au soutien de ses demandes, la SA VILOGIA affirme que plusieurs échéances sont demeurées impayées et que le contrat est donc résilié de plein droit en application de son article 31.1. Elle précise que les époux [D] ont reconnu lui devoir le montant correspondant à ces échéances et qu’ils n’ont pas respecté le plan d’apurement de leur dette qui avait été convenu le 13 juillet 2022. Elle précise que la somme de 10 109,16 euros est arrêtée au 6 novembre 2024. Elle conteste toute inexécution de ses obligations, expliquant notamment que le logement des époux [D] a été inondé à seulement deux reprises, en juin 2018 et juillet 2021, que ces inondations n’ont entrainé que des dégradations du mobilier et des embellissements et qu’il revient à leur propre assureur habitation de les indemniser, qu’elle leur a accordé plusieurs remises à valoir sur les échéances et leur a proposé de résilier sans frais le contrat de location accession. Elle ajoute qu’elle peut retenir une partie des sommes payées par les époux [D] et que ceux-ci sont également tenus au paiement d’une indemnité de résiliation en application des articles 32.5 et 32.6 du contrat.

En réponse à la demande reconventionnelle des époux [D], elle soutient que les travaux dont le paiement est réclamé ne correspondent pas à des travaux de remise en état mais à des travaux d’aménagement sans lien avec les inondations survenues en juin 2018 et juillet 2021, que la facture produite pour justifier de leur réalisation est antérieure à la première inondation et que les époux sont taisants sur les indemnités qu’ils ont d’ores et déjà perçues de la part de leur assureur.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2025, les époux [D] demandent au tribunal de :

«  A titre principal,

— CONSTATER que la société VILOGIA a manqué à ses obligations contractuelles à l’égard des époux [D], lesquels sont fondés à se prévaloir de l’exception d’inexécution.

— DEBOUTER la société VILOGIA de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Subsidiairement et si le Tribunal de céans devait ordonner au profit de la société VILOGIA l’acquisition de ladite clause résolutoire,

— ACCORDER les plus larges délais de paiement, à savoir un délai de 24 mois, aux époux [D] pour apurer leur dette de redevance.

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire tant que les délais de paiement seront respectés par les époux [D].

— DEBOUTER la société VILOGIA de sa demande tendant à voir condamner solidairement Monsieur et Madame [D] à lui payer la somme de 6.840,00 euros au titre de l’indemnité de résiliation.

A titre infiniment subsidiaire et si le Tribunal de céans devait ordonner au profit de la société VILOGIA l’acquisition de ladite clause résolutoire sans octroi de délais de paiement aux défendeurs,

— REDUIRE le montant de l’indemnité de résiliation due solidairement par Monsieur et Madame [D] à la société VILOGIA à l’euro symbolique.

En tout état de cause,

— CONDAMNER reconventionnellement la société VILOGIA à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 28.181,00 euros majorée des intérêts au taux légal à courir à compter du jugement à intervenir.

— ORDONNER la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties.

— CONDAMNER la société VILOGIA à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 2.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la société VILOGIA aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des constat d’Huissier, dont distraction au profit de Maître NETTHAVONGS, Avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. "

Se fondant principalement sur les articles 1103, 1219, 1220, 1231-1 et 1719 du code civil et sur l’article 29 de la Loi n°84-595 du 12 juillet 1984, les époux [D] soutiennent qu’ils ont été troublés dans leur jouissance des biens à la suite de plusieurs inondations et qu’ils ont fait valoir une exception d’inexécution.

Au soutien de leur demande reconventionnelle, ils affirment avoir supporté plusieurs frais liés à la remise en état du logement.

Subsidiairement, ils soutiennent que le coût des travaux de réparation a grevé leur situation financière qui était déjà fragile et qu’ils sont de bonne foi, ce qui justifie l’octroi d’un délai de paiement.

Enfin, ils affirment au visa de l’article 1231-5 du code civil que l’indemnité de résiliation correspond à plus de la moitié des sommes qui leur sont réclamées et qu’elle est donc manifestement excessive.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 avril 2025 par ordonnance du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience du 16 octobre 2025 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, l’article 13.1 du de location accession stipule que : " Le présent contrat de Location-Accession est consenti et accepté moyennant une Redevance mensuelle de MILLE QUATRE-VINGT-NEUF EUROS (1089,00 EUR), soit un montant annuel de TREIZE MILLE SOIXANTE-HUIT EUROS (13 068,00 EUR).

La Redevance est la contrepartie du droit de l’Accédant à la jouissance des Biens et Droits Immobiliers et de son droit personnel au transfert de propriété des Biens et Droits Immobiliers ".

L’article 31.1 stipule que : " En cas de non-paiement de l’une quelconque des sommes dues par l’Accédant au titre de la redevance ou des charges, le présent contrat de location-accession sera résilié de plein droit si bon semble au vendeur, un mois après un commandement de payer resté sans effet […] ".

Il n’est pas contesté que les époux [D] ont cessé de payer l’intégralité des redevances dues à la SA VILOGIA. Selon le décompte produit par cette société en pièce n°8, l’interruption des paiements qui leur est reprochée est principalement constatée au cours des années 2020 et 2022.

La SA VILOGIA justifie leur avoir fait signifier par acte de commissaire de justice du 27 juin 2022 un commandement de payer la somme de 10 534,37 euros à titre de loyers et charges impayés et frais accessoires et ce dans un délai de deux mois, lequel commandement visait la clause résolutoire stipulée à l’article 31.1.

Les époux [D], qui ne contestent pas qu’ils devaient cette somme à la SA VILOGIA, ne justifient pas l’avoir payée dans le délai requis.

Ils se prévalent d’une exception d’inexécution résultant d’un manquement de la SA VILOGIA à son obligation de délivrance des biens, expliquant que ceux-ci sont inondés plusieurs fois par an depuis le mois de juin 2018.

Aucune des pièces versées aux débats ne permet toutefois d’établir une telle fréquence dans la survenance des inondations.

Les éléments produits (arrêté de catastrophe naturelle et articles de presse) permettent tout au plus de démontrer que deux inondations ont affecté les biens loués le 12 juin 2018 et les 13 et 14 juillet 2021, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par la SA VILOGIA.

Or il n’est pas établi que ces inondations ont rendu les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, empêchant ainsi les époux [D] d’en jouir.

D’une part, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice versé aux débats que le logement était toujours habité à la date du 12 novembre 2021 et que les dégradations dont il était affecté étaient limitées (parties basses des murs et plinthes de l’entrée/séjour, de la cage d’escalier, de la desserte, des WC et de la cuisine, ainsi que du revêtement linoleum de l’entrée/séjour et d’une partie des meubles de la cuisine).

D’autre part, si les époux [D] font état de travaux d’un montant total de 19 811 euros rendus nécessaires à la suite des inondations, la facture produite pour en justifier est antérieure à la date de survenance de la première inondation et porte sur des prestations dont certaines sont manifestement sans lien avec les dégradations constatées (aménagement de la salle de bain, peinture du plafond de la cage d’escalier, création d’un mur de séparation entre le garage et le bureau etc.).

Le tribunal relève par ailleurs que les époux [D] ont évoqué dans un courrier non daté adressé à la SA VILOGIA qu’ils ont été contraints de payer une somme de 36 760 euros au titre des travaux de réparation et de souscrire un contrat de prêt pour les financer, ce dont ils ne justifient pas.

Enfin, force est de constater que malgré les inondations survenues au cours des mois de juin 2018 et juillet 2021, les époux [D] ont continué de payer plusieurs des échéances dues à la SA VILOGIA.

Dès lors, il n’est pas établi que cette société a commis une inexécution de son obligation de délivrance de nature justifier une exception d’inexécution.

Compte tenu de ces éléments, il convient de constater la résiliation du contrat de location accession à effet au 27 juillet 2022, un mois après la délivrance du commandement de payer resté infructueux.

Sur la demande de condamnation au paiement des redevances

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Ainsi qu’il a été vu, les époux [D] ont accepté aux termes du contrat de location accession de payer une somme mensuelle de 1 089 euros à titre de contrepartie au droit du jouissance des biens et d’acompte sur le prix de vente.

La SA VILOGIA demande au tribunal de les condamner solidairement à lui payer une somme de 10 109,16 euros correspondant aux « redevances impayées pour la jouissance de l’appartement ».

Les époux [D] ne contestent pas que cette somme de 10 109,16 euros correspond effectivement à la fraction des redevances due à titre de contrepartie à leur droit de jouir des biens, arrêtée à la date du 6 novembre 2024.

Il convient de préciser que cette somme porte non seulement sur cette fraction mais également, compte tenu de la résiliation du contrat de location accession à compter du 27 juillet 2022, sur les indemnités d’occupation dues depuis cette date et jusqu’au 6 novembre 2024.

Compte tenu de ces éléments, les époux [D] seront condamnés solidairement à payer à la SA VILOGIA une somme de 10 109,16 euros arrêtée au 6 novembre 2024 à titre de contrepartie au droit de jouissance des biens et d’indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2022, date du commandement de payer.

Sur les demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Le juge qui fait droit à une demande de délai peut suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoire lorsque la résiliation du contrat n’est pas encore constatée ou prononcée par une décision de justice passée en force de chose jugée.

En l’espèce, les époux [D] produisent un avis d’imposition et plusieurs bulletins de paie dont il ressort qu’ils avaient trois enfants à charge à la date du 31 août 2024, que monsieur était alors employé en qualité de responsable des ventes de véhicules et percevait un revenu mensuel moyen de 1 452 euros et que madame était employée en qualité d’assistante éducative et percevait un revenu mensuel moyen d’environ 1 392 euros.

La SA VILOGIA ne fait pas état de sa situation.

Compte tenu de ces éléments, la demande de délai formulée par les époux [D] apparait justifiée.

Ces derniers sont donc autorisés à s’acquitter des sommes dues à titre de redevances impayées et indemnités d’occupation dans un délai de 24 mois, dans les conditions prévues au dispositif du présent jugement.

Il convient par ailleurs de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai.

Sur la demande d’expulsion

A défaut pour les époux [D] de respecter les termes du délai qui leur est octroyé, la SA VILOGIA pourra procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

A défaut pour les époux [D] de respecter les termes du délai qui leur est octroyé et dans la mesure où les époux [D] occuperaient alors les lieux malgré la résiliation du contrat de location accession, la SA VILOGIA pourra prétendre au paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 7 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

La SA VILOGIA sollicite que cette indemnité soit fixée à la somme mensuelle de 847,44 euros.

En l’absence d’observation des époux [D] sur ce montant, l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme de 847,44 euros et les époux [D] seraient dans ce cas condamnés à la payer.

Sur la demande tendant à autoriser la SA VILOGIA à retenir l’épargne constituée

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article 32.3 du contrat de location accession stipule que : " En cas de résiliation du contrat :

— soit avant l’exercice par l’Accédant de son option d’achat,

— soit par suite du non-exercice par l’Accédant de la levée d’option,

le droit de jouissance est perdu et l’Accédant doit libéré les Biens immédiatement.

Dans cette hypothèse, le Vendeur doit restituer à l’Accédant les sommes versées par ce dernier correspondant à la fraction de la redevance imputable sur le prix, appelée fraction B.

Cette restitution ne portera que sur les versements effectivement réalisés par Accédant et interviendra dans les conditions de l’article 10 de la loi du 12 juillet 1984 et au plus tard, dans un délai maximum de trois mois après le départ de l’Accédant, constaté par l’état des lieux de sortie ".

L’article 32.5 stipule quant à lui que : " Le Vendeur pourra retenir sur cette restitution, toutes les sommes dues par Accédant en vertu du présent contrat ou de son inexécution et notamment :

1*- La quote-part de la fraction de la redevance dite fraction A o, qui est la contrepartie du droit de jouissance de l’Accédant, échue et non réglée au jour de la résiliation ou au terme fixé pour la levée d’option.

2*- Le montant de l’indemnité fixée ci-après à l’Article 32.6.

3*- Une Indemnité d’occupation égale à la quote-part de cette fraction A de la redevance et des charges de toute nature pour la période courue depuis la résiliation ou le terme fixé pour la levée d’option jusqu’à la libération effective constatée par l’état des lieux de sortie

4*- Le montant des frais occasionnés par la remise de l’objet du contrat dans l’état qui était le sien lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

5*- Le montant des contributions, taxes, Impôts et charges de toute nature incombent à l’Accédant et acquittés par le Vendeur. "

A défaut pour les époux [D] de respecter les termes du délai qui leur est octroyé et conformément à ces stipulations, la SA VILOGIA sera également autorisée à retenir sur les sommes payées par les époux [D] à titre d’acompte sur le prix de vente celles dues par eux en vertu du contrat de location accession ou de son inexécution.

Sur la demande en paiement d’une indemnité de résiliation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 du même code dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, l’article 32.6 du contrat de location accession stipule que : " Le Vendeur pourra prélever sur la restitution prévue à l’Article 32.3, une indemnité calculée comme suit :

-2% du [prix de vente], lorsque le contrat est résilié pour inexécution par l’Accédant de ses obligations ;

-1% de ce prix, lorsque, du fait de l’Accédant, le transfert de propriété n’a pas eu lieu au terme convenu pour une cause autre que celle visée à l’alinéa précédent.

L’indemnité de 1% ou 2% sera portée à 3% de ce prix à compter du premier janvier de la cinquième année suivant celle de l’achèvement de l’immeuble ou de la partie d’Immeuble faisant l’objet du contrat de location-accession […] ".

Les époux [D] ne contestent pas le prix de vente a été fixé à la somme de 228 000 euros, ni que l’immeuble a été achevé au plus tard le 19 janvier 2018, soit depuis plus de cinq ans.

La SA VILOGIA peut donc prétendre à la condamnation des époux [D] à lui payer une somme de 6 840 euros (228 000 X 3%) à titre d’indemnité de résiliation.

Une telle somme apparait toutefois manifestement excessive au regard du préjudice subi par la SA VILOGIA du fait du comportement reproché aux défendeurs dès lors, d’une part, que cette société a été autorisée à retenir sur les sommes qu’elle doit restituer aux défendeurs toutes celles-ci qui lui permettront d’obtenir le paiement des sommes dues à titre de contrepartie au droit de jouissance des biens et d’indemnités d’occupation, d’autre part, que les condamnations prononcées à l’encontre des époux [D] sont assorties de l’intérêt au taux légal dont l’objet est d’indemniser le préjudice subi du fait du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent et, enfin, dans la mesure où l’indemnité de résiliation contractuellement prévue correspond à près de 70% des sommes réclamées par la SA VILOGIA dans le cadre de la présente instance.

Compte tenu du préjudice subi par la SA VILOGIA et en l’état des éléments versés aux débats, il convient de réduire cette indemnité de moitié, en la fixant à la somme de 3 420 euros.

A défaut pour les époux [D] de respecter les termes du délai qui leur est octroyé, la SA VILOGIA pourra donc prétendre à la condamnation des époux [D] à lui payer cette somme à titre d’indemnité de résiliation.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [D]

Aux termes de l’article 29 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, dès la date d’entrée en jouissance, l’entretien et les réparations de l’immeuble incombent à l’accédant.

Toutefois, le vendeur conserve la charge des réparations relatives aux éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment ainsi qu’à tous autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux, et aux éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion de leurs parties mobiles.

Ainsi qu’il a été vu, deux inondations survenues le 12 juin 2018 et les 13 et 14 juillet 2021 ont affecté les biens objets du contrat de location accession conclu entre les parties. Il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice produit par les époux [D] que ces évènements ont dégradé les parties basses des murs et plinthes de l’entrée/séjour, de la cage d’escalier, de la desserte, des WC et de la cuisine, ainsi que le revêtement linoleum de l’entrée/séjour et plusieurs meubles de la cuisine.

Les époux [D] prétendent avoir été contraints de réaliser des travaux au cours de l’année 2018 pour un montant total de 19 811 euros selon facture n°380. Or cette facture, datée du mois de janvier 2018, est antérieure à la première inondation qui a affecté le logement. Par ailleurs, elle porte sur des prestations dont certaines sont manifestement sans lien avec les dégradations constatées.

Ils produisent également une facture datée du 20 mars 2023 portant sur la dépose du lino du séjour, l’application d’un enduit de ragréage ainsi que sur la fourniture et pose d’un carrelage, pour un montant total de 8 370 euros HT.

Le remplacement du lino du séjour ne constitue pas une réparation mise à la charge du vendeur par l’article 29 précité dans la mesure où il ne s’agit pas d’une réparation relative aux éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment ou aux éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité.

En l’état de ces éléments, il convient de débouter les époux [D] de leur demande de condamnation de la SA VILOGIA à leur payer une somme de 28 181 euros ainsi que, par voie de conséquence, de leur demande de compensation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [D], qui succombent, seront solidairement condamnés au paiement des dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement les époux [D] à payer à la SA VILOGIA la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de les débouter de leur demande fondée sur ce même article.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location accessoire à compter du 27 juillet 2022 ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [D] et Mme [U] [C] épouse [D] à payer à la SA VILOGIA la somme de 10 109,16 euros arrêtée au 6 novembre 2024 à titre de contrepartie au droit de jouissance des biens et d’indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2022 ;

DIT que M. [Z] [D] et Mme [U] [C] épouse [D] pourront se libérer du paiement de cette somme en 23 mensualités de 430 euros chacune payables le 5 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, le solde étant dû à la 24ème mensualité ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai ;

DIT que les redevances courantes devront être payées dans les conditions fixées par le contrat de location accession ;

DIT que, faute pour M. [Z] [D] et Mme [U] [C] épouse [D] de payer à bonne date, en sus des redevances courantes, une seule de ces mensualités, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— le sort des meubles garnissant les lieux sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [Z] [D] et Mme [U] [C] épouse [D] seront solidairement condamnés à payer à la SA VILOGIA une indemnité d’occupation mensuelle de 847,44 euros à compter du 7 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

— la SA VILOGIA sera autorisée à retenir sur les sommes payées par M. [Z] [D] et Mme [U] [C] épouse [D] à titre d’acompte sur le prix de vente celles dues par eux en vertu du contrat de location accession ou de son inexécution,

— M. [Z] [D] et Mme [U] [C] épouse [D] seront solidairement condamnés à payer à la SA VILOGIA la somme de 3 420 euros à titre d’indemnité de résiliation ;

DEBOUTE M. [Z] [D] et Mme [U] [C] épouse [D] de leur demande de condamnation de la SA VILOGIA à leur payer une somme de 28 181 euros ;

DEBOUTE M. [Z] [D] et Mme [U] [C] épouse [D] de leur demande de compensation ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [D] et Mme [U] [C] épouse [D] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [D] et Mme [U] [C] épouse [D] à payer à la SA VILOGIA la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [Z] [D] et Mme [U] [C] épouse [D] de leur demande de condamnation de la SA VILOGIA à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT