— N° RG 24/03318 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTTR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 13 Janvier 2025

Minute n° 25/621

N° RG 24/03318 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTTR

le

CCC : dossier

FE :

Maître RINGUET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSES

Syndicat des copropriétaire de la résidence [Localité 14][Adresse 18] – PARKINGS sise [Adresse 5] et [Adresse 11]

représenté par son syndic, le Cabinet BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BSGI), [Adresse 8]

L’agence gérant l’immeuble se trouvant [Adresse 1], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 9]

représentée par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Syndicat des copropriétaire de la résidence [Localité 16] – HABITATIONS sise [Adresse 5] et [Adresse 11]

représenté par son syndic, le Cabinet BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE (BSGI), [Adresse 8]

L’agence gérant l’immeuble se trouvant [Adresse 1], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 9]

représentée par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [C] [S] [T]

[Adresse 7]

[Localité 9]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 29 Avril 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire,prorogé du 30 juin 2025, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière

****

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [T] est propriétaire des lots n°395 et 413 correspondants à un appartement et du lot n° 33 correspondant à un parking au sein de l’ensemble immobilier la résidence « [Adresse 15] », les lots correspondant à un appartement relevant du syndicat des copropriétaires « [Adresse 15] » Habitations et le lot n° 33 correspondant à un parking relevant du syndicat des copropriétaires « [Adresse 15] » Parkings, dont le syndic est pour les deux le cabinet BSGI.

M. [T] ne règle pas régulièrement ses charges de copropriété que ce soit concernant le lot Habitation ou le lot Parking, ce qui a justifié l’envoi de plusieurs mises en demeure par les syndicats des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » Habitations et Parkings du 23 janvier 2024, 19 février 2024, 12 mars 2024 et 17 mai 2024 concernant le lot Habitation, et le 23 octobre 2023, 20 novembre 2023, 23 janvier 2024, 19 février 2024, 12 mars 2024 et 17 mai 2024 concernant le lot Parking.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par un acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 17] Habitations (ci-après le syndicat des copropriétaires « [Adresse 13] ») et le syndicat des copropriétaires de la résidence« [Adresse 15] » Parkings (ci-après le syndicat des copropriétaires « Parking ») ont fait assigner M. [T] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de le voir condamner à payer :

— au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » Habitations la somme de 9236,97 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 juillet 2024 augmentée des intérêts légaux en matière civile à compter de la mise en demeure du 23 janvier 2024 et la somme de 419,70 euros au titre des frais de procédure et de recouvrement ;

— au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » Parking la somme de 396,77 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 juillet 2024 assortie des intérêts légaux en matière civile à compter de la mise en demeure du 23 octobre 2023 et la somme de 461,55 euros au titre des frais de procédure et de recouvrement ;

— au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » Habitations et au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » Parkings la somme de 1200 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » Habitations et au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » Parkings la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le défendeur aux entiers dépens.

Les syndicats des copropriétaires se fondent sur les dispositions de l’article 10 de la loi n°65-657 du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pour réclamer le paiement de la somme 9236,97 euros et 396,77 euros au titre des charges de copropriété impayées dont 9236,97 euros au titre des charges de copropriété impayées attachées aux lots « Habitation » n°395 et 413 et 396,77 euros au titre des charges de copropriétés impayées attachées au lot n°33 « Parking » ;

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande en paiement de la somme de 419,70 euros au titre des lots Habitation et 461,55 euros au titre du lot Parking correspondant aux frais de recouvrement sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les deux syndicats des copropriétaires Habitations et Parkings soutiennent que la résistance abusive du défendeur a provoqué des difficultés de gestion et de trésorerie qui constituent un préjudice dont il réclame indemnisation à hauteur de 1200 euros.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Régulièrement assigné, M. [T] n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La clôture est intervenue le 13 janvier 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 29 avril 2025, et mise en délibéré au 30 juin 2025, prorogée au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour les lots Habitations, au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires produit :

— le contrat du syndic BSGI en date du 20 juin 2022 prenant effet du 20 juin 2023 au 30 juin 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022, réajustant et approuvant le budget prévisionnel de l’année 2023 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice suivant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 octobre 2023 ;

— les appels de charges des trois premiers trimestres de l’année 2024 ;

— Les appels de fonds travaux du 10 juillet 2024 au titre des travaux de clôture étanche des terrasses et des vannes de chauffage vélo ;

— un décompte de charges arrêté au 10 juillet 2024.

Pour le lot parking, au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires produit :

— Le contrat du 20 juin 2023 conclu avec le cabinet BSGI prenant effet du 20 juin 2023 au 30 juin 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021, réajustant et approuvant le budget prévisionnel de l’année 2022 et approuvant le budget prévisionnel de l’année 2023 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 20 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice arrêté au 31 décembre 2022, réajustant et approuvant le budget prévisionnel de l’année 2023 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice suivant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 26 octobre 2023 ;

— les appels de charges des deuxième, troisième et quatrième trimestre 2023, les appels de charges des trois premiers trimestres de l’année 2024, les dépenses de l’année 2022, les dépenses de l’année 2023 ;

— un décompte de charges arrêté au 1er juillet 2024.

Il ressort de l’étude de ces pièces que les charges et les appels de fonds travaux ont été approuvés par les assemblées générales du syndicat des copropriétaires du 20 juin 2023 et 26 octobre 2023 concernant les lots Habitations et par les assemblées générales du 23 juin 2022, du 20 juin 2023 et du 26 octobre 2023 pour le lot Parking et que ces sommes correspondent aux appels de charges et travaux produits aux débats.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par M. [T] correspondant aux lots n°395 et 413 « Habitations » pour la somme de 9236,97 euros arrêtée au 10 juillet 2024, appels de charges et fonds travaux troisième trimestre 2024 inclus.

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires sur M. [T] est certaine, liquide et exigible à hauteur de 9236,97 euros.

De même, le syndicat des copropriétaires justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par M. [T] correspondant au lot n° 33 « parking » pour la somme de 396,77 euros arrêtée au 1er juillet 2024, appels de charges et fonds travaux troisième trimestre 2024 inclus.

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires sur M. [T] est certaine, liquide et exigible à hauteur de 396,77 euros.

Par conséquent il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et M. [T] sera condamné à lui payer la somme de 9236,97 euros au titre des charges de copropriété correspondant aux lots n°395 et 413 « Habitations » arrêtée au 10 juillet 2024, appels de charges et fonds travaux troisième trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024 date de la mise en demeure sur la somme de 968,52 euros et à compter du jugement pour le surplus.

M. [T] sera également condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 396,77 euros au titre des charges de copropriété correspondant aux lots n° 33 « parking » arrêtée au 1er juillet 2024, appels de charges et fonds travaux troisième trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 date de la mise en demeure sur la somme de 127,87 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les frais de recouvrement des lots Habitation

Le syndicat des copropriétaires réclame le remboursement des frais de recouvrement correspondant à des frais de relance du 19 février 2024 pour la somme de 41,85 euros et du 12 mars 2024 pour la somme de 29,85 euros, à une lettre comminatoire du 17 mai 2024 pour la somme de 108 euros et à des frais de transmission de dossier à un avocat du 12 juin 2024 pour la somme de 240 euros.

Concernant les frais de relance, si le syndicat des copropriétaires produit le contrat du syndic et les courriers des 19 février 2024 et 12 mars 2024, il ne verse pas aux débats la facture du syndic justifiant que ces frais ont bien été facturés au syndicat des copropriétaires.

Concernant la lettre comminatoire, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le courrier du 17 mai 2024 ainsi que l’accusé de réception démontrant que celui-ci a bien été envoyé mais il ne produit pas la facture correspondant à la somme de 108 euros.

Enfin le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun élément de nature à démontrer la réalité des frais de recouvrement correspondant à la transmission du dossier à un avocat en date du 12 juin 2024. Il ressort en outre du contrat du syndic que ces frais ne sont facturés qu’en cas de diligences exceptionnelles ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de M. [T] à lui payer la somme de 419,70 euros au titre des frais de recouvrement du lot Habitation.

Concernant les frais de recouvrement du lot Parking

Le syndicat des copropriétaires réclame le remboursement de frais de recouvrement pour un montant total de 461,55 euros, dont 41,85 euros au titre de frais de relance en date du 21 novembre 2023, 41, 85 euros au titre de frais de relance en date du 19 février 2024, 29,85 euros au titre de frais de relance du 12 mars 2024, 108 euros au titre d’une lettre comminatoire du 17 mai 2024 et 240 euros au titre de frais de transmission du dossier à un avocat en date du 12 juin 2024.

Comme précédemment, si le syndicat des copropriétaires verse aux débats les courriers de relance du 20 novembre 2023, du 19 février 2024 et du 12 mars 2024 il ne produit pas la facture du syndic justifiant que ces frais ont bien été facturés au syndicat des copropriétaires.

Concernant la lettre comminatoire, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le courrier du 17 mai 2024 ainsi que l’accusé de réception démontrant que celui-ci a bien été envoyé mais il ne produit pas la facture correspondant à la somme de 108 euros.

Enfin le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun élément de nature à démontrer la réalité des frais de recouvrement correspondant à la transmission du dossier à un avocat en date du 12 juin 2024. Il ressort en outre du contrat du syndic que ces frais ne sont facturés qu’en cas de diligences exceptionnelles ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de M. [T] à lui payer la somme de 461,55 euros au titre des frais de recouvrement du lot parking.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se borne à affirmer avoir subi un préjudice du fait de l’absence de paiement de ses charges de copropriété par M. [T] sans toutefois faire la démonstration des difficultés de gestion que cela a pu générer et dont il se prévaut pour solliciter l’octroi de cette indemnité.

— N° RG 24/03318 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTTR

En conséquence, compte tenu de ces éléments, les deux syndicats des copropriétaires seront déboutés de leur demande de condamnation de M. [T] à lui payer la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [T] partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des deux syndicats des copropriétaires les frais qu’ils ont été contraints d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

M. [T] sera par conséquents condamné à leur payer la somme de 1 500 euros en contribution à leur frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE M. [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » Habitations sise [Adresse 4] et [Adresse 10], pris en la personne de son syndic le cabinet BSGI, la somme de 9236,97 euros au titre des charges de copropriété correspondant aux lots n°395 et 413 « Habitations », arrêtée au 10 juillet 2024, appels de charges et fonds travaux troisième trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024 date de la mise en demeure sur la somme de 968,52 euros et à compter du jugement pour le surplus. ;

CONDAMNE M. [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » Parkings sise [Adresse 3] [Adresse 6] et [Adresse 10], pris en la personne de son syndic le cabinet BSGI, la somme de 396,77 euros au titre des charges de copropriété correspondant au lot n° 33 « Parking », arrêtée au 1er juillet 2024, appels de charges et fonds travaux troisième trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 date de la mise en demeure sur la somme de 127,87 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » Habitations sise [Adresse 5] et [Adresse 10], pris en la personne de son syndic le cabinet BSGI de sa demande de condamnation de M. [C] [T] à lui payer la somme de 419,70 euros au titre des frais de recouvrement du lot Habitation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » Parkings sise [Adresse 5] et [Adresse 10], pris en la personne de son syndic le cabinet BSGI de sa demande de condamnation de M. [C] [T] à lui payer la somme de 461,55 euros au titre des frais de recouvrement du lot Parking ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » Habitations sise [Adresse 4] et [Adresse 10], pris en la personne de son syndic le cabinet BSGI et le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » Parkings sise [Adresse 5] et [Adresse 10], pris en la personne de son syndic le cabinet BSGI de leur demande de condamnation de M. [C] [T] à leur payer la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [C] [T] aux dépens ;

CONDAMNE M. [C] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » Habitations sise [Adresse 4] et [Adresse 10], pris en la personne de son syndic le cabinet BSGI et le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 15] » Parkings sise [Adresse 5] et [Adresse 10], pris en la personne de son syndic le cabinet BSGI la somme de 1 500 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT