Min N° 25/00725

N° RG 25/01041 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3Y5

Syndic. de copro. [I][Adresse 7]”

C/

M. [M] [K]

M. [J] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 août 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. RESIDENCE “[Adresse 7]”

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant

Monsieur [J] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 07 mai 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sophie MATEOS

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [M] [K] et Monsieur [J] [K]

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [K] et Monsieur [J] [K] sont propriétaires du lot de copropriété n°199, situé [Adresse 2]) à [Localité 6].

Le 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à ESBLY (77450) représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLÉE sise à NOISY-LE-GRAND (93160), a fait assigner Monsieur [M] [K] et Monsieur [J] [K] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de les condamner solidairement à lui payer  :

— la somme de 906,71 euros au titre des charges impayées arrêtées du 31 décembre 2022 (SLD CHG 01/01/2022-31/12/2022 au 1er octobre 2024 (cotisation fonds travaux 01/10/204 – 4/4),

— la somme de 576,69 euros au titre de frais de gestion et recouvrement de la dette, avec intérêts en matière civile à compter de la mise en demeure en date du 9 août 2023 sur la somme de 315,41 euros et à compter de la sommation de payer en date du 16 février 2024 sur la somme de 761,99 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— la somme de 3.700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice causé à l’ensemble de la copropriété avec intérêt de droit à compter du jugement,

ordonner la capitalisation des intérêts ,

— la somme de 973 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 mai 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9]) à [Localité 6], représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLÉE sise à [Localité 8], représenté à l’audience par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et produit un décompte actualisé de la dette de charges de copropriété d’un montant de 1.736,45 euros, arrêté à la date du 5 mai 2025.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [M] [K] et Monsieur [J] [K] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de leur mauvaise foi et de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Bien que cités par actes de commissaires de justices à personne concernant Monsieur [M] [K] et à domicile s’agissant de Monsieur [J] [K], ces derniers n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025, prorogé au 20 août 2025 pour surcharge de travail.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera statué sur les demandes visées par les assignations délivrées aux défendeurs, aucune actualisation n’étant possible du fait de leur absence à l’audience.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLÉE sise à [Localité 8] verse aux débats:

— un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [M] [K] et Monsieur [J] [K] sont propriétaires du lot n°199, situé [Adresse 2]) à [Localité 6] ,

— une convention de gestion de l’immeuble à la société FONCIA MARNE LA VALLÉE sise à [Localité 8] en date du 14 avril 2023, avec prise d’effet au 1er octobre 2023,

— un extrait du cahier des charges de la résidence «[Adresse 7] » à [Localité 5],

— les statuts de l’association syndicale libre des copropriétaires,

— les appels de provisions,

— les procès-verbaux d’Assemblée générale annuelle tenue le 15 avril 2022, le 14 avril 2023 et le procès-verbal d’Assemblée générale ordinaire du 29 mars 2024, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants,

— un décompte des sommes dues arrêté au 20 novembre 2024,

— une mise en demeure en date du 9 août 2023 avec accusé de réception délivrée le 23 août 2023,

— une sommation de payer en date du 16 février 2024,

— un décompte actualisé des sommes dues arrêté à la date du 5 mai 2025.

Le tribunal observe que l’assignation ne comporte pas le décompte (pièce n°9) ayant été délivré aux défendeurs avec les autres pièces par le commissaire de justice en date du 21 février 2025.

Les défendeurs n’ayant pas comparu à l’audience à laquelle ils ont été régulièrement cités, aucune actualisation n’étant possible du fait de leur absence, il conviendra donc de se limiter à l’examen de la période antérieure à la délivrance de l’assignation sur le décompte du 5 mai 2025 versé aux débats, soit le montant de solde dû figurant sur le décompte de 1.391,77 euros arrêté au 1er octobre 2024 (régularisation de charges de l’année 2022 et cotisation fonds travaux 01/10/204 – 4/4 incluses).

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [M] [K] et Monsieur [J] [K] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1.091,99 euros, après déduction des frais (75 euros de relance ou mise en demeure ; 1,69 euros d’intérêts de retard ; 73,09 de frais de sommation de payer par commissaire de justice et 150 euros de frais de suivi de dossier transmis à avocat).

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [M] [K] et Monsieur [J] [K] au paiement de la somme de 906,71 euros, au titre des charges dues au 1er octobre 2024 (régularisation de charges de l’année 2022 et cotisation fonds travaux 01/10/204 – 4/4 incluses), et de rejeter le surplus des demandes le tribunal ne pouvant pas statuer au-delà des sommes visées par l’assignation délivrée aux défendeurs non comparants.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 février 2025, date de l’assignation.

Enfin, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLÉE sise à [Localité 8], sera donc débouté de sa demande de condamnation solidaire des défendeurs.

En effet, le demandeur ne justifie pas du règlement de copropriété de l’immeuble et ne justifie d’aucun document prévoyant une clause de solidarité ; tant le extrait du cahier des charges (chapitre V, article 19) que les statuts (article 17 – recouvrement) produits, ne comportent pas de clause de solidarité dans la partie sur le paiement des charges.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLÉE sise à [Localité 8], réclame le remboursement de tous les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de ladite créance pour un montant de 33 euros au titre des frais de relance.

Le demandeur produit un décompte sur lequel figure les sommes suivantes :

— une lettre de mise en demeure de Monsieur [M] [K] et Monsieur [J] [K] en date du 9 août 2023 facturée pour un montant de 42 euros,

— une relance après la lettre de mise en demeure en date du 11 septembre 2023 facturée pour un montant de 33 euros,

— la somme de 150 euros au titre du suivi du dossier transmis à l’avocat,

— la somme de 73.09 au titre de la sommation de payer délivrée par un commissaire de justice,

— la somme de 161,42 euros représentant le coût de l’assignation signifiée par le commissaire de justice.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLÉE sise à [Localité 8], a versé aux débats uniquement la lettre de mise en demeure en date du 9 août 2023, délivrée par lettre recommandée avec accusé de réception le 23 août 2023.

Par ailleurs, le demandeur n’a transmis aucune pièce justificative d’une relance effectuée après la mise en demeure.

Il y a lieu de condamner les défendeurs au titre des frais de mise en demeure seulement au paiement de la somme de 42 euros.

S’agissant des frais de constitution du dossier par avocat, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLÉE sise à [Localité 8], il ne produit aucun justificatif pour un montant de 250 euros.

Enfin, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLÉE sise à [Localité 8], de la demande de remboursement des frais de procédure d’huissier, déjà inclus dans les dépens, y compris les frais de l’assignation délivrée.

Monsieur [M] [K] et Monsieur [J] [K] seront donc condamnés au paiement au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLÉE sise à [Localité 8], la somme de 42 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; et de le débouter de ses autres demandes au titre de frais de recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, même si le demandeur a transmis une lettre de mise en demeure en date du 9 août 2023 pour solliciter le paiement des charges dues, il n’en demeure pas moins qu’aucune clause de capitalisation des intérêts échus pour une année n’a été conclue entre les parties.

Cette capitalisation reviendrait à octroyer au créancier le bénéfice d’une clause pénale qui n’avait pourtant pas été contractuellement conclue entre les parties. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLÉE sise à [Localité 8], sera donc débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Il résulte des articles 30 du code de procédure civile et 1240 du code civil que la résistance abusive consiste d’une part dans l’usage fautif du droit de résister à la prétention du demandeur, faute caractérisée par l’intention exclusive de nuire au demandeur, et d’autre part, dans le préjudice causé par cet usage abusif.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une indemnisation par l’absence de paiement de Monsieur [M] [K] et Monsieur [J] [K], sans rapporter la preuve de leur mauvaise foi ou d’autres éléments susceptibles de caractériser un abus fautif de nature à engager leur responsabilité.

Il en résulte que la seule carence dans le paiement ne permet pas la démonstration d’un préjudice lié à la résistance abusive alléguée, dont le retard est d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [K] et Monsieur [J] [K] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique des défendeurs, il convient de condamner Monsieur [M] [K] et Monsieur [J] [K] à payer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLÉE sise à [Localité 8], la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant en sa section 4, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [K] et Monsieur [J] [K] à verser le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLÉE sise à [Localité 8], la somme de 906,71 euros, au titre des charges dues au 1er octobre 2024 (régularisation de charges de l’année 2022 et cotisation fonds travaux 01/10/204 – 4/4 incluses), majorées des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] et Monsieur [J] [K] à verser le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLÉE sise à [Localité 8], la somme de 42 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] et Monsieur [J] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLÉE sise à [Localité 8], la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] et Monsieur [J] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière La juge