TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 02 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 23/03003 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PIC2

NAC : 72A

Jugement Rendu le 02 Avril 2026

FE Délivrées le :

________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] (54), situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS SILOGE, Société par actions simplifiée au capital de 38 500,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 399 199 603, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [U] [D], demeurant [Adresse 4]

Madame [O] [M] épouse [D], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Suna CINKO-SAKALLI, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 décembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 08 Janvier 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 Avril 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [D] et Mme [O] [D] née [M] sont propriétaires des lots numéros 329 et 340 au sein de la copropriété [Adresse 1], sise [Adresse 5] à [Localité 3].

Par actes de commissaire de justice en date du 17 avril 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS SILOGE, a fait assigner M. [U] [D] et Mme [O] [D] née [M] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY- COURCOURONNES, aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 13 434,35 au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 avril 2021 et capitalisation des intérêts, de la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, des frais de 430,40 euros, de la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

*

En l’état de ses dernières conclusions en réplique, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 26 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS SILOGE, demande au tribunal de :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs conclusions, fins et prétentions,

— Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de :

• 20 776,41 € au titre des charges impayées arrêtées au 12 septembre 2024 (3ème trimestre 2024 inclus), en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 430,40 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 15 avril 2021, date de la mise en demeure,

— Rejeter toute demande de délais,

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

— Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

En l’état de leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 26 juin 2024, M. [U] [D] et Mme [O] [D] née [M] demandent au tribunal de :

— Prononcer la prescription des sommes antérieures au 17 avril 2018, soit la somme de 3 176,86 €,

— Déduire en conséquence les créances sollicitées par le syndicat des copropriétaires,

— Accorder à Mme [O] [D] et M. [U] [D] un délai de paiement de 24 mois,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS SILOGE, de ses demandes indemnitaires et de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 12 décembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du juge rapporteur du 8 janvier 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription

Aux termes des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux faits, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Conformément à l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il est constant que la fin de non recevoir tirée de la prescription doit être soulevée dans le cadre d’un incident devant le juge de la mise en état, seul compétent pour en connaître et non devant le tribunal statuant au fond.

Dès lors, il convient de dire le tribunal statuant au fond non compétent pour connaître de la prescription soulevée par les défendeurs.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er juillet 2024, sur la période du 31 décembre 2015 au 1er juillet 2024, 3è appel de fonds (07/2024) et cotisation ALUR 2024 – 3/4 (07/2024) inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 20 776,41 euros,

— une situation de compte du syndic au 24 février 2023,

— les appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2017, des années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 et des des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2024,

— les régularisations individuelles de charges des années 2015 à 2022,

— une facture de plomberie de l’entreprise JANON du 12 juillet 2021,

— une facture de fourniture de [Localité 4] par le syndic du 10 mars 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 septembre 2016, 30 mars 2017, 15 novembre 2017, 28 juin 2018, 12 juin 2019, 26 novembre 2020, 11 octobre 2021, 11 octobre 2022 et 19 décembre 2023,

— une mise en demeure par lettre recommandée avec AR du 15 avril 2021,

— des relances du syndic du 10 août 2017 et du 13 mai 2020,

— et un extrait du règlement de copropriété contenant une clause de solidarité.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Les défendeurs ne contestent pas le montant réclamé.

A l’examen des documents versés aux débats, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus arrêtés au 1er juillet 2024, sur la période du 31 décembre 2015 au 1er juillet 2024, 3è appel de fonds (07/2024) et cotisation ALUR 2024 – 3/4 (07/2024) inclus, s’élève à la somme de 20 776,41 euros

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 10 348,23 euros à compter de la mise en demeure du 15 avril 2021 et sur le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance du 17 avril 2023.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens soit depuis l’assignation du 17 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de condamnation in solidum :

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, il ressort de l’article 86 du règlement de copropriété, dont un extrait est versé contradictoirement aux débats (p101), que “dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra en conséquence exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis.”

M. [U] [D] et Mme [O] [D] née [M] sont donc tenus solidairement au paiement des charges et seront condamnés solidairement au paiement de la dette.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, malgré la défaillance de M. [U] [D] et Mme [O] [D] née [M], depuis novembre 2021, quant au règlement de leurs charges, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi des défendeurs, laquelle ne se présume pas, d’autant qu’ils justifient de revenus modestes par la production de leur avis d’imposition sur les revenus 2023, duquel il ressort un revenu de référence de 3 739,00 euros.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réclame une somme de 430,40 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais de relance du 10 août 2017, d’un montant de 35,00 euros ne sont pas justifiés, à défaut de production des modalités d’envoi du courrier.

Les frais intitulés “AD LITEM 06/11117 [Localité 5] (LC)” et “AD LITEM LETTRE COMMINATOIRE” de 96,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès des défendeurs.

Les frais intitulés “BPRP FRAIS REJET PVT3" de 12,00 euros et 12,20 euros doivent être rejetés, l’article 9.1 du contrat de syndic ne les mentionnant pas.

Quant aux frais de la 2ème relance du 28 février 2020, ils n’apparaisent pas bien fondés, à défaut de production du contrat de syndic de cette période.

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de délais de grâce

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [U] [D] et Mme [O] [D] née [M], arguant de difficultés financières, sollicitent des délais de paiement sur une période de 24 mois.

Au soutien ils versent aux débats :

— l’avis d’imposition sur les revenus 2023 faisant apparaître un revenu fiscal de référence de 3 739,00 euros,

— un échéancier TotalEnergies sur l’année 2024 faisant état d’un budget annuel de 706,24 euros TTC,

— et une facture mobile en date du 15 septembre 2024, d’un montant de 6,68 euros.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] s’oppose à cette demande, en relevant que les défendeurs ne règlent plus aucune charge depuis le mois de novembre 2021 et qu’un délai n’aurait pour seul effet que d’accroître leur dette, au préjudice de la copropriété.

En l’occurrence, M. [U] [D] et Mme [O] [D] née [M] sollicitent des délais de paiement mais n’ont produit que leur avis d’imposition mentionnant un revenu de référence de 3 739,00 euros, lequel ne permet pas d’établir qu’ils seront effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai qui serait accordé pour ce faire.

Leur demande de délais de paiement n’apparaît pas bien fondée.

M. [U] [D] et Mme [O] [D] née [M] seront par conséquent déboutés de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [U] [D] et Mme [O] [D] née [M], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

M. [U] [D] et Mme [O] [D] née [M], dont les manquements répétés dans le paiement de leurs charges ont rendu la présente procédure et l’engagement de frais nécessaires, seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DIT que le tribunal statuant au fond n’est pas cmpétent pour connaître de la prescription

CONDAMNE solidairement M. [U] [D] et Mme [O] [D] née [M] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 20.776,41 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus arrêtés au 1er juillet 2024, sur la période du 31 décembre 2015 au 1er juillet 2024, 3è appel de fonds (07/2024) et cotisation ALUR 2024 – 3/4 (07/2024) inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10.348,23 euros à compter de la mise en demeure du 15 avril 2021 et sur le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance du 17 avril 2023, et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière depuis l’assignation du 17 avril 2023, dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande présentée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

DÉBOUTE M. [U] [D] et Mme [O] [D] née [M] de leur demande de délais de paiement

CONDAMNE solidairement M. [U] [D] et Mme [O] [D] née [M] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement M. [U] [D] et Mme [O] [D] née [M] aux entiers dépens

DIT que les dépens seront recouvrés par la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, conformément à l’article 699 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,