— N° RG 25/00131 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2X2

Date : 11 Juin 2025

Affaire : N° RG 25/00131 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2X2

N° de minute : 25/00288

Formule Exécutoire délivrée

le : 12-06-2025

à : M^e Milijana JOKIC + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 12-06-2025

à : M^e Saloua BOUCHELAGHEM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le ONZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. EBF

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Milijana JOKIC, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par M^e Camille BERRENS, avocat au barreau de MEAUX

DEFENDERESSE

S.A.R.L. VENTIL’AIR

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Saloua BOUCHELAGHEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Loick MITATA, avocat au barreau de MEAUX

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 07 Mai 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 08 décembre 2020, la S.C.I LA HALLE DUCHAMP (le bailleur) a donné à bail commercial à la S.A.R.L VENTIL’AIR (le preneur) des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel de 21 315 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Suivant acte notarié en date du 1er juillet 2024, la S.C.I LA HALLE DUCHAMP a cédé son fond de commerce à la S.A EBF.

Le bail commercial au profit de la S.A.R.L VENTIL’AIR a perduré dans les conditions initiales.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, pour une somme de 5505,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à novembre 2024.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte d’huissier du 13 février 2025, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail en date du 15 janvier 2021 et par conséquent la résiliation de plein droit dudit contrat à la date du 4 janvier 2025 ;

— ORDONNER sans délai l’expulsion de la société VENTIL’AIR dès la signification de l’ordonnance à intervenir, ainsi que tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la [Localité 7] publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— ORDONNER le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur, en garantie des sommes dues ;

— CONDAMNER la société VENTIL’AIR à payer à la société EBF la somme provisionnelle de 3.026,46 € T.T.C au titre des loyers et charges impayés correspondant aux loyers exigibles le 1er décembre 2024 et le 1er janvier 2025 et arrêtés au 4 janvier 2025 ;

— FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à la somme de 4.064,79 € T.T.C jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

— CONDAMNER la société VENTIL’AIR à payer à la société EBF la somme de 3.671,41 € T.T.C au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter du 4 janvier 2025 et arrêtée au 31 janvier 2025 ;

— CONDAMNER la société VENTIL’AIR à payer à la société EBF une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant 4.064,79 € T.T.C à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

— CONDAMNER la société VENTIL’AIR à payer à la société EBF la somme provisionnelle de 865,89 € T.T.C au titre du rappel de dépôt de garantie à la suite de la révision du loyer du 1er janvier 2025 ;

— ORDONNER la majoration des loyers, charges, indemnités d’occupation impayés des intérêts au taux légal courus à compter du 4 décembre 2024, date de délivrance du commandement de payer et ce jusqu’au complet paiement ;

— CONDAMNER la société VENTIL’AIR à payer à la société EBF la somme de 1.162,86 € en application de la clause pénale ;

— CONDAMNER la société VENTIL’AIR à payer à la société EBF la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la société VENTIL’AIR aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2025 puis renvoyée au 16 avril 2025. Au cours de cette audience, les parties ont de nouveau sollicité le renvoi de l’affaire plaidant des pourparlers en vue d’un accord amiable.

Suivant conclusions en date du 30 avril 2025, soutenues oralement à l’audience du 7 mai 2025 à laquelle l’affaire a finalement été retenue, la S.C.I EBF a demandé au juge des référés de :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail en date du 15 janvier 2021 et par conséquent la résiliation de plein droit dudit contrat à la date du 4 janvier 2025 ;

— ORDONNER la libération effective des lieux et la remise des clés par la société VENTIL’AIR à la SCI EBF à la date du 16 mai 2025 ;

— ORDONNER à la société VENTIL’AIR de remettre en état les lieux conformément à leur état initial lors de la signature du contrat de bail ;

— DONNER ACTE à la SCI EBF qu’elle s’engage à restituer à la société VENTIL’AIR le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 5.328,75 € mais exclusivement sous réserve de la remise des clés des locaux donnés à bail le 16 mai 2025 et de la remise en état des lieux par la société VENTIL’AIR conformément à l’état initial lors de la signature du contrat de bail ;

A défaut de restitution du local commercial à la date du 16 mai 2025 ;

— ORDONNER l’expulsion de la société VENTIL’AIR, ainsi que tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la [Localité 7] publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— ORDONNER, le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par le bailleur, en garantie des sommes dues, le cas échéant ;

— FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à la somme de 4.064,79 € T.T.C jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

— N° RG 25/00131 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2X2

— CONDAMNER la société VENTIL’AIR à payer à la société EBF :

o la somme de 1.238,93 € T.T.C/mois correspondant à la part majorée de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2025 au 30 avril 2025 impayée ;

o la somme de 4.064,79 € T.T.C/mois correspondant à l’indemnité d’occupation majorée pour le mois de mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

— CONDAMNER la société VENTIL’AIR a payé à la société EFB une indemnité égale à 10% des loyers visés au commandement de payer en date du 4 décembre 2024, en application de la clause pénale ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société VENTIL’AIR à payer à la société EBF la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la société VENTIL’AIR aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

La S.C.I EBF explique au soutien de ses prétentions qu’elle est parvenue à un accord amiable avec la partie défenderesse aux termes duquel elles ont convenu de :

— la libération effective des locaux, la remise des clés et l’établissement de l’état des lieux de sortie en présence d’un commissaire de justice à la date du 16 mai 2025 ;

— la remise en l’état des locaux conformément à l’état initial lors de la signature du contrat de bail ;

— la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 5.328,75 € défini par l’article XI du contrat de bail par le Bailleur au Preneur lors de la remise des clés, soit à la date du 16 mai 2025.

Suivant conclusions en date du 05 mai 2025 soutenues oralement à l’audience du 7 mai 2025, la S.A.R.L VENTIL’AIR, valablement représentée, a sollicité du juge des référés de :

— DONNER ACTE à l’accord amiable consenti entre les parties

— ORDONNER la libération effective des lieux et la remise des clés par la société VENTIL’AIR à la SCI EBF à la date du 16 mai 2025 ;

— ORDONNER à la société VENTIL’AIR de remettre en état les lieux conformément à leur état initial lors de la signature du contrat de bail ;

— ORDONNER à la SCI EBF qu’elle s’engage à restituer à la société VENTIL’AIR le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 5.328,75 € mais exclusivement sous réserve de la remise des clés des locaux donnés à bail le 16 mai 2025 et de la remise en état des lieux par la société VENTIL’AIR conformément à l’état initial lors de la signature du contrat de bail ;

— FIXER l’indemnité en cas de non-exécution de l’accord des parties à la somme de 2 500 euros ;

— RESERVER les dépens et laisser au tribunal de céans la libre appréciation des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A.R.L VENTIL’AIR a indiqué oralement ne pas être d’accord en ce qui concerne la majoration de l’indemnité d’occupation.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025.

SUR CE,

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.A EBF n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 5505.96 euros, arrêtée au novembre 2024, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.R.L VENTIL’AIR et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

— Sur la demande d’indemnité d’occupation et de provision y afférent

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L VENTIL’AIR depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. La demande de majoration de l’indemnité d’occupation, susceptible de modération par le juge du fond, sera rejetée.

— Sur le dépôt de garantie

Conformément à l’accord intervenu entre les parties, la S.A EBF s’est engagée à la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 5328,75 euros sous réserve de la remise des clés des locaux donnés à bail le 16 mai 2025 et de la remise en état des lieux par la société VENTIL’AIR conformément à l’état initial lors de la signature du contrat de bail. Cet accord sera repris dans les termes du dispositif.

La S.A.R.L VENTIL’AIR sollicite en sus de fixer une indemnité en cas de non-exécution de l’accord des parties à la somme de 2500 euros. Toutefois, cette demande n’est pas étayée de sorte qu’il y a lieu de la rejeter.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L VENTIL’AIR, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 décembre 2024.

La SARL VENTIL’AIR sera condamnée à payer à la SCI EBF la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 janvier 2025,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la S.A.R.L VENTIL’AIR et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L VENTIL’AIR, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Donnons acte à la SCI EBF qu’elle s’engage à restituer à la SARL VENTIL’AIR le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 5.328,75 euros, sous réserve de la remise des clés des locaux donnés à bail le 16 mai 2025 et de la remise en état des lieux par la SARL VENTIL’AIR conformément à l’état initial lors de la signature du contrat de bail,

Rejetons la demande d’indemnité formée par la SARL VENTIL’AIR,

Condamnons la S.A.R.L VENTIL’AIR aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 décembre 2024,

Condamnons la SARL VENTIL’AIR à payer à la SA EBF la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons le surplus des demandes,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président