MINUTE N° : 25/00964

JUGEMENT

DU 07 Novembre 2025

N° RC 25/01743

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.C.I. [W]

ET :

[V] [E]

Débats à l’audience du 04 Septembre 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e CROISE

Copie à :

Monsieur [E]

Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 07 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. [W], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Constance CROISE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [V] [E], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé signé le 6 octobre 2023 avec effet rétroactif au 1er octobre 2023, La SCI [W] a donné à bail à M. [V] [E], un bien immobilier situé à [Adresse 5], pour un loyer mensuel, payable d’avance, indexable de 400 euros.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés et un défaut de justification de l’assurance des lieux loués, La SCI [W] a :

— fait signifier à son locataire, le 29 novembre 2024, deux commandements de payer visant la clause résolutoire prévue au bail,

— signalé la situation à la CCAPEX le même jour.

La SCI [W], invoquant la persistance du défaut de paiement des loyers et l’absence de justification de l’assurance, a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le même jour, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [V] [E] devenu occupant sans droit ni titre et de tous occupants de son chef et notamment au besoin avec le concours de la force publique ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision et jusqu’à la libération des lieux ;

— et obtenir sa condamnation au paiement :

d’une somme de 5 500 € au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 3 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement et capitalisation,

outre une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros depuis la date de la résiliation jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

et les entiers dépens.

A l’audience du 4 septembre 2025, La SCI [W], représentée par son conseil, a soutenu oralement les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 7 839 euros arrêté au 1er septembre 2025. Elle s’oppose à tous délais et précise que son locataire entrepose ses poubelles sur le palier et que les autres occupants de l’immeuble se plaignent de nuisances sonores nocturnes. Il y a eu un dégât des eaux alors que M. [E] n’est pas assuré.

M. [V] [E], présent, se plaint d’être convoqué « tous les 4 matins » par son bailleur et ne pas être le seul à déposer ses poubelles. Il ne conteste pas la créance et ne fait aucune demande.

Le diagnostic social et financier n’est pas revenu au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, La SCI. [W] justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et un mois après un commandement infructueux de justifier d’une assurance » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

La SCI [W] produit au soutien de sa demande principale :

— le bail conclu le 6 octobre 2023, contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux et un mois après un commandement infructueux de jsutifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Cette clause contractuelle est plus favorable que le délai légal de 6 semaines prévu par la loi applicable en l’espèce.

— les commandements visant cette clause, signifiés le 29 novembre 2024 à M. [V] [E], lui enjoignant de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois et de payer la somme de 4 500 euros en principaldans le délai de deux mois.

— un décompte de créance actualisé au 1er septembre 2025.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus deux mois, aucun versements n’étant enregistré sur cette période au compte du locataire. Le bailleur affirme, sans que la preuve contraire qui incombe à M. [B] soit apportée, que celui ci n’a pas justifié de l’assurance contre les risques locatifs.

Il sera donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement pour non justification d’une assurance couvrant les risques locatifs. L’expulsion de M. [V] [E], devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 5] , sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, M. [V] [E] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à La SCI [W], est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme équivalente au loyer courant soit 500 euros.

M. [V] [E] est redevable des loyers dus antérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire et des indemnités d’occupation dues postérieurement.

La SCI [W] revendique une créance de 7 839 euros arrêtée au 1er septembre 2025, échéance d’août 2025 comprise.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Le bailleur a exclu le coût du commandment de sa créance qui sera retenue en l’état.

M. [V] [E] sera donc condamné à payer à La SCI [W] la somme de 7 839 euros arrêtée au 1er septembre 2035 outre une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer soit 500 euros à compter du mois du 30 septembre 2025, jusqu’au jour de la libération définitive des lieux.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement du 29 novembre 2024, pour la somme de 4 500 euros.

Selon l’article 1343-2 du code civil, « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

Il est constant que la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée. La capitalisation demandée sera dès lors ordonnée.

— Sur la demande d’astreinte

En vertu de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, la bailleresse demande à ce que l’expulsion de son locataire soit assortie d’une astreinte de 50 € par jour de retard à de la décision et jusqu’à la libération des lieux.

Il convient toutefois de rappeler qu’à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion peut être mise en œuvre avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier passé un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux.

En l’espèce les circonstances ne font pas apparaître la nécessité pour le juge du contentieux de la protection d’assortir d’une astreinte la présente décision.

La demande formulée de ce chef par les bailleurs est en conséquence rejetée.

— Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, La SCI [W] qui sollicite la somme de 1 000 euros à ce titre de dommages et intérêts ne caractérise ni la mauvaise foi de son débiteur ni le préjudice qu’il allègue.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [E], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine,au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [W], M. [V] [E] sera condamné à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 6 octobre 2023 entre La SCI [W] et M. [V] [E], concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 5], sont réunies à la date du 30 décembre 2024 ;

CONSTATE que M. [V] [E] est occupant sans droit ni titre dudit bien immobilier ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [E] de libérer les lieux et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [V] [E] à verser à La SCI [W] la somme de sept mille huit cent trente neuf euros (7 839 euros) arrêtée au 1er septembre 2025, échéance d’août 2025 comprise ;

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement du 29 novembre 2024, pour la somme de 4 500 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

CONDAMNE M. [V] [E] à payer à La SCI [W] une indemnité d’occupation mensuelle de cinq cent euros (500 euros) à compter du mois du 30 septembre 2025, jusqu’au jour de la libération définitive des lieux ;

REJETTE la demande d’astreinte et la demande formée au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [V] [E] aux entiers dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE M. [V] [E] à verser à La SCI [W] la somme de mille euros (1 000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,