— N° RG 25/00149 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDXMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 19 Mai 2025

Minute n°25/692

N° RG 25/00149 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDXMO

le

CCC : dossier

FE :

— M^e JAMI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT HUIT AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet BSGI (SAS) dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Adresse 4]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I.CROISSY [Adresse 7]

[Adresse 1]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 03 Juin 2025,

GREFFIERES

Lors des débats Madame KILICASLAN, Greffière et du délibéré : Madame CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Présidente, ayant signé la minute avec Madame CAMARO, Greffière

****

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CROISSY CENTRE BOURG est propriétaire des lots n° 6, 7, 10, 11, 12, 13 et 14 correspondant à des locaux commerciaux au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] placé sous le statut de la copropriété et dont le syndic est le cabinet BSGI.

La SCI CROISSY [Adresse 7] ne règle pas régulièrement ses charges de copropriété.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par un acte de commissaire de justice du 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] (Ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la SCI CROISSY CENTRE [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir :

« CONDAMNER la SCI CROISSY [Adresse 7] au paiement d’une somme de 62 027,15 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance 4ème trimestre 2024 incluse) ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER la SCI CROISSY CENTRE BOURG au paiement d’une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée ;

CONDAMNER la SCI CROISSY [Adresse 7] à verser le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] une indemnité d’un montant de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ».

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Régulièrement assignée, la SCI CROISSY CENTRE BOURG n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La clôture est intervenue le 19 mai 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 3 juin 2025, et mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour les lots Habitations, au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires produit:

— la matrice cadastrale ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 avril 2023 approuvant les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, réajustant et approuvant le budget prévisionnel de l’année 2023 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice suivant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et approuvant les travaux de réfection d’étanchéité des deux toitures ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 mars 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023, réajustant le budget prévisionnel de l’exercice suivant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025 et approuvant le budget prévisionnel de l’année 2025 ;

— une attestation de non recours contre le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 avril 2023 et l’assemblée générale du 5 mars 2024 ;

— l’appel de fonds du 15 mai 2023 concernant la réfection d’étanchéité et les appels de fonds pour les troisième et quatrième trimestre 2023, l’année 2024, la répartition des charges de l’année 2023 et l’appel de fonds travaux urgents du troisième trimestre 2024 ;

— le contrat du syndic conclu le 5 mars 2024 pour une durée de 27 mois, soit jusqu’au 30 juin 2026.

Il ressort de l’étude de ces pièces que les charges et les appels de fonds travaux ont été approuvés par les assemblées générales du syndicat des copropriétaires du 6 avril 2023 et 5 mars 2024 et que ces sommes correspondent aux appels de charges et travaux produits aux débats.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par LA SCI CROISSY [Adresse 7] pour la somme de 61 323,41 euros arrêtée au 1er octobre 2024, appels de charges et fonds travaux quatrième trimestre 2024 inclus.

Ainsi la créance du syndicat des copropriétaires sur LA SCI CROISSY CENTRE BOURG est certaine, liquide et exigible à hauteur de 61 323,41 euros (sans les frais de :240 euros, 76,08 euros, 291,66 euros, 48 euros et 48 euros).

Par conséquent il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et LA SCI CROISSY [Adresse 7] sera condamnée à lui payer la somme de 61 323,41 euros arrêtée au 10 octobre 2024, appels de charges et fonds quatrième trimestre 2024 inclus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement suivant : 240 € en date du 10 juillet 2024 correspondant à la transmission du dossier à un avocat, 76,08 euros en date du 14 mars 2024 correspondant à une sommation de payer, 291,66 € en date du 5 mars 2024 correspondant à une sommation de payer, 48 € en date du 2 novembre 2023 correspondant à une mise en demeure et 48 € en date du 15 septembre 2023 correspondant à une mise en demeure.

Concernant les frais exposés en 2023, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats le contrat du syndic applicable à cette date.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les factures du commissaire de justice concernant les sommations de payer délivrer le 5 mars 2024 et le 14 mars 2024 facturées respectivement 291,66 € et 76,08 euros.

Concernant les frais de transmission du dossier à l’avocat, il ressort du contrat de syndic précité que ces frais sont visés au barème du contrat prévu à l’article 7.2.1 duquel il ressort que la rémunération du syndic au type de prestations particulières et calculer soit en application du secours horaire à raison de 138 € par heure TTC, soit en application du tarif forfaitaire total convenu par les parties. En l’espèce, syndicat des copropriétaires verse aux débats aucun élément de nature à justifier le quantum de 240 €.

En conséquence, LA SCI CROISSY CENTRE BOURG sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 367,74 € au titre des frais de recouvrement arrêtés au 10 octobre 2024.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se borne à affirmer avoir subi un préjudice du fait de l’absence de paiement de ses charges de copropriété par la SCI CROISSY [Adresse 7] sans toutefois faire la démonstration des difficultés de gestion que cela a pu générer et dont il se prévaut pour solliciter l’octroi de cette indemnité.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de la SCI CROISSY CENTRE BOURG à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande capitalisation des intérêts

L’article 768 du code de procédure civile dispose :

« Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

L’article 1343-2 du code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne demande pas au dispositif de ses conclusions que les sommes dont elle réclame le paiement à LA SCI CROISSY [Adresse 7] soient assorties des intérêts au taux légal.

Elle n’est donc pas fondée à réclamer leur capitalisation.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

LA SCI CROISSY CENTRE BOURG partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

LA SCI CROISSY [Adresse 7] sera par conséquent condamné à lui payer la somme de 1200 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE la SCI CROISSY CENTRE BOURG à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société BSGI la somme de 61 323,41 euros arrêtée au 10 octobre 2024, appels de charges et fonds quatrième trimestre 2024 inclus ;

CONDAMNE la SCI CROISSY [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société BSGI la somme de 367,74 € au titre des frais de recouvrement arrêtés au 10 octobre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société BSGI de sa demande de condamnation de la SCI CROISSY [Adresse 7] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société BSGI de sa demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la SCI CROISSY [Adresse 7] aux dépens ;

CONDAMNE la SCI CROISSY CENTRE BOURG à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] représenté par son syndic la société BSGI la somme de 1200 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE