Du 24 octobre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01195 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VWU

[U] [X]

C/

[D] [R], [M] [R]

— Expéditions délivrées à

[U] [X]

— FE délivrée à

[U] [X]

Le 24/10/2025

Avocats :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 octobre 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [X]

né le 13 Octobre 1937 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Présent

DEFENDEURS :

Madame [D] [R]

née le 24 Avril 1981 à AFRIQUE DU SUD

[Adresse 4]

[Localité 2]

Absente

Monsieur [M] [R]

né le 11 Mai 1981 à AFRIQUE DU SUD

[Adresse 4]

[Localité 2]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2015, M. [U] [X] a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [R] et M. [M] [R], bail portant sur un logement situé à [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel révisable de 820 euros (charges en sus donnant lieu à provision mensuelle de 23 euros).

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, M. [U] [X] a fait délivrer à Mme [D] [R] et M. [M] [R] un commandement de payer la somme de 4.848,01 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte introductif d’instance en date du 5 juin 2025, M. [U] [X] a fait assigner Mme [D] [R] et M. [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance, et obtenir son expulsion et celle de tous occupants avec l’assistance de la [Localité 7] Publique et d’un serrurier ainsi que sa condamnation au paiement :

— d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 4.425,23 euros à valoir sur le paiement des loyers et charges échus avec intérêts légaux en application de l’article 1231-6 du code civil,

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

M. [U] [X], qui a comparu en personne à l’audience du 12 septembre 2025, a indiqué que Mme [D] [R] et M. [M] [R] a régularisé la dette le 8 août 2025 mais qu’il maintient ses demandes en constat de la résiliation du bail, expulsion et fixation d’indemnités d’occupation dans la mesure où il s’agit de la troisième procédure, une en 2017 et la seconde en 2023 , les locataires ayant alors régularisé la dette, pour de nouveau cesser de régler les loyers, ce qui crée une situation stressante.

Mme [D] [R] et M. [M] [R], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Motifs de l’ordonnance

Sur l’absence des défendeurs

En l’absence du défendeur, régulièrement cité et en application de l’article 472 du [6] de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Mme [D] [R] et M. [M] [R] ne comparaissant pas, et ayant disposé d’un délai suffisant pour préparer leur défense, il convient de statuer au vu des pièces du demandeur, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 6 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 16 janvier 2025.

La procédure est donc régulière et l’action en constat de la résiliation du bail recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

À titre liminaire, la juridiction constate que si l’assignation fonde aussi la demande en constat de la résiliation du bail sur le défaut d’assurance, aucun commandement n’est produit pour justifier de la mise en oeuvre de la clause contractuelle relative au défaut d’assurance et il y a lieu de s’en tenir en conséquence au seul défaut de paiement des loyers.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 15 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4.848,01 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de la signification tel qu’imparti par le commandement.

Ce défaut de régularisation fonde M. [U] [X] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 16 mars 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Dans ces conditions, la résiliation de plein droit du bail est acquise à effet du 16 mars 2025 et ne peut qu’être constatée, quand bien même une régularisation est intervenue postérieurement, dès lors au surplus que les défendeurs ne comparaissent pas.

Mme [D] [R] et M. [M] [R] et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce Mme [D] [R] et M. [M] [R] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, M. [U] [X] est fondé à faire fixer une telle indemnité d’occupation à l’encontre de Mme [D] [R] et M. [M] [R], indemnité qui sera équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient de constater que M. [U] [X] a indiqué à l’audience que la dette a été soldée au 8 août 2025.

En conséquence Mme [D] [R] et M. [M] [R] seront solidairement condamnés au paiement des indemnités d’occupation à courir à compter du mois de septembre 2025, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les défendeurs, qui succombent, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts précisés au dispositif. En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Mme [D] [R] et M. [M] [R] seront condamnés à payer à M. [U] [X] la somme de 200 euros.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS à effet du 16 mars 2025 la résiliation du bail conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNONS Mme [D] [R] et M. [M] [R] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 9] ;

AUTORISONS, à défaut pour Mme [D] [R] et M. [M] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (975,42 euros par mois en juin 2025), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONSTATONS la régularisation de l’arriéré au 8 août 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Mme [D] [R] et M. [M] [R] à payer à M. [U] [X], à titre d’indemnité provisionnelle, les indemnités d’occupation à courir à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux;

REJETONS les demandes autres, plus amples, ou contraires ;

CONDAMNONS solidairement Mme [D] [R] et M. [M] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 janvier 2025, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Représentant de l’Etat ;

CONDAMNONS solidairement Mme [D] [R] et M. [M] [R] à payer à M. [U] [X] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection