— N° RG 25/00076 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ6S

Date : 02 Avril 2025

Affaire : N° RG 25/00076 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ6S

N° de minute : 25/00160

Formule Exécutoire délivrée

le : 03-04-2025

à : M^e Michel-Alexandre SIBON + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 03-04-2025

à : M^e Nadia TIGZIM

Régie

Service Expertise

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière lors des débats et de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. SIERRA

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Michel-Alexandre SIBON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. TORCYBALLS

[Adresse 12]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par M^e Nadia TIGZIM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 05 Mars 2025 ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique en date du 2 novembre 2015, la S.C.I SIERRA a donné à bail commercial à la S.A.R.L TORCYBALLS exerçant sous l’enseigne “Hotel Initial by Balladins” des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 11] pour un loyer annuel de 72 000 euros, hors charge et hors taxe payable trimestriellement et conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives qui ont commencé à courir à compter du 2 novembre 2015 et ce jusqu’au 1er novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 14 février 2024, la S.C.I SIERRA a donné congé à la S.A.R.L TORCYBALLS sans offre de renouvellement et avec offre d’indemnité d’éviction.

— N° RG 25/00076 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDZ6S

Arguant que la S.A.R.L TORCYBALLS se maintient toujours dans les locaux susmentionnés, par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, la S.C.I SIERRA l’a faite assigner la S.A.R.L TORCYBALLS à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référé, aux fins, de voir, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile :

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— Commettre pour y procéder tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux [Adresse 13] à [Localité 7] visiter l’immeuble et en faire la description,

Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

o Donner son avis, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation des indemnités compensatrices du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce et des préjudices accessoires en lien direct avec cette perte parmi lesquels les frais nécessaires de déménagement et de réinstallation, les frais de remploi pour l’acquisition d’un fonds de commerce de même importance, les frais de licenciement du personnel et le montant du préjudice correspondant au trouble commercial pour chacun des locataires ;

o Donner son avis en donnant des références précises et pertinentes, tous éléments permettant de déterminer s’il y a lieu, dans quelle mesure la société TORCYBALLS aurait la possibilité de transférer son fonds sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et quel serait, dans une telle hypothèse, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition, les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation et le montant du préjudice correspondant au trouble commercial ;

o Fournir tous éléments lui permettant d’apprécier le montant de l’indemnité due par la société TORCYBALLS à compter du 2 novembre 2024, lendemain de la date d’effet du congé, pour l’occupation des lieux, objet du bail, jusqu’à leur libération effective ;

o Répondre aux dires des parties qu’il aura provoqués soit par une note de synthèse, soit par une réunion préalable au dépôt du rapport.

— Dire que l’expert devra procéder personnellement à ses opérations, conformément aux dispositions des article 263 à 284-1 du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclaration et l’avis de toutes personnes informées et qu’il pourra s’adjoindre le concours de tout spécialise, dans un spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement la juridiction qui l’a désigné,

— Fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera versée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du Tribunal de Grande Instance de MEAUX,

— Réserver les dépens.

La demanderesse a maintenu ses demandes à l’audience du 5 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, exposant qu’elle justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile compte tenu du fait que le défendeur se maintient toujours dans les lieux et que s’impose une évaluation de l’indemnité d’éviction et d’occupation.

Régulièrement représentée, la S.A.R.L TORCYBALLS exerçant sous l’enseigne “Hotel Initial by Balladins” a formulé les protestations et réserves d’usage.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande principale d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile sur lequel une partie fonde sa demande n’exige pas l’examen préalable de la recevabilité d’une éventuelle action future ni des chances de succès du procès qui pourrait en résulter au fond.

Il impose seulement au juge statuant sur requête ou par voie de référé, de s’assurer de ce que la partie qui l’invoque justifie d’un motif légitime.

Suivant l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Selon l’article L145-28 dudit code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En l’espèce, il est justifié en procédure de ce que la S.C.I SIERRA a fait délivrer à la S.A.R.L TORCYBALLS un congé sans offre de renouvellement avec le paiement d’une indemnité d’éviction. Il est ainsi justifié d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, qui sera ordonnée et effectuée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

La consignation à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge de la partie demanderesse qui sollicite cette mesure d’instruction.

2 – Sur les mesures de fin de jugement

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens devront demeurer à la charge de la S.C.I SIERRA.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

ORDONNONS une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et COMMETTONS pour y procéder :

Madame [C] [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 01.44.15.25.50

Port. : 06.72.92.19.96

Email : [Courriel 9]

avec mission pour lui de :

— convoquer et entendre les parties,

— se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission,

— se rendre sur place au [Adresse 3] à [Localité 11] ,

— visiter les lieux et les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la société locataire,

— procéder à l’indemnité d’éviction en fonction notamment de la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre,

— procéder à l’évaluation de l’indemnité d’occupation en fonction de la valeur locative et donc estimer la valeur locative des lieux loués, et d’une manière générale donner son avis sur les éléments de déplafonnement,

FAISONS INJONCTION aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et/ou en copie sous la forme d’un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal judiciaire de Meaux, service du contrôle des expertises, dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 3000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C.I SIERRA entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, au plus tard le 2 juin 2025,

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

CONDAMNONS la S.C.I SIERRA aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Le Greffier, Le Président,