— N° RG 23/05067 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJPT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Minute n°25/110

N° RG 23/05067 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJPT

Date de l’ordonnance de

clôture : 07 octobre 2024

le

CCC : dossier

FE

M^e DE [Localité 11]

M^e DE BAZELAIRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A.S. MAISONS PIERRE dénommée – WAGRAM RÉSIDENCES ILE DE FRANCE -

[Adresse 12]

[Localité 4]

représentée par Maître Louis DE MEAUX de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [V] [R]

[Adresse 3]

non représenté

S.A.R.L. JB [R]

[Adresse 3]

non représentée

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

ès qualité d’assureur de M.[R] et de la SARL JB [R].

[Adresse 2]

représentée par Maître Jean DE BAZELAIRE DE LESSEUX de l’AARPI COSTER BAZELAIRE ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M^me VISBECQ, Juge

M^me LEVALLOIS, Juge

Greffiers lors du délibéré : M^me BOUBEKER

Jugement rédigé par : M. BATIONO, Premier Vice-Président

DEBATS

A l’audience publique du 19 Décembre 2024, tenue en rapporteur à deux juges : B. BATIONO et C. VISBECQ assisté(e)s de M^me BOUBEKER, Greffière ; le tribunal a, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, examiné l’affaire les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Le juge chargé du rapport en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré pour le prononcé du jugement à l’audience de mise à disposition du 30 Janvier 2025.

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, et après prorogation du délibéré initialement prévu au 23 janvier 2025, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

***************

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 4 mars 2008, la société [Adresse 8] a obtenu un permis d’aménager un lotissement de 54 maisons, dénommé “[Adresse 9]”, sur un terrain situé [Adresse 10] à [Localité 6] (77).

Le dossier loi sur l’eau réalisé par l’aménageur dans le cadre de son projet a mentionné une mare située à l’extrémité est du projet.

La société Le Clos de la Fontaine a déclaré le chantier achevé le 26 août 2016.

La société Maisons Pierre, sous l’enseigne Wagram Résidences Ile-de-France, a souhaité acquérir le lot 51 du lotissement pour y édifier des maisons individuelles.

Le 23 septembre 2016, le lotisseur a fait réaliser par un géomètre un plan de bornage du lot n° 51.

Par acte d’engagement du 12 septembre 2016, la société Wagram Résidences – Groupe Maisons Pierre a confié à M. [V] [R], architecte, une mission de maîtrise d’oeuvre de conception pour la construction de 14 maisons individuelles.

L’architecte a préparé et déposé la demande de permis de construire le 27 septembre 2018.

Le permis de construire a été délivré le 23 octobre 2018.

Suivant acte authentique en date du 2 décembre 2019, la société [Adresse 8] a vendu à la société Maisons Pierre le lot n° 51 situé [Adresse 1], section aw n° [Cadastre 5], d’une superficie de 4 976 m², pour un prix de 429 703,93 euros.

Le chantier a été déclaré ouvert le 6 janvier 2020.

Le 22 mai 2022, la société Wagram Résidences – Maisons Pierre a déposé une demande de modification de son permis de construire.

Le permis de construire modificatif lui a été accordé le 23 septembre 2022.

Par actes d’huissier en date des 31 octobre et 3 novembre 2023, la société Maisons Pierre, dénommée Wagram Résidences Ile-de-France, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux M. [V] [R], la société JB [R] et la MAF, prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de M. [V] [R] et de la société JB [R], pour les voir condamner in solidum à lui verser diverses sommes d’argent en réparation de ses préjudices.

Suivant ordonnance en date du 6 mai 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la MAF.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 15 juillet 2024, la société Maisons Pierre demande au tribunal de :

Vu les articles 1101 et 1231-1 et suivants du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence visée,

Vu les pièces versées aux débats,

— Déclarer la société Maisons Pierre, dénommée Wagram Résidences Ile-de-France, recevable et bien fondée en ses demandes;

— Condamner in solidum la société JB [R], Monsieur [V] [R] et la MAF à payer à la société Maisons Pierre, dénommée Wagram Résidences Ile-de-France, la somme de 92.138,04 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier;

— Condamner in solidum Monsieur [R], la société JB [R] et la MAF à lui payer la somme de 191.033,50 euros en réparation de son préjudice consécutif à la perte de chance de pouvoir réaliser la marge arrêtée à son budget initial;

— Condamner in solidum la société JB [R], Monsieur [V] [R] et la MAF à payer à la société Maisons Pierre, dénommée Wagram Résidences Ile-de-France, la somme de 20.000 euros à titre de réparation de son préjudice d’image;

— Condamner in solidum la société JB [R], Monsieur [V] [R] et la MAF à payer à la société Maisons Pierre, dénommée Wagram Résidences Ile-de-France, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner in solidum la société JB [R], Monsieur [V] [R] et la MAF aux entiers dépens, qui comprendront le coût de la présente assignation.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, la MAF demande au tribunal de :

Vu les articles 122 du code de procédure civile ;

Vu les articles 2224, 1230, 1303 du code civil ;

➢ Débouter la société Maisons Pierre – Wagram Residences – de ses demandes formées contre Monsieur [V] [R], la société JB [R] et de la Mutuelle des Architectes Français;

➢ Subsidiairement, appliquer les termes et limites de la police souscrite par la société JB [R] et Monsieur [V] [R] auprès de la Mutuelle des Architectes Français, dire et juger opposable la franchise contractuelle pour toute condamnation prononcée sur un fondement autre que décennal;

➢ Condamner la société Maisons Pierre – Wagram Residences – aux entiers dépens dont recouvrement par Maître Jean de BAZELAIRE de LESSEUX avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

➢ Condamner la société Maisons Pierre – Wagram Residences – à verser à la Mutuelle des Architectes Français la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés, M. [V] [R], la société JB [R] n’ont pas constitué avocat.

Le juge de la mise en état a déclaré l’instruction close le 7 octobre 2024.

MOTIVATION

Sur la responsabilité

La société Maisons Pierre soutient que :

Sur l’absence de prise en compte dans le permis de construire déposé de la déclivité du terrain

— M. [R] a proposé un projet pour un terrain parfaitement plat, alors qu’il présente une importante déclivité;

— l’insertion paysagère du projet permettant d’apprécier comment le projet se situe par rapport aux autres constructions avoisinantes et aux paysages figurant dans le dossier de demande de permis de construire révèle cette omission;

— le projet n’avait ainsi rien à voir avec la réalité du terrain;

— l’examen du plan topographique avant travaux le confirme;

— le plan de masse du projet prévoyait encore une autre configuration topographique;

— ainsi, M. [R] n’a pas tenu compte de la réalité du terrain pour réaliser son projet;

— M. [R] avait parfaitement connaissance de ladite déclivité, puisqu’elle apparaît sur le plan de bornage de la société Nexity, qui lui a été transmis, et qu’il a repris comme pièce graphique 2.1 du permis de construire, mais aussi sur les photographies qu’il a intégrées au dossier de permis de construire;

— il est établi que M. [R] avait connaissance des contraintes altimétriques du projet lors de sa conception.

Sur l’absence de mention de travaux de déblaiement ou de soutènement

— si M. [R] prévoyait que le terrain soit creusé pour réaliser le projet, il fallait faire figurer sur le plan de masse les parties du terrain devant être creusées, comme l’indique le Cerfa 51434, qui décrit le contenu des pièces du dossier de demande de permis de construire;

— le déblaiement devait donc être pris en compte dès la phase de conception du projet et de permis de construire;

— le plan-masse ne montre aucune indication sur l’adaptation au sol en limite du lot 11 et sur l’espace vert;

— le creusement nécessaire pour réaliser le projet n’a pas été mentionné dans le dossier de permis de construire.

Sur l’omission de la mare et la nécessité d’ouvrages de soutènement

— le plan de masse prévoit que les terrains des maisons 4 à 6, situées sur la limite sud-ouest seront plats et auront une altitude de 128,58 mètres, mais indique que l’altitude à la limite de propriété est de 127 mètres;

— la hauteur de terre entre les deux nécessite un soutènement pour que les terres ne se déversent pas sur les terrains en contrebas en cas de pluie;

— elle a dû faire réaliser un mur de soutènement “en L” pour maintenir les terres tout en respectant le permis conçu par M. [R];

— le soutènement aurait dû être prévu dès la phase de conception dans le dossier de permis de construire;

— contrairement à ce que soutient la MAF, les ouvrages de soutènement relevaient bien de la mission de l’architecte, en phase de conception du projet, et non pas de la seule phase d’exécution;

— or, la notice architecturale ne mentionne aucun ouvrage de soutènement et le plan de masse prévoit seulement une “clôture grillagée en panneaux rigides” à la limite sud-ouest du terrain;

— ainsi, le mur n’avait pas été prévu initialement et n’avait donc pas budgété;

— le creusement du terrain au nord-est nécessitait un ouvrage de soutènement à son extrémité nord pour éviter un éboulement du terrain voisin qui pourrait menacer la maison n° 11 et faire disparaître la mare voisine protégée;

— or, la nécessité de préserver la mare et d’éviter un éboulement n’est pas envisagée dans le dossier de permis de construire;

— le mur de soutènement imperméable n’est donc pas mentionné;

— M. [R] a complètement ignoré la mare en concevant le projet;

— il ne l’a pas mentionné au titre du végétal dans la notice descriptive de l’existant;

— alors que le plan du géomètre montre qu’une partie de la mare est sur l’emprise du terrain, le plan-masse la transforme en un espace vert plat, sans aucune information de topographie;

— or, la suppression pure et simple de la mare retenue par l’architecte était impossible;

— en effet, elle est protégée, ainsi que l’a indiqué la mairie;

— cet impératif de protection est d’ailleurs repris dans le règlement de lotissement, qui prévoit expressément que la destruction de la mare est soumise à autorisation;

— en toute hypothèse, s’il avait été décidé de détruire la mare comme le laissent penser les plans, il aurait fallu le mentionner;

— la notice descriptive du projet n’indique rien de ce qui devait être fait en limite de site (en arrière du lot 11 et sur l’espace vert) au sujet de la mare;

— ainsi, pour préserver la mare tout en conservant une altitude du terrain compatible avec l’altitude de la voirie, était-il nécessaire de faire réaliser un mur de soutènement;

— or, le mur de soutènement n’a pas été envisagé par M. [R];

— il ne figure ni dans les plans ni dans la notice;

— il n’a été nulle part mentionné qu’un soutènement était nécessaire pour maintenir la partie du terrain en surplomb;

— cela aurait pourtant dû être mentionné dans le plan de masse, la notice architecturale et le visuel de l’état projeté;

— le fait qu’elle dispose de capacités techniques en interne ne dispensait certainement pas M. [R] des obligations que lui imposait et impose sa profession.

Sur le manquement à ses obligations contractuelles

— M. [R] n’a pas vérifié la faisabilité du projet;

— les plans ne font apparaître aucun ouvrage de soutènement, pourtant nécessaire pour que le projet soit réalisable;

— le formulaire de permis de construire ne mentionne pas les ouvrages de décaissement envisagés;

— dès lors, la conception d’un projet réalisable, permettant de conserver la mare et respectant l’altimétrie du terrain, relevait bien de la mission de l’architecte et non pas uniquement de la phase d’exécution que s’était réservée le maître de l’ouvrage;

— le projet conçu par M. [R] a été autorisé par la mairie de [Localité 7];

— pour compenser ses omissions, tout en préservant la mare et l’accessibilité PMR, elle a été contrainte de décaisser le terrain et de construire un mur de soutènement imperméable;

— cela lui a causé un préjudice d’une double nature;

— d’autre part, elle a subi une perte de marge, parce qu’elle a payé des travaux qu’elle aurait dû avancer, mais qu’elle n’a pas pu anticiper;

— de nombreux frais directs et indirects en ont résulté;

— la compétence du maître de l’ouvrage ne dispense aucunement l’architecte de son devoir d’information et de conseil;

— en particulier, la compétence notoire du maître de l’ouvrage dans le domaine de construction des ouvrages en cause ne dispense pas l’architecte de l’avertir de l’insuffisance des installations prévues au regard des installations en cause.

❖

La MAF Fait valoir que :

— il convient au préalable de rappeler la mission limitée de l’architecte au dossier de permis de construire, lequel a été autorisé, étant rappelé que le maître d’ouvrage est un professionnel de la construction;

— la demanderesse dispose des services techniques compétents comme elle l’écrit sur son site internet;

— le maître d’ouvrage dispose de 6 centres techniques, et donc de techniciens comme des ingénieurs structure, VRD et autres spécialistes;

— d’ailleurs, le promoteur ne confie à l’architecte que la mission de permis car il traite tout en “interne”, comme il l’écrit dans le contrat de l’architecte, pour limiter les coûts;

— en page 3 du contrat, il est mentionné que toute la phase opérationnelle et technique est gérée par les équipes internes de la société Maisons Pierre : la phase de consultation des entreprises, le suivi de travaux, et la réception;

— le maître d’ouvrage professionnel assure lui-même, comme écrit dans le contrat, toute la conception technique de l’opération et la direction des travaux, laissant à l’architecte le seul dossier de permis car cette profession a un monopole pour l’obtention de cette autorisation administrative (article R 431-2 du code de l’urbanisme);

— en outre, en page 4, il est bien mentionné que c’est le maître d’ouvrage qui fournit à l’architecte les relevés de géomètre et d’altimétrie, VRD et contraintes du terrain dont les dénivelés dont il soutient qu’ils ont été omis par l’architecte alors même qu’ils étaient à sa charge;

— les prétendues omissions de l’architecte sont les siennes;

— les plans d’exécution des VRD ont été réalisés par un bureau d’études mandaté par le seul maître d’ouvrage;

— pendant la phase de préparation du dossier de permis (unique mission de l’architecte) c’est le maître d’ouvrage qui définissait les VRD et adressait les documents relatifs aux existants à l’architecte, conformément aux conditions contractuelles;

— seul le maître d’ouvrage est responsable des existants;

— selon Maisons Pierre, M. [R] aurait présenté le terrain comme étant plat alors qu’il a une forte déclivité;

— d’une part, cette allégation n’est nullement étayée par des éléments factuels;

— d’autre part, le maître d’ouvrage professionnel, pouvait constater sur place le relief du terrain;

— en outre, pendant la phase du permis, il y avait un architecte coordonnateur tandis que la mairie et les relevés géomètre fournis par le maître d’ouvrage à l’architecte ont bien fait état du dénivelé de sorte que le grief est inopérant;

— les courriers du maître d’ouvrage sont tous signés par le directeur technique de la maîtrise d’ouvrage qui a défini les altimétries et les VRD conformément aux termes du contrat;

— la coupe mentionnait bien la déclivité du terrain (la coupe figure dans le PC3);

— le maître d’ouvrage lui reproche 5 années après que la hauteur des terres nécessitait selon lui un soutènement et d’avoir dû faire réaliser un soutènement en L pour respecter les plans de permis de M. [R];

— d’une part, il ne justifie pas techniquement de la nécessité de ce soutènement;

— d’autre part, le permis est une autorisation administrative et non un descriptif de travaux ou encore un plan d’exécution servant à construire l’immeuble;

— l’architecte n’avait pas de mission de DCE et c’est le maître d’œuvre en phase du DCE qui aurait dû prévoir un soutènement;

— les plans de permis ne sont pas des plans d’exécution, ils n’ont vocation qu’à obtenir l’autorisation administrative;

— ensuite, des techniciens et entreprises sont mandatés pour réaliser les plans et les études d’exécution;

— l’architecte n’avait pas à définir les modalités techniques de réalisation des ouvrages ni de chiffrer ceux-ci;

— par ailleurs, le préjudice allégué ne serait qu’une perte de chance puisque les travaux, sauf à enrichir indûment le Maître d’ouvrage, auraient dû être réalisés à ses frais;

— il n’y a donc ni faute, ni préjudice réparable, ni de lien de causalité entre les deux;

— quant à la perte vénale du bien, aucune réduction de prix aux acquéreurs n’est démontrée;

— quant au choix des gabions, il incombe au seul maître d’ouvrage et, le cas échéant, il lui incombait de prévoir initialement le juste prix;

— en outre, il s’agirait d’une négociation à laquelle le défendeur serait tiers;

— quant au préjudice d’image, il ne repose sur aucun élément, étant rappelé que pour être réparable un préjudice doit être réel, direct et certain.

❖

Le tribunal,

L’article 1353, ancien article 1315, du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

Pour dire que le maître d’oeuvre a commis des manquements, la société Maisons Pierre, dénommée [Adresse 14], se contente d’analyser les pièces produites, notamment, le dossier de la demande de permis de construire.

Cette seule analyse, provenant de surcroît de la société demanderesse, est insuffisante pour caractériser des fautes du maître d’oeuvre.

En outre, la société Maisons Pierre, dénommée [Adresse 14], est un professionnel de la construction. Elle a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance de la déclivité du terrain, de la nécessité d’entreprendre des travaux de décaissement de ce terrain, de construction d’un mur de soutènement et de la prise en compte de la mare protégée dans le projet.

Pour engager la responsabilité d’une personne sur le fondement du droit commun, il faut caractériser une faute, un dommage et un lien de causalité entre le fait générateur et le dommage.

Il n’est pas démontré, par les pièces versées aux débats, le lien de causalité direct entre la perte alléguée de 92 138,04 euros au titre du résultat de l’opération et la perte de chance de réaliser une marge de 191 033,50 euros.

En tout état de cause, la société Maisons Pierre, dénommée [Adresse 14], était tenue de supporter les travaux litigieux, indispensables dans le cadre de la réalisation de son programme immobilier.

S’agissant du préjudice d’image, la société Maisons Pierre, dénommée [Adresse 14], procède par affirmations. Aucun élément tangible n’est produit pour corroborer ses allégations. Il suit de là que le préjudice d’image n’est pas caractérisé.

Il résulte de ce qui précède que la société Maisons Pierre, dénommée [Adresse 14], échoue dans l’administration de la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité direct entre la faute et le dommage.

Il s’ensuit que la responsabilité du maître d’oeuvre n’est pas engagée à son égard.

Les demandes de la société Maisons Pierre, dénommée [Adresse 14], seront rejetées.

Sur la garantie de la MAF

En cas de condamnation des défendeurs, la MAF demande de faire application des termes et des limites de la police souscrite, de dire et juger opposable la franchise contractuelle pour toute condamnation prononcée sur un fondement autre que décennal.

❖

Le tribunal,

La responsabilité du maître d’oeuvre n’ayant pas été retenue, la garantie de la MAF ne peut être mobilisée.

Sur les préjudices

1. Préjudice financier

La société Maisons Pierre expose que :

Travaux de décaissement

— elle a dû décaisser des quantités de terre très importantes pour que le terrain soit au niveau des plans du projet conçu par M. [R];

— les travaux ont été réalisés au mois d’avril 2021;

— le coût d’enlèvement de plus de 1.770 mètres cubes de terre s’est élevé à 54.054 euros ttc.

Construction du mur de soutènement en L et la pose de clôtures sur le mur béton

— elle a dû faire réaliser un mur de soutènement “en L” en limite sud-ouest du terrain, d’une longueur totale de 88 mètres en trois segments (10 mètres, 48 mètres et 30 mètres), surmonté d’une clôture, pour conserver un terrain plat, à des fins d’accessibilité, tout en évitant que les terres ne s’écoulent sur le terrain voisin;

— les travaux ont été réalisés en août 2021;

— le coût s’est élevé à 120.000 euros ttc à ce titre;

— il faut y ajouter les travaux de terrassement réalisés par la société Acm [Localité 13] & Vidanges pour la somme de 5.028 euros ttc;

— ainsi que les travaux de sciage du mur en L réalisés par la société Chok’Beton pour la somme de 9.683,52 euros ttc;

— ainsi que la fourniture et les travaux de pose de clôtures en panneaux rigides fixés sur le mur réalisés par la société Briatte pour la somme de 10.483,20 euros ttc.

Construction de murs en gabion

— elle a dû faire réaliser un ouvrage de soutènement des terres en partie nord, constitué d’un mur en gabion et d’un trop plein pour contrôler la mare;

— la construction de ces murs a coûté 124.800 euros ttc;

— les travaux ont été réalisés en mars 2023.

Honoraires complémentaires d’architecte

— pour réaliser le permis de construire modificatif, elle a eu recours un nouvel architecte, M. [M];

— la facture émise au titre de son intervention s’est élevée à 5.760 euros ttc.

Honoraires du bureau d’étude technique Evia

— elle a dû faire appel à la société Evia en qualité de bureau d’études techniques pour la réalisation du mur de soutènement;

— il est intervenu au cours de l’année 2021;

— les factures du bureau d‘études techniques se sont élevées à 10.248 euros ttc.

Sur le retard pris dans la réalisation du projet

— les fautes commises par M. [R] dans l’exécution de sa mission ont retardé de plus de deux ans son projet;

— en effet, le lotissement aurait dû être achevé en octobre 2021;

— or, les maisons ont été livrées entre le 10 décembre 2021 et le 25 février 2022;

— quant aux éléments communs, ils ont été achevés à l’automne 2023;

— le retard pris sur la mise à disposition des maisons individuelles l’a contrainte à verser les pénalités de retard aux acquéreurs, pour un montant total de 19.133,68 euros.

Coûts internes exposés par la société Maisons Pierre

— la rectification du projet a été extrêmement coûteuse pour elle;

— elle lui a imposé des échanges et réunions supplémentaires avec la mairie; des échanges et réunions supplémentaires avec l’architecte chargé du permis de construire modificatif, le bureau d’étude…; des échanges et négociations supplémentaires avec les acquéreurs; le suivi de travaux supplémentaires : déblaiement des terres, murs de soutènement…;

— le résultat de l’opération à ce jour, après-vente de tous les lots et réalisation des travaux qui étaient impératifs et qui n’ont pas été identifiés comme tel par M. [R], fait ressortir avec le suivi budgétaire une perte de 92.138,04 euros;

— en conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [R], la société JB [R] et la MAF à lui payer cette somme à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier subi de ce chef;

2. Perte de chance

— en outre, le budget initial qu’elle a été établi sur la base d’une marge de 191.033,50 euros, correspondant à 7 % du chiffre d’affaires de l’opération, ce qui est tout à fait conforme aux usages de la profession pour assurer la pérennité de son activité;

— elle a de ce fait subi une perte de chance de pouvoir réaliser cette marge;

— M. [R] a exécuté sa mission à l’automne 2018;

— le terrain a été définitivement acquis auprès de Nexity le 2 décembre 2019;

— la déclaration d’ouverture du chantier a été déposée en janvier 2020;

— les contrats de vente aux clients finaux ont été conclus entre le 11 mars 2020 et le 25 novembre 2020;

— la nécessité de travaux supplémentaires est apparue au premier trimestre 2021, dans le cadre

d’échanges avec la mairie;

— dès lors que l’ensemble des prix d’acquisition et de vente a été fixé avant que les travaux supplémentaires n’apparaissent nécessaires, ce que M. [R] n’a pas décelé, elle n’a eu d’autre choix que de financer ces derniers sur sa marge;

— si elle avait eu connaissance plus tôt de l’ampleur et du coût des travaux à réaliser, honoraires et frais à exposer en sus, elle aurait revendu les maisons à un meilleur prix, et/ou négocié l’achat du terrain à un prix moindre;

— si aucune solution ne lui avait permis de conserver sa marge, elle n’aurait pas levé l’option pour faire l’acquisition du terrain et réaliser l’opération immobilière;

— cette dernière hypothèse est la plus vraisemblable;

— le coût des travaux réalisés, honoraires et frais exposés excède sensiblement la perte de marge pour laquelle elle sollicite à bon droit une indemnisation;

— cela s’explique par des optimisations de coût et des décisions de gestion prises par elle, dans le but de limiter autant que possible le bilan désastreux de l’opération de travaux du fait de la défaillance de son maître d’œuvre M. [R];

— en conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [R], la société JB [R] et la MAF à lui payer la somme de 191.033,50 euros en réparation de son préjudice consécutif à la perte de chance de pouvoir réaliser la marge arrêtée à son budget initial;

3. Préjudice d’image

— enfin, elle a subi un préjudice d’image consécutif à cette situation, pour lequel elle est bien fondée à obtenir une indemnisation;

— elle est l’un des leaders du marché de la construction de maisons individuelles, aussi bien grâce aux chantiers qu’elle réalise en propre que grâce aux chantiers réalisés par ses franchisés;

— maintenir sa position suppose de conserver un haut niveau d’exigence dans ses prestations;

— les retards et difficultés causés par les erreurs de M. [R] ont nui à son image à l’égard de l’ensemble de ses interlocuteurs : clients finaux, mais aussi collectivités territoriales et franchisés;

— son préjudice d’image peut être estimé à 20.000 euros;

— en conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [R], la société JB [R] et la MAF à lui payer cette somme à titre de dommages-intérêts.

❖

Le tribunal,

Il a été démontré précédemment que les fautes reprochées au maître d’oeuvre n’étaient pas caractérisées et qu’en outre, un lien de causalité direct entre les prétendus manquements du maître d’oeuvre et les préjudices allégués n’était pas établi.

Les demandes de la société Maisons Pierre, dénommée [Adresse 14], seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

La société Maisons Pierre, dénommée [Adresse 14], est la partie perdante et sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à payer à la MAF la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement répute contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejette les demandes de la société Maisons Pierre, dénommée [Adresse 14], au titre du préjudice financier, du préjudice consécutif à la perte de chance de pouvoir réaliser la marge arrêtée à son budget initial et de son préjudice d’image;

Condamne la société Maisons Pierre, dénommée [Adresse 14], aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Condamne la société Maisons Pierre, dénommée [Adresse 14], à payer à la Mutuelle des Architectes Français la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT