— N° RG 24/01064 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNVV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 17 Novembre 2025

Minute n°26/308

N° RG 24/01064 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNVV

le

CCC : dossier

FE :

Maître Sophie BILSKI CERVIER

Maître [U] [E]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU QUATORZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Madame [S] [Z] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Claire KOLLEN de la SELARL CK AVOCAT, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Monsieur [N] [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Claire KOLLEN de la SELARL CK AVOCAT, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSES

Société OPS 77 exerçant sous le nom CABINET IMMOBILIER [P] [T]- CILH GESTION

[Adresse 2]

[Localité 2]

N’ayant pas constitué avocat

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS [Adresse 3] et [Adresse 4] représenté par son syndic la société OPS 77 exerçant sous le nom “ CABINET IMMOBILIER [P] [T]-CILH GESTION”dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 3],

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré: Monsieur BATIONO, Premier Vice-Président

DEBATS

A l’audience publique du 03 Février 2026,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Monsieur BATIONO, Premier Vice-Président , ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

EXPOSE DU LITIGE :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Mme [S] [Z] épouse [J] et M. [N] [J] (ci-après dénommés « les époux [J] ») sont copropriétaires au sein de la copropriété « [Adresse 6] » sise [Adresse 7] et [Adresse 8], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis, conformément à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 6] » sise [Adresse 7] et [Adresse 8] (ci-après dénommé « le syndicat des copropriétaires ») est représenté par son syndic, la société OPS 77 exerçant sous le nom « cabinet immobilier [P] [T] – Cilh Gestion ».

Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024, les époux [J] ont assigné le syndicat des copropriétaires, devant le tribunal judiciaire de Meaux afin, à titre principal de voir annuler l’assemblée générale du 7 novembre 2023 et, à titre subsidiaire, de voir annuler les résolutions n°3 et 11.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 17 novembre 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 3 février 2026 et mise en délibéré au 14 avril 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 12 mai 2025, les époux [J] demandent au tribunal de :

« DECLARER Madame [S] [J] et Monsieur [N] [J] bien fondés en l’intégralité de leurs fins, demandes et conclusions ;

En conséquence,

A titre principal :

ANNULER l’assemblée générale du 7 novembre 2023 du syndicat des copropriétaires sis « [Adresse 6] » sise, [Adresse 9], représenté par son syndic, la société OPS 77 exerçant sous le nom « CABINET IMMOBILIER [P] [T] – CILH GESTION » ;

A titre subsidiaire :

ANNULER les résolutions n° 3 et 11 de l’assemblée générale du 7 novembre 2023 du syndicat des copropriétaires sis « [Adresse 6] » sise, [Adresse 9], représenté par son syndic, la société OPS 77 exerçant sous le nom « CABINET IMMOBILIER [P] [T] – CILH GESTION »,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires sis « [Adresse 6] » sise, [Adresse 10] représenté par son syndic, la société OPS 77 exerçant sous le nom « CABINET IMMOBILIER [P] [T] – CILH GESTION » de ses demandes ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires sis « [Adresse 6] » sise, [Adresse 10] représenté par son syndic, la société OPS 77 exerçant sous le nom « CABINET IMMOBILIER [P] [T] – CILH GESTION », et le syndic la société OPS 77 exerçant sous le nom « CABINET IMMOBILIER [P] [T] – CILH GESTION », à payer chacun à Madame [S] [J] et à Monsieur [N] [J] la somme de 3000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du CPC.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

CONDAMNER les défendeurs en tous les dépens incluant les frais d’expertise judiciaire ».

Les époux [J] exposent que leur action en nullité est recevable au regard de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le procès-verbal de l’assemblée générale leur a été notifié le 23 décembre 2023 et que l’assignation a été délivrée le 23 février 2024, soit dans le délai de deux mois. Ils soutiennent que les conditions de tenue de l’assemblée générale du 7 novembre 2023 sont irrégulières. Ils font valoir, sur le fondement de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndic ne peut recevoir mandat pour représenter un copropriétaire ni participer au vote en cette qualité. Ils allèguent que le syndic s’est vu déléguer un mandat pour représenter un syndicat des copropriétaires secondaires, ce qui serait prohibé par les textes, et qu’aucun document ne justifie cette délégation. Ils soutiennent que le syndic a ainsi voté tout au long de l’assemblée générale en qualité de représentant du syndicat secondaire, ce qui aurait faussé les résultats des votes. Ils indiquent que cette irrégularité justifie l’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire qu’ils aient voté contre toutes les résolutions.

À titre subsidiaire, ils soutiennent que les résolutions n°3 et n°11 doivent être annulées. Ils font valoir que la résolution n°11 a été modifiée en séance par le syndic, en inversant son sens par rapport à celui figurant dans la convocation, ce qui porterait atteinte aux droits des copropriétaires absents. Ils contestent ainsi l’argument selon lequel ils seraient irrecevables à agir contre cette résolution en raison de leur abstention.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées par RPVA, le 25 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« JUGER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] recevable et bienfondé en ses demandes ;

En conséquence :

— DEBOUTER les époux [J] de leur demande principale d’annulation de l’assemblée générale en date du 7 novembre 2023 ;

— DEBOUTER les époux [J] de leur demande subsidiaire d’annulation des résolution n°3 et n°11 de l’assemblée générale en date du 7 novembre 2023 ;

— DECLARER irrecevable la demande des époux [J] en annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale en date du 7 novembre 2023 ;

— JUGER que chacune des parties conservera à sa charge ses frais de procédure ;

— DEBOUTER les époux [J] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER les époux [J] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— DEBOUTER les époux [J] de leur demande au titre des dépens ».

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’action des demandeurs est irrecevable sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, faute pour eux de rapporter la preuve du respect du délai de deux mois pour contester l’assemblée générale. Il fait valoir que la charge de la preuve du respect de ce délai incombe aux demandeurs. Il soutient, sur le fond, que l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 n’interdit pas au syndic de représenter un syndicat des copropriétaires secondaire lors des assemblées générales du syndicat principal, cette interdiction ne visant que la représentation d’un copropriétaire individuel. Il expose que le syndic avait reçu un mandat régulier, adopté à la majorité lors d’une assemblée générale du syndicat secondaire en date du 6 avril 2023, pour représenter ce dernier. Il en conclut que la représentation du syndicat secondaire par le syndic était régulière et ne saurait entraîner l’annulation de l’assemblée générale.

À titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la demande d’annulation des résolutions n°3 et n°11 n’est pas fondée en droit ni en fait, faute pour les demandeurs de préciser le fondement juridique de ces contestations, en violation de l’article 768-1 du Code de procédure civile. Il soutient également que les demandeurs sont irrecevables à contester la résolution n°11 dès lors qu’ils étaient abstentionnistes, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants pouvant agir en nullité conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, tel qu’interprété par la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 24 avril 2013). Il conclut en conséquence au rejet de l’ensemble des demandes des époux [J].

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte qu’il n’y sera pas répondu.

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 novembre 2023 :

L’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit :

« I. (…) Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.

Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale :

1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;

2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;

3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;

4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin

II. – L’assemblée générale d’un syndicat secondaire statuant à la majorité mentionnée à l’article 25 peut mandater, pour une durée d’un an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l’assemblée générale du syndicat principal. Par dérogation au I du présent article, le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de l’article 24.

Pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou l’unanimité, le président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s’il dispose d’une délibération de l’assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente loi.

Le président du conseil syndical secondaire rend compte de son activité à chaque assemblée générale du syndicat secondaire. Le renouvellement de son mandat est inscrit chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale ».

L’article 43 de cette même loi ajoute :

« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites (…) ».

L’article 15-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndic qui reçoit, en application du troisième alinéa du I de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical, ou à défaut à un membre du conseil syndical, afin qu’il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En leur absence ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l’assemblée générale.

En l’espèce, les demandeurs font valoir, sur le fondement de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndic ne pouvait recevoir mandat pour représenter le syndicat des copropriétaires secondaires du bâtiment A

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 novembre 2023 versé aux débats que le bâtiment A été représenté par son syndic (5.373 t.).

Cette mention confirme que le syndic a porté les voix d’un groupe de copropriétaires, le syndicat secondaire du Bâtiment A lors de cette assemblée générale.

Si l’article 22, II, de la loi du 10 juillet 1965 permet au président du conseil syndical d’un syndicat secondaire de représenter les copropriétaires à l’assemblée du syndicat principal, cette faculté est strictement personnelle et ne saurait être déléguée au syndic, dont l’interdiction de recevoir des mandats est d’ordre public conformément à l’article 43 de cette même loi.

En outre, le tribunal relève que :

— le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucune pièce justifiant de la régularité de cette représentation ;

— lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 novembre 2023, le syndic détenait à lui seul la majorité absolue, 5.373 tantièmes sur un total de 10.059 tantièmes.

Il résulte de tout ce qui précède que l’assemblée générale des copropriétaires du 7 novembre 2023 sera par conséquent annulée dans son intégralité en raison du non-respect de l’interdiction édictée par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors qu’il est fait droit à la demande principale des demandeurs, il n’y a pas lieu de statuer sur leur demande subsidiaire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer aux époux [J] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera, par ailleurs, débouté de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile prévoit :

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 6] » sise [Adresse 7] et [Adresse 13] – [Localité 5] [Adresse 14] en date du 7 novembre 2023 dans son intégralité ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 7] et [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société OPS 77 exerçant sous le nom « cabinet immobilier [P] [T] – Cilh Gestion », aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 7] et [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société OPS 77 exerçant sous le nom « cabinet immobilier [P] [T] – Cilh Gestion », à payer à Mme [S] [Z] épouse [J] et M. [N] [J] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 7] et [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société OPS 77 exerçant sous le nom « cabinet immobilier [P] [T] – Cilh Gestion », de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que Mme [S] [Z] épouse [J] et M. [N] [J] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE PRESIDENT