Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 2, 19 mai 2026, n° 24/02423

TJ Meaux 19 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 2, 19 mai 2026, n° 24/02423
Numéro(s) :	24/02423
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alexis FACHEJean-François GREZEHenri GERPHAGNON
Parties :	S.A.S. [ Adresse 3 ], S.A.R.L. SOCIETE MELDOISE DE DIAGNOSTICS IMMOBILERS

Texte intégral

— N° RG 24/02423 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRMH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 10 Novembre 2025

Minute n°26/392

N° RG 24/02423 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRMH

CCC : dossier

FE :

M^e Alexis FACHE,

M^e Henri GERPHAGNON,

M^e Jean-françois GREZE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Madame [U] [D] [F] épouse [P]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-françois GREZE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

Monsieur [K] [Z] [R] [P]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Jean-françois GREZE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A.R.L. SOCIETE MELDOISE DE DIAGNOSTICS IMMOBILERS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Henri GERPHAGNON, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

S.A.S. [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Alexis FACHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. LE MENTEC, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 17 Mars 2026,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. LE MENTEC, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique établi le 14 juin 2023 par Me [I] [Y], notaire à [Localité 4] (14), M. [K] [P] et Mme [U] [F] épouse [P] ont acquis de la société par actions simplifiée « 41 C » (ci-après la société « 41 C »), le lot n° 3 composé d’un appartement à rénover numéroté au plan T1bis-11 au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 5] (77), cadastré section BN n° [Cadastre 1], au prix de 84 000 euros.

Les époux [P] se plaignent d’une discordance entre la superficie privative du bien vendu mesurée par la Société meldoise de diagnostics immobiliers (ci-après, la société SMDI) et déclarée dans l’acte de vente par la société « 41 C », et la superficie indiquée dans le dossier de permis de construire transféré à cette société par arrêté du 12 février 2021.

Par acte de commissaire de justice daté du 29 mai 2024, les époux [P] ont fait assigner la sociétés « 41 C » devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de diminution du prix d’acquisition.

Aux termes de ses conclusions en réplique et récapitulatives n° 2 notifiées par voie électronique le 29 juillet 2025, les époux [P] demandent au tribunal, au visa de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 700 du code de procédure civile, de :

« CONDAMNER la société dénommée [Adresse 6] à verser à Madame [U] [F] épouse [P] et Monsieur [K] [P] la somme de 12.241,20€ au titre de la diminution du prix d’acquisition du lot numéro 3 de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6], augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation. Les intérêts échus un an après la date de délivrance, puis à chaque échéance annuelle à compter de cette date seront capitalisés pour produire eux-mêmes intérêts.

CONDAMNER la société dénommée [Adresse 6] à verser à Madame [U] [F] épouse [P] et Monsieur [K] [P] une somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETER l’intégralité des demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires de la société dénommée 41C ;

RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit. »

Les époux [P] exposent, à l’appui de leurs prétentions :

∙ que l’acte de vente mentionne une superficie de 37,81 m², telle qu’elle ressort d’un certificat de mesurage établi le 26 octobre 2022 par la société SMDI ;

∙ que l’acte mentionne en outre qu’il n’a été effectué, depuis la délivrance de ce certificat, aucun aménagement susceptible de modifier cette superficie ;

∙ que le certificat de mesurage établi le 26 octobre 2022 annexé à l’acte de vente contredit cette affirmation, indiquant que le mesurage a été effectué en cours de travaux et qu’il devait être mis à jour avant la vente ;

∙ qu’après création d’un escalier en colimaçon au niveau des parties communes, la superficie des parties privatives du lot vendu n’était plus que de 32,30 m² ;

∙ qu’il en résulte un écart de 5,51 m² excédant le vingtième de la surface vendue ;

∙ que cet écart s’explique par l’absence d’actualisation du certificat de superficie avant la vente, alors que les travaux de surélévation réalisés avaient d’ores et déjà modifié la consistance du bien vendu ;

∙ en réponse aux moyens de la société « 41 C », que l’action en diminution du prix de la vente à raison d’un écart entre les surfaces acquises et réelles du bien diffère d’une action en responsabilité qui suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité ;

∙ que l’action en diminution de prix de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit être dirigée contre le vendeur du bien, et non contre le notaire instrumentaire ;

∙ qu’ils s’étonnent que la société SMDI produisent des courriels et des photographies soutenant l’argumentaire de la société « 41 C », l’absence de mise en cause par le vendeur de la responsabilité du mesureur laissant présager que ce dernier atteste au profit de son client sous la contrainte d’une action en responsabilité, de sorte que les pièces produites par la société SMDI ne peuvent être prises en compte ;

∙ qu’il résulte des plans établis par la société SMDI effectués dans le cadre de son constant d’exposition au plomb daté du 7 novembre 2022 que l’escalier en colimaçon a été réalisé postérieurement au 26 octobre 2022 ;

∙ que la société « 41 C » ne peut soutenir que la différence de superficie acquise et réelle du bien provient de travaux réalisés après la vente par l’acquéreur.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2025, la société « 41 C » demande au tribunal, au visa de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 700 du code de procédure civile, de :

« DEBOUTER Madame [U] [D] [F] épouse [P] et Monsieur [K] [Z] [R] [P] en toutes leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la SAS 41 C ;

REJETER toutes les demandes de Madame [U] [D] [F] épouse [P] et Monsieur [K] [Z] [R] [P] ;

JUGER que la SAS 41 C n’a commis aucune faute

JUGER l’absence de dommage subi par Madame [U] [D] [F] épouse [P] et Monsieur [K] [Z] [R] [P] ;

CONDAMNER Madame [U] [D] [F] épouse [P] et Monsieur [K] [Z] [R] [P] à payer à la société SAS 41 C la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER Madame [U] [D] [F] épouse [P] et Monsieur [K] [Z] [R] [P] aux frais et aux entiers dépens. »

La société « 41 C », expose, à l’appui de ses prétentions :

∙ qu’elle n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité ;

∙ que l’escalier en colimaçon était construit au moment de la délivrance du certificat de mesurage du 26 octobre 2022 ;

∙ que le bien acheté était brut de tout aménagement, les travaux à réaliser ensuite étant à la charge exclusive et sous la seule responsabilité des époux [P] ;

∙ que le bien vendu a fait l’objet de deux mesurages, le premier réalisé en octobre 2022 avant le démarrage des travaux accomplis par les acquéreurs, le second réalisé en mars 2024 après la mise en isolation et l’installation du poste plomberie intégré dans les cloisons, ce mesurage ayant indiqué une nouvelle surface de 32,55 m² ;

∙ qu’elle ne peut être tenue pour responsable des travaux réalisés par les époux [P] au sein de leurs appartements qui, seuls, ont pu entraîner des modifications de la surface privative du bien ;

∙ que l’achat portait sur un bien à rénover, or les époux [P] ne justifient pas des travaux qu’ils ont fait réaliser après la vente, qui ont pourtant nécessairement eu une incidence sur la superficie du bien ;

∙ que la promesse de vente a été rédigée par un notaire, qui était tenu de conseiller les époux [P], à qui il revenait par ailleurs de soulever toute incohérence sur la superficie privative du bien avant la signature des actes ;

∙ qu’aucun lien de causalité n’est caractérisé entre la prétendue faute commise par la société « 41 C » et le prétendu dommage subi par les époux [P], l’amenuisement de la superficie du bien étant dû aux aménagements qu’ils ont fait réaliser.

Par acte de commissaire de justice daté du 24 octobre 2025, la sociétés « 41 C » a fait assigner en intervention forcée la société SMDI devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de garantie.

La société SMDI a constitué avocat mais n’a pas déposé de conclusions.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et de leurs moyens.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 10 novembre 2025, fixant l’audience des plaidoiries au 17 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

Le 17 avril 2026, le tribunal a sollicité des parties la communication, par le biais d’une note en délibéré, de l’assignation de la société SMDI.

Le 6 mai 2026, la société « 41 C » a communiqué au tribunal, par l’intermédiaire de son conseil, l’assignation en intervention forcée de la société SMDI, précisant qu’après un refus de message, il avait renoncé à la communiquer via le RPVA « compte tenu des lourdeurs des process d’usage RPVA/greffe (qui supposent une prise de date nouvelle pour une intervention forcée dans une instance) ».

MOTIFS

L’article 768 du code de procédure civile dispose que le tribunal statue sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, dans son assignation en intervention forcée en date du 24 octobre 2025, la société « 41 C » sollicite, outre les prétentions figurant déjà dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2025, de voir « CONDAMNER la société MELDOISE DE DIAGNOSTICS IMMOBILIERS à la somme de 12241,20 euros au profit de M. [P] et Mme [F] et en tout état de cause à garantir toute condamnation de la SAS 41C. »

Cependant, en l’absence de notification de cette assignation en intervention forcée via le réseau privé virtuel des avocats (RPVA), cette assignation ne peut être considérée comme ayant été déposée, de sorte que cette prétention ne sera pas examinée.

Sur l’office du juge

Il est rappelé qu’en application des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, le juge ne statue que sur les prétentions dont il est saisi et qui se trouvent au dispositif des conclusions des parties. Il n’a pas à statuer sur les demandes de donner acte, constater, dire, dire et juger et rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne confèrent pas de droit spécifique à une partie ou constituent des moyens n’appelant pas de décision spécifique.

Conformément à cette règle, il n’y a pas lieu à statuer sur les « prétentions » suivantes de la société « 41 C » :

« JUGER que la SAS 41 C n’a commis aucune faute

JUGER l’absence de dommage subi par Madame [U] [D] [F] épouse [P] et Monsieur [K] [Z] [R] [P] ; »

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, tout contrat réalisant la vente d’un lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action engagée au visa de cet article porte sur la restitution d’une partie du prix indépendamment de la recherche de toute faute commise par le vendeur.

En l’espèce, selon l’acte de vente en date du 14 juin 2023, le vendeur a déclaré que le lot acquis par les époux [P], numéroté aux plans « appartement T1bis-11 », contenait une surface de 37,81 m². Le vendeur a précisé que ces mesures avaient été effectuées par la société SMDI, dont le certificat de mesurage daté du 26 octobre 2022 est annexé à l’acte de vente.

Il résulte par ailleurs du dossier de permis de construire accordé le 12 février 2021 qu’à l’issue de la réalisation des travaux de rénovation et de surélévation de l’immeuble, l’appartement T1bis-11 devait contenir une superficie de 32,30 m² après création d’un escalier en colimaçon.

La société « 41 C » soutient que l’escalier en colimaçon a été créé avant le mesurage du 26 octobre 2022, de sorte que la superficie de 37,81 m² correspondait effectivement à celle vendue le 14 juin 2023. Il produit, pour en justifier, un courriel rédigé le 4 décembre 2024 par la société SMDI confirmant que « l’escalier était en place » à cette date, ainsi que des photographies.

Or, l’appel en garantie formée par la société « 41 C » contre la société SMDI démontre que cette dernière a autant intérêt que la société « 41 C » au débouté des prétentions des époux [P], de sorte que la force probante des courriels rédigés par la société SMDI pour les besoins de la défense de la société « 41 C » s’en trouve nettement diminuée.

Par ailleurs, les photographies produites ne sont ni datées, ni localisées, et n’ont pas été constatées par un commissaire de justice, de sorte que leur force probante sera écartée.

En outre, l’affirmation de la société SMDI selon laquelle « l’escalier était en place » à la date du 26 octobre 2022 − sans préciser s’il s’agit de l’escalier en colimaçon ou de l’escalier droit à double volée qui lui a précédé − est contredite, d’une part, par le certificat de mesurage qu’elle a elle-même établi à cette date, qui mentionne que le mesurage a été effectué en cours de travaux et devait être mis à jour avant la signature des actes authentiques de vente et, d’autre part, par le constat de risque d’exposition au plomb établi le 12 novembre 2022 par cette même société SMDI, d’où il ressort que l’escalier en colimaçon n’était pas encore créé à cette date, le plan ne faisant état que de l’existence d’un escalier droit à double volée.

Il ressort du certificat de superficie de la partie privative établi par la société SMDI le 19 mars 2024 que la surface au sol totale du lot acquis par les époux [P] était, à cette date, de 32,70 m². Ce certificat ayant été établi antérieurement à la date de l’assignation à la présente instance, il n’y a pas lieu de mettre en doute sa sincérité.

Dès lors, après réalisation des travaux autorisés par le permis de construire accordé le 12 février 2021, le lot acquis par les époux [P] ne contenait pas 32,30 m², ainsi que le dossier de permis de construire le projetait, mais 32,70 m², superficie cohérente au vu des travaux projetés dans le cadre du permis de construire accordé le 12 février 2021, de sorte qu’il est démontré que le changement de la superficie privative a pour origine les travaux prévus dans le cadre du permis de construire, et non des travaux réalisés par les époux [P] postérieurement à la vente.

Ainsi, il est établi qu’il existe une moindre mesure d’une superficie de 5,11 m² excédant de plus d’un vingtième (1,89 m²) celle exprimée dans l’acte de vente du 14 juin 2023.

La société « 41 C » soutient qu’aucune faute ne peut être retenue à son encontre. Or, l’action engagée au visa de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est fondée sur une sanction objective indépendante de la recherche de toute faute commise par le vendeur. Dès lors, il n’est pas nécessaire de caractériser une faute de sa part, un dommage subi par les acquéreurs et un lien de causalité les reliant pour entraîner une diminution du prix de vente.

De la même façon, la diminution de prix résultant d’une moindre mesure est une sanction objective. Ainsi, il ne peut être reproché aux acquéreurs de ne pas avoir soulevé l’incohérence sur la superficie privative du bien avant la signature de l’acte authentique de vente.

Cette moindre mesure donnera lieu à une diminution proportionnelle du prix de vente, évaluée de la manière suivante :

84 000 ÷ 37,81 × 5,11 = 11 352,55 euros.

Ainsi, la société « 41 C » sera condamnée à payer aux époux [P] 11 352,55 euros au titre de la diminution du prix d’acquisition du lot numéro 3 de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] (77), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024, date de l’assignation à la présente instance.

Sur la capitalisation des intérêts

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée.

En l’espèce, il conviendra d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société « 41 C », qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

* Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande également de condamner la société « 41 C » à payer aux époux [P] 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Rien ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit qui sera ainsi rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société par actions simplifiée « 41 C » à payer à M. [K] [P] et Mme [U] [F] épouse [P] 11 352,55 euros au titre de la diminution du prix d’acquisition du lot numéro 3 de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] (77), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée « 41 C » aux dépens ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée « 41 C » à payer à M. [K] [P] et Mme [U] [F] épouse [P] 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE,

LE PRÉSIDENT,