TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Jean FOIRIEN

Copie certifiée conforme à :

— Maître, [V], [Q]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/13914

N° Portalis 352J-W-B7I-C6GK7

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Novembre 2024

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société FOREST GESTION, S.A.R.L ,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représenté par Maître Jean FOIRIEN de , avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0008

DÉFENDERESSE

Madame, [U], [R], [O],

[Adresse 3],

[Localité 3]

non-représentée

Décision du 26 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/13914 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GK7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame, [U], [R], [O] est propriétaire des lots de copropriété n° 4 (appartement) et 34 (cave) d’un immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 20 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer les charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] à Paris (75008) représenté par son syndic en exercice la SARL FOREST GESTION a fait assigner Madame, [U], [R], [O] devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 19 juin 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« – Condamner Madame, [U], [R], [O] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 5], représenté par son syndic, la société FOREST GESTION la somme de 10.880,50 € correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 et ce sur le fondement des dispositions des articles 1103 et suivants du code civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et aux intérêts de cette somme à compter de la mise en demeure du 19 décembre 2023 ;

Décision du 26 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/13914 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GK7

— Condamner Madame, [U], [R], [O] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 2.000 € sur le fondement des articles 1231 et suivants du code Civil ;

— Condamner Madame, [U], [R], [O] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 1.920 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Ordonner l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;

— Condamner Madame, [U], [R], [O] aux entiers dépens. »

Citée à étude selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Madame, [U], [R], [O] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 décembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 15 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » , ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame, [U], [R], [O] est propriétaire des lots de copropriété n° 4 et 34 de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

la mise en demeure du 19 décembre 2023 ;

les procès-verbaux des assemblées générales des 09 septembre 2022, 28 juin 2023, 24 juin 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;les attestations de non recours correspondantes ;

un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse ;

l’état récapitulatif détaillé de la créance arrêté au 1er octobre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 10.880,50 euros ;

le contrat de syndic en date du 24 juin 2024.

Il résulte de l’examen des pièces communiquées que le compte individuel de copropriétaire de Madame, [U], [R], [O] est débiteur, hors frais de recouvrement, d’une somme de 10.880,50 euros arrêtée au 1er octobre 2024 (2ème appel travaux courette et façade, appel provisionnel et appels fonds travaux ALUR du 4ème trimestre 2024 inclus).

Madame, [U], [R], [O] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Décision du 26 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/13914 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GK7

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai qu’elles font le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Il convient en conséquence de condamner Madame, [U], [R], [O] à s’acquitter de la somme de 10.880,50 euros avec intérêt au taux légal à compter du 21 décembre 2023 sur la somme de 8.594,62 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.000 euros sans toutefois rapporter la preuve que le défaut de paiement de la défenderesse a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnel pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard de l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame, [U], [R], [O] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame, [U], [R], [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4] à, [Localité 4] prise en la personne de son syndic en exercice la SARL FOREST GESTION :

— la somme de 10.880,50 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété et travaux arrêtés au 1er octobre 2024 (2ème appel travaux courette et façade, appel provisionnel et appels fonds travaux ALUR du 4ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023 sur la somme de 8.594,62 euros et de l’assignation pour le surplus,

— la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame, [U], [R], [O] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 26 Mars 2026

La Greffière La Présidente