Tribunal Judiciaire de Meaux, Ctx gen jcp, 21 janvier 2026, n° 25/02269

TJ Meaux 21 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Défaillance du bailleur dans ses obligations
La cour a constaté que le logement ne répondait pas aux caractéristiques d'un logement décent, justifiant ainsi le préjudice de jouissance.
Rejeté
Préjudice moral lié aux problèmes d'humidité
La cour a jugé que les demandeurs n'ont pas prouvé l'existence d'un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a condamné le bailleur aux dépens et aux frais irrépétibles en raison de sa défaite dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, ctx gen jcp, 21 janv. 2026, n° 25/02269
Numéro(s) :	25/02269
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marc POTIER
Cabinet(s) :	PAUTONNIER ET ASSOCIES
Parties :	S.A. D' HLM TROIS MOULINS HABITAT, S.A. [ Adresse 8 ]

Texte intégral

Min N° 26/00037

N° RG 25/02269 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD663

Mme [I] [U] épouse [C]

M. [F] [C]

S.A. [Adresse 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 janvier 2026

DEMANDEURS :

Madame [I] [U] épouse [C]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Monsieur [F] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentés par M^e Marc POTIER, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A. D’HLM TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 05 novembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marc POTIER

Copie délivrée

le :

à : PAUTONNIER ET ASSOCIES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 29 juin 2006, la [Adresse 9] (la SA D’HLM TMH) a donné à bail à Madame [I] [U] épouse [C] et Monsieur [F] [C] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 358,52 euros.

Madame [I] [U] épouse [C] et Monsieur [F] [C] constatant des problèmes d’humidité et de moisissure dans le logement, un constat amiable de dégâts des eaux a été établi entre les parties le 09 février 2018.

Par actes de commissaire de justice en date des 22 mars 2020 et du 10 juillet 2025 deux procès-verbaux de constat ont été établis.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, Madame [I] [U] épouse [C] et Monsieur [F] [C] ont fait assigner la SA [Adresse 7] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux en réparation des préjudices subis.

A l’audience du 05 novembre 2025, Madame [I] [U] épouse [C] et Monsieur [F] [C] représentés et se référant aux conclusions qu’ils déposent, demandent au Juge des contentieux de la protection de :

Juger la défaillance grave et prolongée du bailleur dans ses obligations légales et contractuelles,Déclarer le logement indécent et impropre à la jouissance paisible sur la période précise de 30 mois entre 2020 et 2023,Par conséquent,

Condamner la SA D’HLM TMH au paiement d’une somme de 22.001,18 euros, au titre du préjudice de jouissance,Condamner la société défenderesse au paiement d’une somme de 6.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,Condamner la société défenderesse à payer aux époux [C] une indemnité de 3.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions ils expliquent qu’avant l’entrée dans les lieux loués ils avaient constaté la présence d’humidité, mais qu’aucun état des lieux n’a été réalisé. Ils ajoutent qu’un dégât des eaux est intervenu au mois de janvier 2018, mais que la bailleresse n’est jamais intervenue, alors que le procès-verbal de constat d’huissier du 22 mars 2021 démontre la présence importante de moisissures sur plusieurs murs du logement. Ils affirment que les désordres constatés persistent, comme le démontre le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 10 juillet 2025, générant un trouble de jouissance et des allergies chez les occupants. Ils considèrent que la bailleresse a failli à ses obligations de délivrance d’un logement décent et de jouissance paisible du logement, conformément aux dispositions de l’article 1719 du code civil, de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, et aux prescriptions du Décret du 30 janvier 2002.

En réponse aux moyens de défense soulevés, ils soulignent que le sinistre a affecté la structure du bâtiment, et que ces réparations incombent à la bailleresse, laquelle est demeurée défaillante dans l’exercice de son obligation de réparation durant 30 mois. Ils ajoutent que la bailleresse reste tenue d’une obligation de délivrance et d’entretien du logement, indépendamment de l’indemnisation du préjudice matériel des locataires par leur assurance, que conformément au Décret du 26 août 1987 l’entretien des descentes d’eaux pluviales lui incombe, et qu’elle ne démontre pas que les locataires ont manqué à leurs obligations.

La SA [Adresse 7], représentée, et se référant à ses conclusions déposées à l’audience demande au Juge des contentieux de la protection de déclarer les demandeurs mal-fondés en leurs demandes, à toutes fins qu’elles comportent, de les en débouter, et de les condamner à lui payer une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Elle fait valoir que les demandeurs ne démontrent pas l’indécence du logement, qu’aucun élément ne permet de le caractériser, et que le dégât des eaux à l’origine des problèmes d’humidité a été traité. Elle considère que, conformément aux prescriptions du Décret du 26 août 1987, l’entretien des descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières du pavillon incombe aux locataires, lesquels doivent également répondre des dégradations survenant dans le logement loué.

Elle souligne que les locataires n’informent pas de l’indemnisation perçue par leur assurance à la suite du sinistre de dégâts des eaux, lequel ne fait pas partie des désordres caractérisant un logement indécent. Elle ajoute que les demandeurs ne démontrent pas la faute commise par la bailleresse qui aurait un lien de causalité directe avec le préjudice qu’ils allèguent.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 21 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, la SA D’HLM TMH assignée à personne morale était représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

À titre liminaire, il convient de souligner que les demandes tendant à voir « juger que » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile, ainsi il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur le caractère indécent du logement

Les articles 1719 et 1720 du code civil prescrivent au bailleur d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il ressort des dispositions des articles 6 de la Loi du 06 juillet 1989 et 1719 du code civil, que le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 2 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, vient préciser que le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation…..La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et de revêtement du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; En l’espèce, il est produit aux débats un constat amiable de dégâts des eaux conclu entre les parties le 09 février 2018, mentionnant des infiltrations dans le logement par la toiture.

Il est également produit un procès-verbal de constat d’huissier en date du 22 mars 2021, relevant des tâches de moisissures noires sur le plafond, dans les cueillies entre les murs et le plafond et sur les murs, dans la pièce d’entrée, dans le séjour, dans la cuisine, la salle de bain, et sur la porte du grenier.

Il est produit aux débats une facture en date du 13 juin 2018 de l’entreprise qui est intervenue pour procéder aux travaux à la suite du sinistre de dégâts des eaux.

Le procès-verbal de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025 relève des moisissures noires au plafond côté mur de façade avant dans l’entrée, des moisissures noires en cueillie et au plafond côté mur de façade avant et mur de pignon dans la cuisine et dans le séjour, des moisissures noires au plafond côté mur de façade avant sur le palier intermédiaire, et dans le grenier des moisissures noires sur la porte et le bâti de la porte de distribution. Il constate le passage de jour à travers les tuiles de toiture.

Ces différents éléments démontrent que le logement situé [Adresse 2] présente encore des problèmes d’humidité, malgré l’intervention d’une entreprise mandatée par la bailleresse au mois de juin 2018 à la suite du sinistre de dégât des eaux.

Si la SA [Adresse 7] affirme que ces problèmes d’humidité persistants résultent d’un défaut d’entretien des équipements d’évacuation, tels que les descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières, qui entrent dans la catégorie des réparations locatives conformément aux prescriptions du Décret du 26 août 1987, elle n’apporte aucun élément objectif permettant de démontrer que les traces de moisissures relevées notamment dans les pièces d’entrée, de séjour, et dans la cuisine, ont pour origine exclusive ce défaut d’entretien.

Il apparaît en outre que les travaux de remise en place des tuiles réalisés sur la toiture au mois de juin 2018, à la suite du sinistre de dégâts des eaux, n’ont pas été correctement accomplis, dans la mesure où le procès-verbal de constat du 10 juillet 2025 constate le passage de jour à travers les tuiles dans le grenier.

Ainsi, ces différents éléments démontrent que le logement loué par la SA D’HLM TMH à Madame [I] [U] épouse [C] et Monsieur [F] [C] ne répond pas aux caractéristiques du logement décent, conformément aux dispositions du Décret du 30 janvier 2002.

Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil prévoit l’engagement de la responsabilité contractuelle du débiteur, en raison de l’inexécution ou du retard dans l’exécution de son obligation.

Il est constant que le bailleur est tenu d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

Les obligations à la charge du bailleur forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

Il est constant que la faute du locataire ayant contribué à la réalisation des dommages peut limiter son droit à réparation.

En l’espèce, il a été démontré que le logement loué par la SA [Adresse 7] à Madame [I] [U] épouse [C] et Monsieur [F] [C] ne présente pas les caractéristiques d’un logement décent, et qu’en conséquence la bailleresse n’a pas répondu à son obligation contractuelle de délivrance générant nécessairement un préjudice de jouissance pour les demandeurs.

Cependant, il est démontré que la SA D’HLM TMH a été diligente pour remédier au sinistre de dégâts des eaux signalé par les locataires, par l’établissement d’un constat amiable au mois de février 2018, et l’intervention d’une entreprise dès le mois de juin 2018. Si Madame [I] [U] épouse [C] et Monsieur [F] [C] produisent un procès-verbal de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025 relevant la présence de moisissure dans différentes pièces de vie du logement, ils ne démontrent pas avoir interpellé la bailleresse sur la persistance des désordres dans le logement loué, malgré l’intervention de l’entreprise mandatée au mois de juin 2018.

Les locataires ont donc commis une faute qui a contribué à la réalisation de leurs dommages en tardant à prévenir la bailleresse.

Il convient d’évaluer le préjudice à un total de 30% du montant du loyer au regard de la surface du logement impactée par le sinistre, sur la période du mois de mars 2025, date de l’assignation au mois de novembre 2025, date de l’audience, soit la somme de 1.125,24 euros (8 mois x 140,65 euros).

Si Madame [I] [U] épouse [C] et Monsieur [F] [C] produisent des certificats médicaux attestant de problèmes d’allergie en lien avec les problèmes d’humidité du logement, ils n’apportent pas d’éléments objectifs permettant de démontrer l’existence d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance qui serait la conséquence directe des manquements par la SA [Adresse 7] à ses obligations de bailleur.

En conséquence, il convient de condamner la SA D’HLM TMH à payer à Madame [I] [U] épouse [C] et Monsieur [F] [C] la somme de 1.125,24 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, et de les débouter de leur demande de condamnation au titre du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, la SA [Adresse 7] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l’instance.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner la SA D’HLM TMH à payer à Madame [I] [U] épouse [C] et Monsieur [F] [C] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE la [Adresse 9] à payer à Madame [I] [U] épouse [C] et Monsieur [F] [C] la somme de 1.125,24 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Madame [I] [U] épouse [C] et Monsieur [F] [C] de leur demande de condamnation à des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

CONDAMNE la Société anonyme d’habitation à loyers modérés Trois moulins Habitat à payer à Madame [I] [U] épouse [C] et Monsieur [F] [C] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la [Adresse 9] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE