Min N° 26/00423

N° RG 25/05215 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFZT

Syndic. de copro. [Adresse 1]

C/

M. [J] [H]

Mme [U] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 avril 2026

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [H]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant

Madame [U] [V]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 18 février 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [J] [H] et Madame [U] [V]

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [H] et Madame [U] [V] sont propriétaires d’un appartement (lot n°17), et d’une place de parking (lot n°55) dans un immeuble sis [Adresse 4].

Ils ne se sont pas acquittés régulièrement du paiement des charges de copropriété.

Par lettres missives en date des 14 mars et 06 août 2024, le Syndicat des copropriétaires (le SDC) de la résidence "[Adresse 1]" sise [Adresse 5] et [Adresse 6], représenté par son syndic la Société par actions simplifiée (la SAS) FONCIA, a mis en demeure Monsieur [J] [H] et Madame [U] [V] d’avoir à payer les charges de copropriété dont ils sont redevables.

Par acte de commissaire de justice du 08 janvier 2025, le SDC de la résidence "[Adresse 1]" sise [Adresse 5] et [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA a fait délivrer à Monsieur [J] [H] et Madame [U] [V] une sommation de payer les charges de copropriété pour un montant en principal de 4.633,63 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, le SDC de la résidence "[Adresse 1]" sise [Adresse 5] et [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA, a fait assigner Monsieur [J] [H] et Madame [U] [V] devant le Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de condamnation solidaire au paiement de sommes suivantes, sous le bénéficie de l’exécution provisoire :

5.469,15 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer pour son montant de 4.633,63 euros, et de l’assignation pour le surplus,665,08 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.000 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.

A l’audience du 18 février 2026, le SDC de la résidence "[Etablissement 1]" sise [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS FONCIA, et représenté à l’audience, se réfère aux demandes de ses écritures.

Au soutien de ses prétentions, il souligne que Monsieur [J] [H] et Madame [U] [V] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété, conformément aux dispositions de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965, et que la créance du syndicat de copropriété est certaine, liquide et exigible.

Au soutien de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts, il fait valoir la pénalisation des autres copropriétaires qui les oblige à faire l’avance des fonds afin de permettre à la copropriété de faire face à des dépenses, et que le Syndicat des copropriétaires a subi un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Monsieur [J] [H] et Madame [U] [V], régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 22 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [J] [H] et Madame [U] [V] assignés à l’étude du commissaire de justice, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du Syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’Assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le SDC de la résidence "[Adresse 1]" sise [Adresse 5] et [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA, verse aux débats :

la matrice cadastrale attestant que Monsieur [J] [H] et Madame [U] [V] sont bien propriétaires des lots dont le paiement des charges est réclamé,les appels de charges et travaux,les procès-verbaux de l’assemblée générale en date des 08 juin 2023 et 13 juin 2024 et , portant approbation des comptes pour la période d’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2023, et du budget prévisionnel pour la période d’exercice du 01janvier 2024 au 31 décembre 2025,le décompte actualisé au 15 juillet 2025,le contrat de syndic.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à l’encontre des défendeurs.

Au vu des pièces produites, il est établi que Monsieur [J] [H] et Madame [U] [V] sont redevables de la somme de 5.469,15 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, arrêtée au 15 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 08 janvier 2025 sur la somme de 4.663,63 euros, et de l’assignation du 20 octobre 2025 sur le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le SDC de la résidence "[Adresse 1]" sise [Adresse 5] et [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA, sollicite le paiement de la somme de 665,08 euros, au titre des frais nécessaires.

Il ne sera retenu que les frais justifiés et strictement nécessaires au recouvrement de la créance, ce qui exclut les frais de transmission à un avocat, dans une matière où le ministère d’avocat n’est pas obligatoire, et en tenant compte de la qualité de professionnel du syndic en exercice la SAS FONCIA.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à l’encontre des défendeurs.

Monsieur [J] [H] et Madame [U] [V] seront donc condamnés à verser au le SDC de la résidence "[Etablissement 1]" sise [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS FONCIA, la somme de 257,97 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en paiement au titre des dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, si le SDC de la résidence "[Adresse 1]" sise [Adresse 8] du 18 juin 1940 et [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS FONCIA évoque un préjudice distinct de celui causé par le retard, il n’apporte pas d’éléments objectifs qui démontrent que les intérêts moratoires assortissant la créance, sont insuffisants à le réparer. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [J] [H] et Madame [U] [V] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l’instance.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [J] [H] et Madame [U] [V] à payer au le SDC de la résidence "[Adresse 1]" sise [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS FONCIA, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

CONDAMNE Monsieur [J] [H] et Madame [U] [V], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" sise [Adresse 8] du 18 juin 1940 et [Adresse 6], représenté par son syndic la Société par actions simplifiée FONCIA, la somme de 5.469,15 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, arrêtée au 15 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 08 janvier 2025 sur la somme de 4.663,63 euros, et de l’assignation du 20 octobre 2025 sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [J] [H] et Madame [U] [V] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" sise [Adresse 5] et [Adresse 6], représenté par son syndic la Société par actions simplifiée FONCIA, la somme de 257,97 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9]" sise [Adresse 7], représenté par son syndic la Société par actions simplifiée FONCIA, de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [H] et Madame [U] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" sise [Adresse 5] et [Adresse 6], représenté par son syndic la Société par actions simplifiée FONCIA, la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [H] et Madame [U] [V] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE