Min N° 26/00094

N° RG 25/03644 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CECMZ

S.A. D’HLM CLESENCE

C/

M. [H] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 février 2026

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CLESENCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY, avocat au barreau de , avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 03 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [H] [Y]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 mars 2023, à effet au 12 avril 2023, la société CLESENCE a donné à bail à M. [H] [Y] un logement situé au [Adresse 2], rez-de-chaussé, à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 349,86 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, la société CLESENCE a fait signifier à M. [H] [Y] un commandement de payer la somme principale de 1 237,30 euros au titre des loyers et charges impayés, et de justifier de l’occupation du logement, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 16 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 août 2025, la société CLESENCE a fait assigner M. [H] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner M. [H] [Y] à lui payer la somme de 2 553,41 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner M. [H] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux;

— condamner M. [H] [Y] aux dépens de l’instance ;

— condamner M. [H] [Y] au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 11 août 2025.

A l’audience du 3 décembre 2025, la société CLESENCE a actualisé sa demande en paiement à la somme de 4 085,16 euros hors frais, arrêtée au 26 novembre 2025, loyer du mois d’octobre inclus. Elle a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation. Elle s’est opposée à tout octroi d’office de délais de paiement au bénéfice du défendeur, en précisant que le dernier règlement date du mois d’avril 2025. Elle a ajouté que par ailleurs, M. [H] [Y] est à l’origine de nuisances importantes dont elle démontre la réalité par la production d’attestations de témoins et de pétitions de voisins. Au soutien de ses demandes, il invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il sera renvoyé à son acte introductif d’instance pour un plus ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assigné à personne, M. [H] [Y] n’a pas comparu.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2026.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [H] [Y], assigné à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société CLESENCE verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 24 mars 2023, à effet au 12 avril 2023 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 11 avril 2025;le décompte de la créance arrêté au mois d’octobre inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [H] [Y] reste devoir à la société CLESENCE la somme de 4 085,16 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 novembre 2025, échéance du mois de octobre incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire.

M. [H] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, n’ayant pas comparu.

Il convient par conséquent de le condamner à payer à la société CLESENCE la somme de 4 085,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 26 novembre 2025 échéance du mois d’octobre incluse.

Comme demandé, M. [H] [Y] sera condamné à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025, date de la demande en justice, sur la somme de 2 553,41 euros.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société CLESENCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 2.F) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la société CLESENCE justifie avoir régulièrement signifié le 11 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 1 237,30 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juin 2025.

Partant, M. [H] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il ressort en outre du décompte versé aux débats que le versement du loyer courant n’est pas repris. Le défendeur n’ayant pas comparu, le tribunal ne dispose d’aucune information sur sa situation.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [H] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 juin 2025. M. [H] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il est donc redevable d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il sera condamné au paiement mensuel de celle-ci.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 16 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’octobre inclus. Elle est révisable dans les mêmes conditions que le loyer.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [H] [Y] échoue à l’instance. Il convient donc de le condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [H] [Y] condamné aux dépens, devra en outre verser à la société CLESENCE une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 300 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société CLESENCE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 mars 2023, à effet au 12 avril 2023, entre la société CLESENCE d’une part, et M. [H] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], rez-de-chaussé, à [Localité 3], sont réunies à la date du 16 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE en conséquence, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [H] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [H] [Y] à payer à la société CLESENCE la somme de 4 085,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 26 novembre 2025, échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 août 2025 sur la somme de 2 553,41 euros ;

CONDAMNE M. [H] [Y] à payer à la société CLESENCE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE M. [H] [Y] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [H] [Y] à payer à la société CLESENCE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge