TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04108 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZOIR

N° de Minute : 25/1418

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.A. 3F NOTRE LOGIS

C/

[R] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. 3F NOTRE LOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [R] [D], demeurant [Adresse 2]

comparante,

Assistée de M^e Ophélie MARTIAUX, avocat au barreau de Lille

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Septembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 décembre 2008 à effet au 3 décembre 2008, la S.A d’HLM 3F Notre Logis a donné à bail à Madame [R] [D] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 335,09 euros, pour une durée de trois mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, la S.A d’HLM 3F Notre Logis a fait signifier à Madame [R] [D] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme principale de 3431,91 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 28 mars 2025, la S.A d’HLM 3F Notre Logis a fait assigner Madame [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail, et à défaut, prononcer la résiliation du bail ;

Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Condamner Madame [R] [D] à lui payer :

— la somme de 4.926,20 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 mars 2025, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.431,91 euros à compter du commandement de payer ;

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, et dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 450 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Rappeler, en cas de délais de paiement, que le non-paiement d’une mensualité ou du loyer entraînera l’exigibilité immédiate de la dette ;

Rappeler l’exécution provisoire,

Certifier la décision en tant que titre exécutoire européen.

En sa séance du 10 septembre 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a constaté la situation de surendettement de Madame [R] [D] et déclaré recevable son dossier déposé le 11 août 2025, comprenant une dette locative contractée envers la S.A d’HLM 3F Notre Logis à hauteur de 7715,41 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, la S.A d’HLM 3F Notre Logis comparaît représentée par son conseil.

La S.A d’HLM 3F Notre Logis s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 31 août 2025, à la somme de 8.521,29 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement en l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant.

Madame [R] [D] en personne assistée de l’avocate de permanence. Elle ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle déclare avoir déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement qui a été déclarée recevable. Elle sollicite des délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire. Elle explique ne pas avoir repris le paiement du loyer courant mais être en capacité de le faire en octobre 2025. En effet, elle indique percevoir le RSA. Elle indique ne pas avoir d’autres dettes mais exposer le loyer d’un garage dont elle n’a plus l’utilité. Elle fait également état de problèmes de santé. Elle demande le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

Par note en délibéré reçue le 14 octobre 2025, Madame [R] [D] a, comme elle y avait été autorisée, produit des justificatifs de sa situation personnelle et la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A d’HLM 3F Notre Logis justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 15 novembre 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A d’HLM 3F Notre Logis justifie avoir notifié au préfet du Nord le 31 mars 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 4 décembre 2008, d’une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. Si le dernier renouvellement est postérieur à l’entrée en vigueur de la nouvelle, les clauses du contrat ont été tacitement renouvelées à l’identique. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [R] [D] le 26 décembre 2024, pour la somme en principal de 3.431,91 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

La décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue après l’acquisition de la clause résolutoire. Elle est donc sans effet sur celle – ci.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 26 février 2025.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A d’HLM 3F Notre Logis fait ressortir une dette d’un montant de 8.521,29 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 août 2025, échéance du mois d’août 2025 comprise.

Il convient par conséquent de condamner Madame [R] [D] à payer à la S.A d’HLM 3F Notre Logis la somme de 8.521,29 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 août 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 3.431,91 euros, à compter du 28 mars 2025, date de l’assignation, pour la somme de 4.926,20 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l’article 24, VI, et par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

Selon l’article 24, VII, de la même loi lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués que Madame [R] [D] a été déclarée recevable à une procédure de traitement de la situation de surendettement par une décision de la commission de surendettement des particuliers du 10 septembre 2025.

Il ressort du décompte tenu par S.A d’HLM 3F Notre Logis que Madame [R] [D] n’a pas repris le paiement régulier et intégral du loyer et des charges à la date de l’audience. En effet, elle n’a réalisé qu’un paiement partiel de 180 euros le 7 août 2025. En cours de délibéré, elle a produit un récépissé d’une demande de virement, alors qu’elle n’y avait pas été invitée, d’un montant de 250 euros, soit le règlement partiel d’une échéance mensuelle, en date du 9 octobre 2025 qui ne constitue pas la preuve d’un paiement dans la mesure où le paiement n’est démontrée que si le compte bancaire était doté de fonds suffisants. La demande de virement n’est pas preuve du paiement.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [R] [D] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24, VI, 2° de la loi du 6 juillet 1989 et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 février 2025, Madame [R] [D] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner Madame [R] [D] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 26 février 2025, est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’août 2025 inclus.

Ainsi, Madame [R] [D] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 648,72 euros, pour la période courant de septembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à S.A d’HLM 3F Notre Logis ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour S.A d’HLM 3F Notre Logis de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Madame [R] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Au regard de ses ressources et de la demande faite à l’audience, le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire sera accordé à Madame [R] [D].

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A d’HLM 3F Notre Logis au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A d’HLM 3F Notre Logis recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 décembre 2008 entre la S.A d’HLM 3F Notre Logis et Madame [R] [D] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 3] sont réunies à la date du 26 février 2025 ;

DEBOUTE Madame [R] [D] de sa demande de délais de paiement ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour Madame [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE S.A d’HLM 3F Notre Logis de sa demande d’astreinte ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »;

CONDAMNE Madame [R] [D] à payer à la S.A d’HLM 3F Notre Logis la somme de 8.521,29 euros, créance arrêtée au 31 août 2025, terme d’août 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 3.431,91 euros, à compter du 28 mars 2025, date de l’assignation, pour la somme de 4.926,20 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [R] [D] à payer à la S.A d’HLM 3F Notre Logis une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant actuel de 648,72 euros, à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à S.A d’HLM 3F Notre Logis ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ;

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Madame [R] [D] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDE à Madame [R] [D] l’aide juridictionnelle provisoire ;

CONDAMNE Madame [R] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 4 décembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE