TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

[Adresse 4]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/05780

N° Portalis DB2Z-W-B7I-HZN3

JUGEMENT du 13/11/2025

Le syndicat des copropriétaires ORME-ERABLE, sis [Adresse 3] à [Localité 10] représenté par son syndic la SAS FONCIA SENART GATINAIS

C/

Monsieur [G] [U] [J]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

SELARL AD LITEM JURIS

Monsieur [G] [U] [J]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge du Tribunal judiciaire de Melun, assistée de Anick PICOT, Greffière, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires ORME-ERABLE, sis [Adresse 3] à [Localité 10] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA SENART GATINAIS

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, Avocat au Barreau de L’ESSONNE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [U] [J]

[Adresse 2]

[Localité 9]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 18 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [U] [J] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 6].

Le 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires ORME-ERABLE, représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART-GATINAIS, a fait assigner M. [G] [U] [J] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner M. [G] [U] [J] à lui payer la somme de 2 129,19 €, au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, appel provisions sur charges 01/07/2024 1/4 inclus,condamner M. [G] [U] [J] à lui payer la somme de 2 000,00 €, à titre de dommages et intérêts,condamner M. [G] [U] [J] à lui payer la somme de 986,39 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner M. [G] [U] [J] à lui payer la somme de 1 200,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,assortir ces sommes des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 13 février 2024, date du commandement de payer,si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,condamner M. [G] [U] [J] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 septembre 2025, après réouverture des débats.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires ORME-ERABLE, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à la somme de 2 836,18 €, arrêtée au 30 mars 2025 pour les impayés de charges et à la somme de 1 510,61 € pour les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il indique qu’aucun versement n’est intervenu et demande l’exigibilité de la dette en cas de délais accordés et non respectés.

Cité par acte remis à l’étude de commissaire de justice, M. [G] [U] [J], est présent. Il ne conteste pas le principe de la créance réclamée, mais précise avoir été dans une situation financière très difficile et sollicite un accord. Il indique travailler dans la restauration, percevoir des revenus à hauteur de 3 000,00 € et ne pas avoir d’enfants. Il explique en revanche avoir des crédits à rembourser à hauteur de 1 800,00 € par mois, dont un prêt immobilier.

Il sollicite des délais de paiement en proposant d’apurer la dette par mensualités de 300,00 €.

L’affaire est mise en délibéré au 13 novembre 2025.

Ayant été autorisé à produire une note en délibéré avant le 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires produit par courriel en date du 30 septembre 2025 un décompte actualisé au 9 septembre 2025, 3e trimestre 2025 et appel de travaux pour l’installation de caméras de surveillance inclus, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 566,39 €, au titre des charges impayés et 1 810,61 € au titre des frais.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ORME-ERABLE verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que M. [G] [U] [J] est propriétaire des lots n° 10 et n° 74 situés [Adresse 6],un décompte daté du 9 septembre 2025,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 16 février 2023 et 17 décembre 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Par ailleurs, M. [G] [U] [J] ne justifie pas de versements éventuellement effectués ou d’erreurs dans le décompte produit.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [G] [U] [J] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3 566,39 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner M. [G] [U] [J] au paiement de la somme de 3 566,39 €, au titre des charges dues à la date du 9 septembre 2025, provisions de charges pour la période du 3e trimestre 2023 au 3e trimestre 2025 et appel de travaux pour l’installation de caméras de surveillance inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 septembre 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires ORME-ERABLE est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à M. [G] [U] [J] seul, la somme de 127,63 €, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, M. [G] [U] [J] sera condamné à payer la somme de 127,63 € au syndicat des copropriétaires ORME-ERABLE au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 septembre 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ORME-ERABLE ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [G] [U] [J] expose ses ressources et ses charges.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de M. [G] [U] [J] et de lui permettre d’échelonner le paiement de sa dette en 11 mensualités de 300,00 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour M. [G] [U] [J] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires ORME-ERABLE sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [U] [J], qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires ORME-ERABLE la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [G] [U] [J] à verser au syndicat des copropriétaires ORME-ERABLE, représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART-GATINAIS, la somme de 3 566,39 €, au titre des charges dues à la date du 9 septembre 2025, provisions de charges pour la période du 3e trimestre 2023 au 3e trimestre 2025 et appel de travaux pour l’installation de caméras de surveillance inclus, ainsi que la somme de 127,63 € au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE M. [G] [U] [J] à s’acquitter de ces sommes en 11 mensualités de 300,00 € chacune outre une 12e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires ORME-ERABLE, représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART-GATINAIS, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [G] [U] [J] à verser au syndicat des copropriétaires ORME-ERABLE, représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART-GATINAIS, la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [U] [J] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,