TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/04157

N° Portalis DB2Z-W-B7I-HVJP

JUGEMENT du 07/11/2025

S.C.I DU [Adresse 6]

C/

Monsieur [C] [S]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

SELARL BJA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 07 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et , lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I DU [Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA ,Avocats au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [S]

[Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 juin 2020, la SCI du [Adresse 7] a loué à M. [C] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 620,00 € hors charges outre 30,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, la SCI du [Adresse 7] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 219,19 € au titre des loyers et charges échus, mois de décembre 2023 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, la SCI du [Adresse 7] a fait assigner M. [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner le locataire à payer la somme de 2 411,87 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 219,19 €,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 720,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépenscomprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 24 juillet 2024.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 5 novembre 2024 a fait l’objet de deux renvois avant d’être appelée et retenue lors de l’audience du 16 septembre 2025.

Par conclusions communes avec la SCI du [Adresse 6] signifiées le 3 décembre 2025 à l’étude du commissaire de justice, à M. [C] [S] , la SAS INTERASSURANCES est intervenue volontairement à la procédure en qualité d’assureur de la SCI du [Adresse 6].

A cette audience, la SCI du [Adresse 7] et la SAS INTERASSURANCES, représentées par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions signifiées le 3 septembre 2025 en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4660,16 euros à l’égard de la SCI [Adresse 6] et à 4115,70 euros à l’égard de la SAS INTERASSURANCES, au titre des loyers et charges échus au 30 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus et des dégradations locatives après déduction du dépôt de garantie. Les demanderesses précisent que M. [S] a quitté les lieux le 17 octobre 2024 et qu’un état des lieux de sortie a été dressé le même jour.

Cité par acte délivré à l’étude du commissaire de justice, M. [C] [S] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I) Sur le solde locatif

Sur la créance au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI du [Adresse 7] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 30 octobre 2024, la dette locative de M. [C] [S] s’élève à la somme de 4582,50 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, jusqu’au départ des lieux du locataire le 17 octobre 2024. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 26 décembre 2023 pour la somme de 2 219,19 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les dégradations locatives

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit notamment que le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

En l’espèce, la SCI du [Adresse 6] produit un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie établis contradictoirement, un devis de réparation de la SAS PROSERVICES d’un montant de 7921,10 euros TTC ainsi que la page 2 d’un décompte établi par la société JMB Etudes daté du 30 octobre 2024 proposant une liste des dépenses effectuées au titre des réparations locatives suite au départ des lieux de M. [S].

Il résulte de la lecture de l’état des lieux d’entrée que les plafonds, murs, sols et menuiseries du logement sont décrits comme étant en bon état étant toutefois relevé que des annotations signalent les points suivants :

entrée : une ampoule manquanteséjour : lattes qui s’écartent, impact sur prise électriquecuisine : impact meuble cuisineséjour : fissures sur plusieurs murs et plafondsalle d’eau et wc : douche verticale HSchambre : fissures sur plusieurs murs et plafond, coups sur tranche porte, lattes écartées placardDétecteur de fumée HS : à changerfenêtres ok, système fermeture cassé coté rue.

Sur l’état des lieux de sortie signé par M. [S] figurent diverses observations relatives à un défaut d’entretien et à des dégradations de certains équipements.

L’existence de dégradations à la charge du locataire est donc établie même si l’ensemble des éléments facturés par la bailleresse n’apparaissent pas justifiés.

Ainsi, la réfection des peintures des murs et plafonds de la chambre, le remplacement de 4 spots dont la localisation n’est pas identifiée et le changement du parquet flottant dont il apparaît qu’ils étaient déjà dégradé à l’entrée dans les lieux.

Par conséquent, seront retenus au titre des réparations locatives les sommes suivantes, les autres frais apparaissant insuffisamment justifiés :

78,30 euros pour la peinture de la porte d’entrée,130,00 euros pour le remplacement du mitigeur de la cuisine,290,00 euros pour le remplacement de la plaque de cuisson,26,10 euros pour la peinture de la porte de la salle d’eau,72,45 euros pour la peinture des murs de la salle d’eau,26,10 euros pour la peinture de la porte de la chambre,108,00 euros pour le nettoyage de l’appartement,32,00 euros pour la réfection des joints de la douche,44,00 euros pour le remplacement de l’abattant des wc,23,00 euros pour le nettoyage de la VMC,165,00 euros pour le remplacement des spots de la salle d’eau,31,00 euros pour la réparation de la fuite sur le siphon de l’évier de la cuisine

soit un montant de 1025,95 euros TTC au titre des réparations locatives à la charge de M. [S].

Sur la demande en paiement de la SCI [Adresse 6]

La SCI [Adresse 6] a justifié en sa qualité de bailleresse de l’existence et du montant de la créance qu’elle réclame.

Par conséquent, il sera fait droit à sa demande dans les limites du montant sollicité et M. [C] [S] sera condamné à lui payer la somme de 4660,16 euros au titre du solde locatif.

Sur la demande en paiement de la SAS INTERASSURANCES

L’article 1346 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyen.

La SAS INTERASSURANCES sollicite la condamnation de M. [S] à lui régler la somme de 4115,70 euros au titre de la créance de la SCI [Adresse 6] dans laquelle elle affirme être subrogée en qualité d’assureur.

Cependant, la quittance subrogative produite n’est pas signée par le représentant de la SCI du [Adresse 6]. Or, en application des dispositions de l’article 1346 précité, la subrogation conventionnelle doit être expresse.

Par conséquent, la SAS INTERASSURANCES sera déboutée de sa demande.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 10 juin 2020 unissant les parties stipule en son article page 4 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 26 décembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 27 février 2023.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [C] [S] n’a pas lieu d’être ordonnée, celui-ci ayant quitté les lieux depuis le 17 octobre 2024.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [S] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SCI du [Adresse 7] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI du [Adresse 7] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [C] [S] sera condamné à verser à la SCI du [Adresse 6] la somme de 720,00 € en application de l’article précité. La SAS INTERASSURANCES ayant été déboutée de ses demandes le sera également au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juin 2020 entre la SCI du [Adresse 7], d’une part, et M. [C] [S], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 11] sont réunies à la date du 27 février 2023 ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’expulsion de M. [C] [S] ;

CONDAMNE M. [C] [S] à verser à la SCI du [Adresse 7] la somme de 4660,16 € (décompte arrêté au 30 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 26 décembre 2023 sur la somme de 2 219,19 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DÉBOUTE la SCI du [Adresse 7] du surplus de ses prétentions ;

DEBOUTE la SAS INTERASSURANCES de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [C] [S] à verser à la SCI du [Adresse 7] une somme de 720,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [S] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,