TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

[Adresse 2]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00851 – N° Portalis DB2Z-W-B7J-H5QF

Minute :

JUGEMENT du 05/09/2025

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Adresse 12]” [Adresse 5]. PAR SON SYNDIC [G] & HENRY IMMOBILIER SAS

C/

Monsieur [P] [V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 05 SEPTEMBRE 2025

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge du Tribunal judiciaire de Melun, assistée de Anick PICOT, Greffière, lors des débats et de Stéphanie GONZO, Greffière lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “SDC [Adresse 11]” [Adresse 4] représenté par son SYNDIC [G] & HENRY IMMOBILIER SAS

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, Avocats au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [V]

[Adresse 3]

[Localité 10]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 19 Juin 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

Copie exécutoire délivrée le :

à :SELARL BJA

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [V] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 6].

Le 24 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic, le cabinet [G]&HENRY IMMOBILIER SAS, a fait assigner M. [P] [V] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner M. [P] [V] à lui payer la somme de 5 949,94 €, au titre des charges impayées au 3 octobre 2024, du 2ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024 et frais impayés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ordonner la capitalisation des intérêts,

condamner M. [P] [V] à lui payer la somme de 2 000,00 €, à titre de dommages et intérêts,

condamner M. [P] [V] à lui payer la somme de 1 200,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en procédant au dépôt de son dossier de plaidoirie.

Cité par acte remis à l’étude de commissaire de justice, M. [P] [V] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que M. [P] [V] est propriétaire des lots n° 13 et n° 19 situés [Adresse 6],

un décompte daté du 3 octobre 2024,

les appels de fonds du 3ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024, ainsi que la répartition des charges pour l’année 2021, 2022 et 2023, à l’exclusion de l’appel travaux de ravalement voté lors de l’assemblée générale de l’année 2019,

le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 3 octobre 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants, à l’exclusion de la répartition des charges pour l’année 2021 et de l’appel travaux de ravalement voté lors de l’assemblée générale de l’année 2019.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [P] [V] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4 708,78 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner M. [P] [V] au paiement de la somme de 4 708,78 €, au titre des charges dues à la date du 3 octobre 2024, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 janvier 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 260,00 €, correspondant à :

des frais pour une mise en demeure (30,00 €) par le syndic de copropriété et une autre par avocat (120,00 €) pour lesquelles aucune preuve d’envoi n’est produite alors qu’il est indiqué qu’elles ont été envoyées par lettre recommandée avec accusé réception ;

des « honoraires contentieux » (110,00 €) sans qu’il ne soit précisé à quoi cela correspond.

En l’espèce, au regard de ces éléments et des dispositions susmentionnées, il apparaît que les frais sollicités sont soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] sera débouté de sa demande présentée au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [V] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 700,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [P] [V] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic, le cabinet [G]&HENRY IMMOBILIER SAS, la somme de 4 708,78 €, au titre des charges dues à la date du 3 octobre 2024, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic, le cabinet [G]&HENRY IMMOBILIER SAS de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic, le cabinet [G]&HENRY IMMOBILIER SAS, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [P] [V] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic, le cabinet [G]&HENRY IMMOBILIER SAS, la somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [V] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,