TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

[Adresse 4]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/01512 – N° Portalis DB2Z-W-B7J-H6TS

Minute :

JUGEMENT du 05/09/2025

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “LA PONTELLOISE” sis [Adresse 2] représenté par son Syndic, LE CABINET [L] & HENRY IMMOBILIER SAS

C/

Société LORENSSIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 05 SEPTEMBRE 2025

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge du Tribunal judiciaire de Melun, assistée de Anick PICOT, Greffière, lors des débats et de Stéphanie GONZO, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Adresse 11]” sis [Adresse 2] représenté par son Syndic, LE CABINET [L] & HENRY IMMOBILIER SAS

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Société LORENSSIA

[Adresse 5]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 19 Juin 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

Copie exécutoire délivrée le :

à :SELARL BJA

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LORENSSIA est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 3].

Le 12 mars 2025, le syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER "[Adresse 11]", représenté par son syndic, le cabinet [L]&HENRY IMMOBILIER SAS, a fait assigner la SCI LORENSSIA devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner la SCI LORENSSIA à lui payer la somme de 2 461,39 €, au titre des charges impayées au 1er trimestre 2025 inclus et frais,

ordonner la capitalisation des intérêts,

condamner la SCI LORENSSIA à lui payer la somme de 3 000,00 €, à titre de dommages et intérêts,

condamner la SCI LORENSSIA à lui payer la somme de 1 200,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER "[Adresse 11]", représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en procédant au dépôt de son dossier de plaidoirie.

Citée par acte remis à personne morale, la SCI LORENSSIA ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER "[Adresse 11]" verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que la SCI LORENSSIA est notamment propriétaire des lots n° 3, n° 4 et n° 55 situés [Adresse 7],

un décompte daté du 1er janvier 2025,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 8 septembre 2023 et 8 mars 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI LORENSSIA n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2 201,39 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI LORENSSIA au paiement de la somme de 2 201,39 €, au titre des charges dues à la date du 1er janvier 2025, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 mars 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement de la somme de 260,00 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à des frais de mise en demeure, de mise en demeure par avocat et de « suivi dossier avocat ».

Or, compte-tenu des dispositions susmentionnées, faute de produire les preuves d’envoi et de justifier de l’utilité de procéder à une mise en demeure par avocat, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement judiciaire de la créance, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la nécessité exigée au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER "[Adresse 11]" sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER "[Adresse 11]" ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI LORENSSIA qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER "[Adresse 11]" représenté par son syndic, le cabinet [L]&HENRY IMMOBILIER SAS la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LORENSSIA à verser au syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER "[Adresse 11]", représenté par son syndic, le cabinet [L]&HENRY IMMOBILIER SAS, la somme de 2 201,39 €, au titre des charges dues à la date du 1er janvier 2025, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER "[Adresse 11]", représenté par son syndic, le cabinet [L]&HENRY IMMOBILIER SAS de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER "[Adresse 11]", représenté par son syndic, le cabinet [L]&HENRY IMMOBILIER SAS, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI LORENSSIA à verser au syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER "[Adresse 11]", représenté par son syndic, le cabinet [L]&HENRY IMMOBILIER SAS, la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LORENSSIA aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,