MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 09 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01015 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V5JR

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. VAL D’OURO C/ [N] [G], [W] [X], [C] [M], [I] [X], [E] [S], S.A.S.U. LA COMETE, [I] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Sophie NICOLET, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. VAL D’OURO

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 437 629 629

dont le siège social est sis 49 boulevard de Stalingrad – 94400 VITRY SUR SEINE

représentée par Maître Dominique MINIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS – Vestiaire : PB 195

DEFENDEURS

Monsieur [I] [X]

demeurant 140 avenue de Flandre – 75019 PARIS

représenté par Maître Mustapha KALAA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS – Vestiaire : BOB 50 – non comparant à l’audience

Monsieur [E] [S] né le 19 Janvier 1986 à ZARDIS, nationalité tunisienne, demeurant 10 rue Henri Duchêne – 75015 PARIS

Monsieur [I] [S] né le 14 Mars 1987 à ZARDIS, nationalité tunisienne, demeurant 91, rue Paul Hochard – Bât. T3 – 94240 L’HAY LES ROSES

tous deux représentés par M^e Muriel AMSELLEM, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P123

S. A. S. U. LA COMETE

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 897 847 729

dont le siège social est sis 49 boulevard de Stalingrad – 94400 VITRY SUR SEINE

représentée par Maître Jérémie BOULAY, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : D0748

Monsieur [N] [G]

demeurant 10 rue Mathis – 75019 PARIS

Monsieur [W] [X]

demeurant 77 rue Benoît Malon – 94250 GENTILLY

Monsieur [C] [M], demeurant 15 avenue du Général Warabiot – 91420 MORANGIS

tous trois non représentés

*******

Débats tenus à l’audience du : 26 Août 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 09 Octobre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025

*******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 juin 2021, à effet du 1er avril 2021, la SCI VAL D’OURO a donné à bail commercial à la SASU LA COMETE des locaux situés 49 boulevard de Stalingrad à Vitry-sur-Seine (Val-de-Marne), moyennant un loyer mensuel de 1 500 euros, hors charges, payable le 5 de chaque mois. Le bail était consenti pour une durée de neuf années.

Les locaux loués étaient destinés à l’usage exclusif de bar brasserie restaurant.

Par acte sous seing privé du 29 juin 2021, M. [E] [S] s’est porté caution des engagements souscrits par la SASU LA COMETE jusqu’à concurrence de la somme de 80 000 euros.

Par acte sous seing privé du 29 juin 2021, M. [I] [S] s’est porté caution des engagements souscrits par la SASU LA COMETE jusqu’à concurrence de la somme de 80 000 euros.

Les actions de la SASU LA COMETE ont fait l’objet de deux cessions successives depuis 2021 et à cette occasion, quatre actes de caution supplémentaires ont été signés au bénéfice de la SCI VAL D’OURO.

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2022, M. [W] [X] et [I] [X] se sont ainsi engagés à garantir la SASU LA COMETE dans des termes identiques aux engagements de caution de M. [I] et [E] [S].

Puis, par acte sous seing privé du 14 février 2024, M. [N] [G] et [C] [M] se sont engagés à garantir la SASU LA COMETE dans des termes identiques aux engagements de caution de M. [I] et [E] [S].

Des loyers sont demeurés impayés à compter de mars 2024.

La SCI VAL D’OURO a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024 à la SASU LA COMETE pour une somme de 16 697, 91 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er novembre 2024.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice des 23, 26 et 27 mai, 16 juin 2025, la SCI VAL D’OURO a fait assigner la SASU LA COMETE ainsi que M. [E] [S], [I] [S], [N] [G], [C] [M], [W] [X] et [I] [X] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 29 juin 2021 depuis le 3 janvier 2025,

— constater la résiliation de plein droit dudit bail à compter du 3 janvier 2025,

— ordonner l’expulsion de la SASU LA COMETE des locaux loués, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte,

— dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement la SASU LA COMETE et M. [E] [S], [I] [S], [N] [G], [C] [M], [W] [X] et [I] [X] à lui payer la somme provisionnelle de 18 470, 31 euros à titre de provision en vertu des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2014, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 16 697, 91 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus, outre le paiement du dépôt de garantie de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels,

— condamner solidairement et provisionnellement la SASU LA COMETE et M. [E] [S], [I] [S], [N] [G], [C] [M], [W] [X] et [I] [X] à lui payer une somme mensuelle de 1 772, 40 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 3 janvier 2024, et ce jusqu’à la libération totale des lieux et la remise des clés,

— condamner solidairement la SASU LA COMETE et M. [E] [S], [I] [S], [N] [G], [C] [M], [W] [X] et [I] [X] à lui payer à 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée le 16 juin 2025 à la Banque populaire Rives de Paris suite à l’inscription de nantissement conventionnel en date du 27 septembre 2021 n° 412 pour 108 000 euros, laquelle n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 juillet 2025 puis renvoyée à l’audience du 26 août 2025 à laquelle la SCI VAL D’OURO, la SASU LA COMETE ainsi que M. [E] [S] et [I] [S] étaient représentés par leur conseil respectif.

Par conclusions visées à l’audience, la SCI VAL D’OURO renouvelle ses prétentions, portant sa demande de condamnation provisionnelle à 33 175 euros et sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 8 000 euros.

La SCI VAL D’OURO expose toutefois à l’audience que la dette s’élève désormais à 29 420, 31 euros après règlement de la somme de 3 755, 20 euros.

A l’audience, la SCI VAL D’OURO ne s’oppose pas aux délais de paiement requis par la défenderesse.

Elle s’oppose en revanche aux contestations soulevées par M. [E] [S] et [I] [S], soutenant que ces derniers, qui invoquent la tardiveté de l’action, ne caractérisent aucune perte de chance, et faisant valoir que l’engagement de caution n’était pas disproportionné par rapport aux revenus des défendeurs.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SASU LA COMETE sollicite du juge des référés la suspension de l’acquisition et des effets de la clause résolutoire, ainsi qu’un échéancier sur cinq mois de la dette locative en sus du loyer courant sous peine de déchéance du terme.

A l’audience, la SASU LA COMETE reconnaît l’existence de la dette et soutient avoir repris le paiement des loyers, après avoir engagé de très importants travaux et s’être réorganisée.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, M. [E] [S] et [I] [S] concluent au rejet des demandes, au motif qu’il n’y a pas lieu à référé.

Ils soutiennent qu’il existe deux contestations sérieuses, la première portant sur la possibilité pour le bailleur de se prévaloir des actes de cautionnement eu égard à l’information tardive qui leur a été délivrée s’agissant de la dette locative de la SASU LA COMETE, survenue plus de huit mois après le premier impayé, la seconde relative à la faculté pour le bailleur de se prévaloir des cautionnements litigieux eu égard à la disproportion manifeste des engagements de cautions signés par eux par rapport à leurs biens et revenus.

A titre subsidiaire, ils sollicitent les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des éventuelles condamnations prononcées à leur encontre, soit deux ans à compter du jugement à intervenir.

Ils sollicitent en outre la condamnation de M. [N] [G], [C] [M], [W] [X] et [I] [X] à les garantir à titre provisionnel de toute condamnation provisionnelle qui pourrait être prononcée à leur encontre, chacun à hauteur de leur part et portion.

En tout état de cause, ils demandent la condamnation de la SCI VAL D’OURO à leur payer une somme de 4 000 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [I] [X] a également constitué avocat mais n’a pas conclu.

Régulièrement assignés, M. [N] [G], [C] [M] et [W] [X] n’ont pas constitué avocat.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Au cas présent, le commandement du 3 décembre 2024 comporte un décompte en annexe.

Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail et la reproduction de la clause résolutoire y figure.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant à la SASU LA COMETE de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI VAL D’OURO n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 16 896, 86 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 4 janvier 2025.

Sur l’action dirigée contre M. [E] [S] et [I] [S]

La SCI VAL D’OURO sollicite la condamnation solidaire de la SASU LA COMETE ainsi que de M. [E] [S], [I] [S], [N] [G], [C] [M], [W] [X] et [I] [X] à lui verser la somme provisionnelle de 29 420, 31 euros au titre des loyers impayés, ainsi que la somme mensuelle de 1 772, 40 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 3 janvier 2025, et ce jusqu’à la libération totale des lieux et la remise des clés.

La SCI VAL D’OURO soutient qu’elle n’a jamais renoncé au bénéfice des engagements de caution de M. [E] et [I] [S] et que toute discussion sur le fait que ces derniers aient tenté de lui adresser des lettres à cette fin est sans intérêt.

M. [E] [S] et [I] [S] concluent à titre principal au rejet des demandes de la SCI VAL D’OURO, au motif qu’il existe deux contestations sérieuses, la première portant sur la possibilité pour le bailleur de se prévaloir des actes de cautionnement eu égard à l’information tardive qui leur a été délivrée de la dette locative de la SASU LA COMETE, survenue plus de huit mois après le premier impayé, la seconde relative à la faculté pour le bailleur de se prévaloir des cautionnements litigieux eu égard à la disproportion manifeste des engagements de cautions signés par eux par rapport à leurs biens et revenus.

Sur ce

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1315 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision rendue et non à celle de la saisine.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir.

En l’espèce, il est acquis aux débats que des loyers sont demeurés impayés à compter de mars 2024.

L’assignation introductive d’instance a été délivrée en mai 2025, après qu’une lettre recommandée avait été adressée par la SCI VAL D’OURO à M. [E] [S] et à [I] [S] le 27 novembre 2024, afin de les informer que la SASU LA COMETE était redevable de la somme de 16 687, 91 euros au titre de ses loyers et charges impayés, selon décompte en date du 18 novembre 2024, et de les mettre en demeure de régler ce montant.

La lettre recommandée a été adressée à M. [E] [S] et à [I] [S] alors que sept mois de loyers et charges étaient impayés pour un montant de 16 687, 91 euros, étant observé que le bail prévoit qu’un terme de loyer impayé peut permettre la résiliation de plein droit du bail après commandement infructueux.

Les défendeurs soutiennent que le bailleur les a ainsi privés de la possibilité d’agir afin de stopper l’hémorragie de la dette dès les premiers impayés, notamment en acquisition de la clause résolutoire du bail en qualité de cautions subrogées dans les droits du bailleur. Ils relèvent également une disproportion manifeste des engagements de cautions signés par eux par rapport à leurs biens et revenus.

En l’état du dossier il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur le bien fondé de l’action engagée à l’encontre de M. [E] [S] et à [I] [S]. En effet, en présence de contestations sérieuses, l’appréciation relève du seul juge du fond.

Les conditions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ne sont donc pas réunies, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la SCI VAL D’OURO à l’encontre de M. [E] [S] et à [I] [S].

Sur la dette exigible

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Au vu du décompte produit par la SCI VAL D’OURO en date du 25 août 2025, l’obligation de la SASU LA COMETE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 1er août 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 33 175, 51 euros.

Le bailleur indique cependant à l’audience que la dette s’élève désormais à 29 420, 31 euros, un paiement étant intervenu, somme au paiement de laquelle il convient de condamner solidairement la SASU LA COMETE, M. [N] [G], [C] [M], [W] [X] et [I] [X] en derniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 16 697, 91 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En présence d’un accord de la SCI VAL D’OURO, et au regard des pièces relatives aux travaux engagés par la SASU LA COMETE, il est justifié de prendre en compte la situation du preneur, alors que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Dès lors, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la SASU LA COMETE des délais de paiement sur cinq mois pour s’acquitter de sa dette locative, comme elle le sollicite, en réglant en plus du loyer la somme de 5 000 euros par mois pendant 4 mois, la 5ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur le dépôt de garantie

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SASU LA COMETE, qui succombe, sera condamnée à supporter solidairement avec M. [N] [G], [C] [M], [W] [X] et [I] [X] la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

En raison de l’équité, M. [E] [S] et à [I] [S] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SASU LA COMETE ne permet d’écarter la demande de la SCI VAL D’OURO formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 200,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats, somme qu’elle sera solidairement condamnée avec M. [N] [G], [C] [M], [W] [X] et [I] [X] à verser à la SCI VAL D’OURO.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS par provision solidairement la SASU LA COMETE ainsi que M. [N] [G], [C] [M], [W] [X] et [I] [X] à payer à la SCI VAL D’OURO la somme de 29 420, 31 euros au titre de l’arriéré locatif au 26 août 2025, en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 décembre 2024 sur la somme de 16 697, 91 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SCI VAL D’OURO à l’égard de M. [E] [S] et [I] [S],

AUTORISONS la SASU LA COMETE à se libérer de sa dette locative sur 5 mois en réglant la somme de 5 000 € pendant 4 mois, la 5ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 1er de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour la SASU LA COMETE de payer dans le délai susvisé le montant de la dette locative :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SASU LA COMETE et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

— en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,

CONDAMNONS solidairement la SASU LA COMETE ainsi que M. [N] [G], [C] [M], [W] [X] et [I] [X] à payer à la SCI VAL D’OURO la somme de 1 200,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS la demande de M. [E] [S] et à [I] [S] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement la SASU LA COMETE ainsi que M. [N] [G], [C] [M], [W] [X] et [I] [X] aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue est exécutoire à titre provisoire,

REJETONS le surplus des demandes.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL le 9 octobre 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,