TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04776 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IERG

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 02/02/2026

Société 3F SEINE ET MARNE anciennement dénommée la SA [Adresse 10]

C/

Madame [U] [Y] [G]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL KACEM ET CHAPULUT

— [U] [Y] [G]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 02 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société 3F SEINE ET MARNE anciennement dénommée la SA [Adresse 10]

[Adresse 6]

[Localité 13]

[Localité 9]

représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Julie ROCQUET, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [Y] [G]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 février 2024, la société 3F SEINE ET MARNE a consenti un bail à Madame [U] [Y] [G] portant sur un logement à usage d’habitation n°38 situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, la société 3F SEINE-ET-MARNE a fait assigner Madame [U] [Y] [G], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire, pour manquements graves aux obligations du bail et notamment à l’obligation de jouissance paisible des locaux loués

ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

autoriser la séquestration des objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles ou réserve aux frais, risques et périls de la défenderesse

condamner la locataire à lui payer la somme de 189,02 euros au titre des loyers et charges impayés au terme de mai 2025 inclus, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’à la résiliation du bail,

condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

condamner la locataire à payer la somme de 1 000,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 25 novembre 2025.

A cette audience, la société 3F SEINE ET MARNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, exposant que Madame [U] [Y] [G], a proféré des menaces à l’encontre de la gardienne de l’immeuble et est responsables de nuisances au sein de l’immeuble en raison de son chien qui aboie et s’échappe régulièrement de la résidence. La demanderesse fait également valoir que la locataire passe la tondeuse sur des jours non autorisés. Elle actualise sa créance à la baisse au titre des loyers impayés qui s’élève à la somme de 39,02 euros le 17 novembre 2025.

Citée à l’étude de commissaire de justice, Madame [U] [Y] [G] comparait et sollicite le rejet des prétentions de la société 3F SEINE ET MARNE concernant la demande de résiliation judiciaire. Elle reconnaît que son chien s’est enfui une fois de l’immeuble mais soutient qu’il n’aboie pas contre les gens. Elle admet avoir eu une discussion avec la gardienne de l’immeuble car le bruit provenant de l’appartement de la gardienne la dérangeait mais conteste avoir proféré des menaces à son encontre. Elle souligne en outre n’avoir jamais passé la tondeuse le dimanche. Elle demande à pouvoir rester dans son logement et reconnaît être redevable de la dette locative de 39,02 euros.

L’affaire est mise en délibéré au 2 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 7b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de jouir paisiblement des locaux loués.

L’obligation de jouissance paisible impose tout d’abord au locataire de jouir des locaux loués dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail et le règlement intérieur de l’immeuble, sans le dégrader et sans créer aux locataires ou à des tiers de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Les troubles susceptibles d’entraîner la résiliation du bail sont les bruits ou le tapage qui peuvent être attestés par témoins, ou des menaces, injures, violences physiques ou verbales, même si celles-ci sont exercées par un seul des occupants.

Il est rappelé que par application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la bailleresse soutient que la défenderesse est à l’origine de menaces proférées contre la gardienne le 20 septembre 2024 et de nuisances répétées en raison du passage de la tondeuse le week-end et des fuites régulières de son chien.

Au soutien de ses prétentions, elle verse aux débats l’acte de bail et le règlement intérieur qui stipulent que «les occupants des locaux d’habitation doivent prendre plus généralement toutes les précautions nécessaires afin de limiter la gêne occasionnée par les bruits émanant de leur logement», «les locataires qui possèdent des animaux doivent veiller à ce que ceux-ci ne créent aucun trouble et ne fassent aucune dégradation dans l’immeuble. Leurs propriétaires seront responsables de leur comportement notamment dans les escaliers, ascenseurs, halls d’immeuble », « le locataire doit au gardien le respect lié à leurs fonctions, en toutes circonstances ».

La société bailleresse produit également les pièces suivantes :

— un dépôt de plainte de la gardienne, Mme [Z] [D], du 23 septembre 2024, pour des menaces proférées à son encontre en ces termes par la défenderesse le 20 septembre 2024 « vous allez voir mes garçons vont venir et vous allez voir ce qu’il va se passer ».

— un courrier du 24 octobre 2024 adressé à la société 3 F SEINE ET MARNE émanant d’une femme se présentant comme une voisine de la défenderesse habitant [Adresse 12], dénonçant des nuisances liées au chien malinois de Mme [R] qui s’enfuit et aboie régulièrement. Elle déplore également des coups dans le mur qui proviendraient de l’appartement de Mme [R]. Le nom de l’auteur du courrier, ainsi que le numéro de la rue, ont été volontairement rayés.

— un courrier du 29 octobre 2024 adressé à la société 3 F SEINE ET MARNE émanant d’une femme se présentant comme une voisine de la défenderesse habitant [Adresse 12], relatant le fait que le chien malinois de Mme [R] s’enfuit tous les jours de chez lui et ne cesse d’aboyer. Elle se plaint également du comportement irrespectueux de Mme [R] qui lui a adressé un doigt d’honneur lorsqu’elle lui a reproché le comportement de son chien. Le nom de l’auteur du courrier, ainsi que le numéro de la rue, ont été volontairement rayés.

— un courrier du 4 février 2025 adressé au maire émanant d’une femme se présentant comme une voisine de Mme [R] habitant [Adresse 12], dénonçant les errements continus du chien qui a été trouvé seul dehors le 2 février 2025Le nom de l’auteur du courrier, ainsi que le numéro de la rue, ont été volontairement rayés.

— un mail de Mme [Z] [D], du 11 mars 2025, adressé à la société 3F intitulé « témoignage », listant des témoignages de voisins dont les noms ont été rayés, s’étant plaint auprès d’elle du comportement de Mme [R], en particulier concernant son chien qui s’échappait régulièrement.

La société 3 F SEINE ET MARNE justifie avoir adressé plusieurs courriers à Mme [R] lui intimant de faire cesser les troubles, en date du 24 septembre 2024 ( pli avisé et non réclamé), du 5 novembre 2024 (pli avisé et non réclamé ) et du 20 janvier 2025 (pli avisé et non réclamé).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les dénonciations concernant le comportement du chien de Mme [R] et la tonte de la pelouse émanent de courriers écrits entre octobre 2024 et février 2025, dont les noms des auteurs et les numéros de code de rue ont été systématiquement rayés. Dès lors, il n’est pas établi que les signataires de ces courriers sont des voisins de cette dernière et qu’il ne s’agit pas d’une unique personne ayant un conflit personnel avec Mme [R]. Il n’est donc pas démontré que plusieurs résidents de l’immeuble dénoncent de manière concordante des troubles occasionnés par le chien de Mme [R], qui reconnaît seulement lors de l’audience que son chien s’est enfui à une seule reprise. Elle conteste par ailleurs avoir tondu la pelouse un dimanche.

Par ailleurs, les déclarations de la gardienne dans son dépôt de plainte, qui ne sont corroborées par aucun témoignage, sont insuffisantes à établir que Mme [R] a proféré des menaces à son encontre le 20 septembre 2024, étant précisé qu’il n’est pas justifié des suites judiciaires données à cette plainte et que la locataire réfute cette accusation.

Enfin, la dette locative qui s’élève le jour de l’audience à la somme modique de 39,02 euros ne constitue pas un manquement suffisamment grave justifiant à lui seul le prononcé d’une résiliation judiciaire du contrat de bail.

Dès lors, la société 3 F SEINE ET MARNE sera déboutée de sa demande tendant à la résiliation du bail conclu avec Madame [U] [Y] [G] et des demandes subséquentes.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société demanderesse verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort du décompte produit lors de l’audience du 25 novembre 2025, que la locataire est redevable de la somme de 39,02 euros, au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, arrêté au 17 novembre 2025. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens resteront à la charge de la demanderesse.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de la solution du litige, cette demande sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société 3F SEINE ET MARNE de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 23 février 2024 avec Madame [U] [Y] [G] portant sur un logement à usage d’habitation n°38 situé [Adresse 2] et des demandes subséquentes à la résiliation judiciaire  ;

CONDAMNE Madame [U] [Y] [G] à verser à la société 3 F SEINE ET MARNE la somme de 39,02 € (décompte arrêté au 17 novembre 2025, mois de novembre inclus), avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE la société 3F SEINE ET MARNE de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société 3F SEINE ET MARNE aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.