TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N° 2026/

AFFAIRE : N° RG 25/00269 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3VYV

Copie exécutoire à :

Maître Maëva PIOCH-PETIT

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Janvier 2026

DEMANDERESSE :

Madame [O] [W] [K]

née le 30 Juillet 1995 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Maëva PIOCH-PETIT de la SELARL GENERATIO AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

S.C.I. OAKMONT INVEST

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 903 880 441

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 28 Novembre 2025

DECISION :

réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2026 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS

Selon contrat de location du 26 juillet 2022, la SCI OAKMONT INVEST représentée par DOMIUM GESTION IMMOBILIERE en qualité de mandataire, a donné à bail à Madame [O] [K] un appartement situé [Adresse 4] (34500) pour un loyer de 580 euros mensuel outre 40 euros de charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 janvier 2024 a informé DOMIUM GESTION IMMOBILIERE de la survenance de désordres dont elle sollicitait réparation.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, Madame [O] [K] a fait assigner la SCI OAKMONT INVEST devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de voir son bailleur :

A titre principal :

CONDAMNER à réaliser les travaux de mise en conformités suivants :

Réparation des deux fenêtres des deux chambres afin d’assurer l’isolation du logement ; Réparation des dégâts provoqués par la fuite d’eau provenant du plafond de la chambre ; Travaux permettant de remédier aux moisissures présentes et aux écoulements d’eau dans le logement ;JUGER que les travaux devront démarrer dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

CONDAMNER le bailleur à assurer le relogement du locataire pendant la réalisation desdits travaux, dans l’hypothèse où la mise en conformité des lieux loués nécessite l’évacuation des lieux ;

JUGER que le paiement des loyers sera suspendu jusqu’à l’achèvement des travaux de mise en conformité par le bailleur ;

A titre subsidiaire :

ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire et commettre pour y procéder tel expert judiciaire qu’il plaira à votre juridiction

En tout état de cause

CONDAMNER le bailleur à verser à Madame [K] la somme de 3000 euros à titre de juste dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi

CONDAMNER le bailleur à verser à Madame [K] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi

CONDAMNER le bailleur à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 28 novembre 2025, lors de laquelle l’affaire a été retenue, Madame [K], représentée par son conseil, lequel a déposé son dossier, maintient l’intégralité de ses demandes.

La SCI OAKMONT INVEST n’est ni présente ni représentée

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réparations des désordres

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En en application de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.

En l’espèce il ressort du procès-verbal de constat établi la 25 novembre 2025 par Maître [I] [M], commissaire de justice que le plafond de la chambre présente de nombreuses tâches d’humidité et auréoles de couleurs marrons ainsi qu’un trou d’environ 3 cm de diamètre qui témoigne de l’ancienneté des infiltrations que la poignée de la porte fenêtre de la même chambre ne ferme pas complétement et que les deux battants bougent, le gond intérieur étant sectionné, il est constaté que l’air passe lorsque la porte fenêtre est fermée ; de sorte que la chambre ne respecte pas les caractéristique d’un logement décent au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et que la mise en conformité incombe au bailleur.

Dans ces circonstances, la SCI OAKMONT INVEST sera condamnée à effectuer les travaux consistant à changer la porte fenêtre de la chambre, rechercher les causes des infiltrations, les réparer et remettre le plafond de la chambre en état et ce dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Sur les demandes de relogement et de suspension des loyers :

Il n’est pas établi que les travaux envisagés nécessitent l’évacuation des lieux et il n’est pas établi que l’appartement est insalubre au sens des dispositions de l’article L1331-22 du code de santé publique et que les désordres rendent le logement inhabitable de sorte que les demandes de relogement et de suspension des loyers de la requérante seront rejetées.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

Il ressort des pièces du dossier et des explications de la requérante que dès le 24 septembre 2022, elle a constaté une fuite d’eau au niveau du plafond de sa chambre, qu’elle a attendu le 2 janvier 2024, soit environ 18 mois plus tard, pour mettre en demeure le bailleur d’effectuer les travaux visant à faire cesser ces désordres, qu’elle n’établit pas par ailleurs avoir effectuer une déclaration de sinistre auprès de son assureur ; qu’elle a contribué de part son inaction à subir les désordres pendant trois ans.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

Selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI OAKMONT INVEST, partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il soit alloué à Madame [O] [K] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI OAKMONT INVEST à effectuer les travaux dans l’appartement n°22 situé [Adresse 3] consistant à changer la porte fenêtre de la chambre, à rechercher l’origine des fuites d’eau, les réparer et remettre en état les désordres résultant du dégât des eaux, le tout dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

DEBOUTE Madame [O] [K] de ses autres demandes ;

CONDAMNE la SCI OAKMONT INVEST à payer à Madame [O] [K] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI OAKMONT INVEST aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,