TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05000 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFJV

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 09/04/2026

S.A. ESSONNE HABITAT venant aux droits d’HLM EFIDIS

C/

Madame [H] [B] [K]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— S.A. ESSONNE HABITAT

— [H] [B] [K]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 09 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. ESSONNE HABITAT venant aux droits d’HLM EFIDIS

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Mme [N] [T] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [B] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 10 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 mars 2010, la SA d’HLM EFIDIS a loué à Mme [H] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] (anciennement [Adresse 4]).

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, la société ESSONNE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 754,20 € au titre des loyers et charges échus au 30/09/2024.

La Caisse d’Allocations Familiales a été saisie le 21 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2025, la société ESSONNE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS a fait assigner Mme [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,condamner la locataire à payer la somme de 445,43 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés intérêts au taux légal,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 500,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de [Localité 1] le 29 août 2025.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 6 janvier 2026, date à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 10 février 2026 pour communication par la défenderesse des éléments utiles à sa défense.

A cette audience, la société ESSONNE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en arguant qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le 17 juillet 2025 et actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3.904,99 €, au titre des loyers et charges échus au 3 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. Elle précise que les charges ne sont pas comptabilisées au décompte. Elle ajoute qu’un plan d’apurement a été mis en place mais qu’il n’a pas été respecté par la défenderesse.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme [H] [K] comparaît. Elle explique avoir un litige sur les charges avec son bailleur et subir des violences de la part des autres locataires de l’immeuble. Elle se dit être prise pour cible de la part des autres habitants de l’immeuble avec la complicité de son bailleur. Elle explique également que c’est à cause de son bailleur si elle ne trouve pas de travail. Elle ne conteste pas le montant de la créance précisant ne plus avoir payé son loyer depuis un certain temps et que les APL ont été suspendues.

L’affaire est mise en délibéré au 9 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 21 octobre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 29 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 janvier 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société ESSONNE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 3 février 2026 la dette locative de Mme [H] [K] s’élève à la somme de 3.904,99 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 15 mars 2010 unissant les parties stipule en son article II.4.6 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 29 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 30 décembre 2024.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, les loyers ne sont plus réglés par la défenderesse depuis juillet 2025. L’expulsion de Mme [H] [K] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [H] [K] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [K] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ESSONNE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [H] [K] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 250,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [H] [K] à verser à la société ESSONNE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS la somme de 3.904,99 € (décompte arrêté au 3 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2010 entre la société ESSONNE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS, d’une part, et Mme [H] [K], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 30 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [H] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [H] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ESSONNE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [H] [K] à verser à la société ESSONNE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la société ESSONNE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [H] [K] à verser à la société ESSONNE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS une somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [K] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par la juge et par la greffière.