TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00652 -

N° Portalis DB2Z-W-B7I-H35P

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 19/02/2026

S.D.C. NOUVELLE RÉSIDENCE [F] sis [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son Syndic la SARL AGIMMO (L’ADRESSE CONCEPT PREMIUM)

C/

Monsieur [F] [P]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SCP MALPEL & ASSOCIES

— [F] [P]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 19 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 3] [Adresse 4] sis [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son Syndic la SARL AGIMMO (L’ADRESSE CONCEPT PREMIUM)

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Laëtitia MICHON DU MARAIS de la SCP MALPEL & ASSOCIES, avocats au barreau de MEAUX

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [P]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 18 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [P] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 7].

Le 31 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic, la SARL AGIMMO – L’ADRESSE CONCEPT PREMIUM, a fait assigner M. [F] [P] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Condamner M. [F] [P] à lui payer la somme de 2 774,58 €, au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 janvier 2025, avec intérêt au taux légal capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation,Condamner M. [F] [P] à lui payer la somme de 1 900,00 €, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,Condamner M. [F] [P] à lui payer la somme de 390,00 € au titre des frais de recouvrement,Condamner M. [F] [P] à lui payer la somme de 1 560,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 février 2025, puis renvoyée à l’audience du 20 mai 2025 puis à nouveau renvoyée, à la demande du syndicat des copropriétaires, à l’audience du 18 décembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 décembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et indique ne pas avoir d’élément à ajouter à la demande d’octroi de délais de paiement formulée par le défendeur et précise que le seul paiement que celui-ci a réalisé date du mois d’octobre 2024 pour un montant de 300,00 €. S’agissant des paiements postérieurs que M. [F] [P] soutient avoir effectués, il précise ne pas avoir réactualisé la dette. Enfin, il indique s’en rapporter à la décision qui sera rendue s’agissant de la proposition d’apurement du défendeur.

Cité par acte remis à sa personne, M. [F] [P], est présent. Il ne conteste pas le principe de la créance réclamée, mais précise qu’un changement de syndic est intervenu et que les changements nécessaires pour les prélèvements n’ont pas été faits. Il indique qu’il n’avait pas les moyens de s’acquitter de sa dette selon la proposition du syndic des copropriétaires mais qu’il a continué à payer un peu, au fur et à mesure. Il propose d’apurer la dette en douze mensualités de 100,00 €. S’agissant de sa situation financière il indique être agent de sécurité, percevoir un salaire de 1 800,00 €, vivre seul avec son fils de 16 ans, avoir la charge d’un crédit immobilier qu’il rembourse par mensualités de 430,00 € ainsi qu’un autre crédit à la consommation.

L’affaire est mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que M. [F] [P] est propriétaire des lots n° 69, n° 93 et n° 182 situés [Adresse 7],un décompte daté du 14 janvier 2025,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 27 octobre 2022, 12 février 2024 et 12 novembre 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Par ailleurs, M. [F] [P] ne justifie pas de versements éventuellement effectués ou d’erreurs dans le décompte produit.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [F] [P] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2 626,61 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner M. [F] [P] au paiement de la somme de 2 626,61 €, au titre des charges dues à la date du 14 janvier 2025, provisions de charges pour la période du 2e trimestre 2024 au 1er trimestre 2025, appels de fonds travaux ALUR, décompte de charges courantes pour l’année 2023, décompte de charges travaux « REMPLCT SURPRESSEUR EF » et appels de fonds « REMPLCT PORTE ENTREE BATIMENT » et « TRVX REFECTION BALCON VALERE 1/1 » inclus, à l’exclusion de la reprise de solde « RS IMMO de France [Localité 6] » du 19 mars 2024, dont il n’est pas justifié.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 janvier 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 390,00 € correspondant à des frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 août 2024 et des frais de constitution de dossier transmis à l’auxiliaire de justice du 23 décembre 2024. Or, ne sont produits qu’un courrier de relance pour impayé en date du 5 juin 2024 et un courrier de mise en demeure pour impayé du 5 août 2024. Aucun justificatif d’envoi n’est produit.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sera débouté de sa demande présentée au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] [Adresse 10] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [F] [P] justifie de ses ressources et de ses charges.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de M. [F] [P] et de lui permettre d’échelonner le paiement de sa dette en 23 mensualités de 100,00 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour M. [F] [P] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [P], qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 900,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [F] [P] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic, la SARL AGIMMO – L’ADRESSE CONCEPT PREMIUM, la somme de 2 626,61 €, au titre des charges dues à la date du 14 janvier 2025, provisions de charges pour la période du 2ème trimestre 2024 au 1er trimestre 2025, appels de fonds travaux ALUR, décompte de charges courantes pour l’année 2023, décompte de charges travaux « REMPLCT SURPRESSEUR EF » et appels de fonds « REMPLCT PORTE ENTREE BATIMENT » et « TRVX REFECTION BALCON VALERE 1/1 » inclus, à l’exclusion de la reprise de solde « RS IMMO de France [Localité 6] » du 19 mars 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE M. [F] [P] à s’acquitter de ces sommes en 23 mensualités de 100,00 € chacune outre une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic, la SARL AGIMMO – L’ADRESSE CONCEPT PREMIUM, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [F] [P] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic, la SARL AGIMMO – L’ADRESSE CONCEPT PREMIUM, la somme de 900,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [P] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.