TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06696

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFIC

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 16/03/2026

Association ONLE-FAC-HABITAT (Office National pour le Logement Etudiant – FAC-HABITAT)

C/

Monsieur [J] [F] [L] [M]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Aurélie FAURE

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 MARS 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Association ONLE-FAC-HABITAT (Office National pour le Logement Etudiant – FAC-HABITAT)

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Aurélie FAURE, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [F] [L] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 21 juin 2024 avec prise d’effet le 16 juillet 2024, l’association ONLE FAC HABITAT, locataire de la SA LOGISTART, a sous-loué à M. [J] [F] [L] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] – [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 460,15 € charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, l’association ONLE FAC HABITAT a fait délivrer au sous-locataire un commandement de payer la somme de 2 596,91 € au titre des loyers et charges échus, mois de mai 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2025, l’association ONLE FAC HABITAT a fait assigner M. [J] [F] [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater la résiliation du bail, les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux,ordonner l’expulsion du sous-locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le sous-locataire à payer la somme de 3 543,54 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2025, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal,condamner le sous-locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le sous-locataire à payer la somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux frais de l’exécution à venir.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 4 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 janvier 2026.

A cette audience, l’association ONLE FAC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 945,94 €, au titre des loyers et charges échus au 2 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus. La demanderesse précise qu’il n’y a eu aucune reprise des paiements du loyer et qu’elle s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [J] [F] [L] [M] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 16 juin 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 janvier 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’association ONLE FAC HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 2 janvier 2026, la dette locative de M. [J] [F] [L] [M] s’élève à la somme de 5 945,94 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le sous-locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 13 juin 2025 pour la somme de 2 596,91 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 21 juin 2024 avec prise d’effet le 16 juillet 2024 unissant les parties stipule en son paragraphe intitulé clause résolutoire qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 13 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 14 août 2025.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [J] [F] [L] [M] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [J] [F] [L] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [F] [L] [M] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’association ONLE FAC HABITAT et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [J] [F] [L] [M] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 200,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [J] [F] [L] [M] à verser à l’association ONLE FAC HABITAT la somme de 5 945,94 € (décompte arrêté au 2 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 13 juin 2025 sur la somme de 2 596,91 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2024 avec prise d’effet le 16 juillet 2024 entre l’association ONLE FAC HABITAT, d’une part, et M. [J] [F] [L] [M], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] – [Localité 3] sont réunies à la date du 14 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [F] [L] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [F] [L] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association ONLE FAC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [J] [F] [L] [M] à verser à l’association ONLE FAC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE l’association ONLE FAC HABITAT du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [J] [F] [L] [M] à verser à l’association ONLE FAC HABITAT une somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [F] [L] [M] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.