TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00303 -

N° Portalis DB2Z-W-B7I-H4HY

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 27/01/2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Madame [Y] [C]

Monsieur [S] [E] [F]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SCP LDGR

— Maître Clarisse OUEDRAOGO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 27 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Jonathan PIERRE-LOUIS, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 9]

comparante assistée par Maître Clarisse OUEDRAOGO, Avocat au Barreau de MELUN

bénéficiant de l’aide juridictionnelle Totale numéro BAJ : [Numéro identifiant 8] accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11] par décision BAJ en date du 23 mai 2025

Monsieur [S] [E] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 9]

comparant , assisté par Maître Clarisse OUEDRAOGO, Avocat au Barreau de MELUN

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2023, M. [D] [L] a loué à M. [S] [F] et Mme [Y] [C], qui se sont engagés solidairement, un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 900,00 € outre 187,00 € de provision pour charges.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [S] [F] et Mme [Y] [C] pour le réglement des loyers et des charges, par contrat de cautionnement daté du 19 octobre 2023 dans le cadre du dispositif VISALE.

Des loyers étant demeurés impayés, le propriétaire du logement a mis en jeu le cautionnement VISALE et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a ainsi réglé plusieurs échéances en sa qualité de caution.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, déclarant être subrogée dans les droits de M. [D] [L], a fait délivrer le 30 septembre 2024 aux locataires un commandement de payer la somme de 1 892,89 € au titre des loyers et charges échus au mois de juillet 2024 inclus visant la clause résolutoire du bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [S] [F] et Mme [Y] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 3 046,77 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 892,89 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, et dès lors que les paiements de la demanderesse seront justifiés par une quittance subrogative,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 16 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 24 juin 2025, après renvoi.

A cette audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 863,10 €, au titre des loyers et charges échus. La demanderesse a conclu également au rejet des prétentions adverses.

M. [S] [F] et Mme [Y] [C] ont comparu, assistés de leur avocat. A titre principal, ils ont conclu au rejet de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, dans la mesure où les causes du commandement de payer ont été intégralement réglées dans les six semaines imparties. A titre subsidiaire, ils ont sollicité la limitation de l’arriéré locatif à la somme de 2 217,17 euros, l’octroi de délais de paiement sur une durée de 36 mois pour payer cette somme, soit des mensualités de 60 euros et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais de paiement. Enfin, ils ont demandé que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES soit condamnée aux dépens et déboutée de sa demande formée en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été à nouveau évoquée le 9 décembre 2025, après réouverture des débats et renvoi, pour obtenir des explications sur le décompte produit.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives produites prévoient que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail à l’encontre du locataire défaillant, précisant que cette subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans l’ensemble des droits du bailleur à l’égard de la locataire.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 24 juin 2025.

La demande est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats l’acte de bail, ainsi qu’un décompte actualisé au 17 septembre 2025, selon lequel elle a réglé au bailleur la somme de 6 633,29 euros entre juin 2024 et mai 2025 et selon lequel ce dernier lui a restitué la somme de 770,19 euros.

Il apparaît que sur la période considérée de juin 2024 à juin 2025, l’ensemble des sommes que les locataires justifient avoir réglé, qu’il s’agisse d’allocation pour le logement versée par la CAF ou de virements effectués par leurs soins, apparaît sur le décompte du bailleur. L’ensemble des sommes versées par la caution apparaît également sur ce décompte et permet un solde à 0 au 18 juin 2025.

Cependant, plusieurs mouvements antérieurs ne trouvent aucune explication et faussent nécessairement le décompte du bailleur : il s’agit des virements effectués en décembre 2023 et février 2024 pour un total de 9 221,64 euros.

La demanderesse justifie de l’erreur d’affectation du mouvement comptable du 6 février 2024 à hauteur de 2 653,37 euros, mais aucune compensation n’apparaît dans le décompte du bailleur. L’origine des deux autres virements créditeurs n’est pas justifiée, malgré les pièces produites.

Dès lors, la dette locative de M. [S] [F] et Mme [Y] [C] n’est pas certaine dans son principe et son montant.

La demanderesse sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Cependant, la somme figurant sur le commandement de payer et correspondant aux mois de juin et juillet 2024 a été intégralement réglée le 1er août 2024, soit avant la délivrance l’acte, par un virement de 2 200,00 euros qui doit être attribué aux défendeurs, à défaut de plus amples précisions sur le décompte.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

— Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, le paiement des loyers courants a repris depuis de nombreux mois par les locataires, la caution n’a plus opéré de versements depuis le 11 juin 2025 et le montant de la dette locative est incertain.

La société ACTION LOGEMENT sera donc déboutée de sa demande.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de sa condamnation aux dépens, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

DÉBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par la vice-présidente et par la greffière.