TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00472

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IHOY

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 19/05/2026

Monsieur [H] [Z]

C/

Madame [U] [L] épouse [T] [F]

Monsieur [W] [T] [F]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL SELARL [A] [K]

— Monsieur [T] [F]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 19 MAI 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, Avocats au Barreau du VAL-DE-MARNE substituée par Maître Julie ROCQUET, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [U] [L] épouse [T] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [T] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 juin 2023, M. [H] [Z] et Mme [N] [X] ont loué à M. [W] [T] [F] et Mme [U] [L] épouse [T] [F], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] – [Localité 5] [Adresse 7] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 850 €, outre 105 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2025, M. [H] [Z] et Mme [N] [X] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 952,95 € au titre des loyers et charges échus mois d’août 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025, M. [H] [Z] et Mme [N] [X] ont fait assigner M. [W] [T] [F] et Mme [U] [L] épouse [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et par conséquent la cessation de plein droit de la location, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion dans les délais de la loi des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 3 439,23 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de l’assignation, ou de la décision rendue,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 3 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 24 mars 2026.

A cette audience, M. [H] [Z], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 439,61 €, au titre des loyers et charges échus au 11 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus. Le demandeur précise que le paiement des loyers a repris au mois de mars 2026, par un virement de 486 € de la CAF. Il déclare s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cité par acte délivré à sa personne pour M. [W] [T] [F], de même pour Mme [U] [L] épouse [T] [F], seul M. [W] [T] [F] est présent. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 50 €. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Il expose qu’il travaille en intérim et perçoit à ce titre 1 600 € par mois, que Mme [U] [L] épouse [T] [F] n’a pas d’emploi, et qu’ils perçoivent le RSA et des montants au titre de l’APL. Il indique qu’ils ont deux enfants à charge, de 7 ans et de 8 mois. Il déclare avoir fait une demande de FSL et pouvoir reprendre le paiement du loyer, mais être en incapacité de rembourser la dette locative en raison d’un nombre trop important de charges.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 27 janvier 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives. Elles exposent que M. [W] [T] [F] et Mme [U] [L] épouse [T] [F] sont suivis par le service social de la Maison Départementale des Solidarités depuis le mois de juillet 2025.

L’enquête sociale indique que M. [W] [T] [F] travaillait régulièrement en intérim avant l’accouchement de Mme [U] [L] épouse [T] [F], qui n’a quant à elle aucune ressource financière depuis un an, ayant épuisé ses droits au titre de son inscription à France Travail.

Les conclusions indiquent que cet accouchement a laissé des séquelles importantes à Mme [U] [L] épouse [T] [F], empêchant M. [W] [T] [F] de réaliser des missions en intérim, et que l’indemnisation de France Travail était trop faible pour régler le loyer. Il est exposé que M. [W] [T] [F] a pu reprendre le travail au mois d’octobre 2025, mais de manière irrégulière en raison des problèmes de santé de son épouse qui ne peut pas s’occuper de leurs enfants seule. Cette situation a donné lieu à la dette locative.

L’affaire est mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

2. En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

3. En l’espèce, le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 14 août 2025.

4. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

5. L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

6. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2026.

7. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur le paiement des loyers et des charges

8. Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

9. En l’espèce, M. [H] [Z] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

10. Il ressort des pièces fournies qu’au 11 mars 2026, la dette locative de M. [W] [T] [F] et Mme [U] [L] épouse [T] [F] s’élève à la somme de 3 439,61 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2026 inclus. Il convient de condamner M. [W] [T] [F] et Mme [U] [L] épouse [T] [F] solidairement au paiement de cette somme.

11. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur les délais de paiement

12. En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

13. L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

14. En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de la situation financière des locataires, ceux-ci n’apparaissent pas en capacité d’apurer leur dette locative dans le délai maximal de trois ans.

15. M. [W] [T] [F] et Mme [U] [L] épouse [T] [F] seront donc déboutés de leur demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

16. Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

17. Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

18. En l’espèce, le contrat de bail du 19 juin 2023 unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

19. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

20. Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 octobre 2025.

Sur l’expulsion

21. En l’espèce, si le paiement du loyer a repris, la situation financière de M. [W] [T] [F] et Mme [U] [L] épouse [T] [F] ne leur permet cependant pas de régler la dette locative.

22. L’expulsion de M. [W] [T] [F] et Mme [U] [L] épouse [T] [F] sera ordonnée, en conséquence.

23. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

24. M. [W] [T] [F] et Mme [U] [L] épouse [T] [F] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les frais du procès

25. L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

26. M. [W] [T] [F] et Mme [U] [L] épouse [T] [F] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

27. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

28. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [H] [Z] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [W] [T] [F] et Mme [U] [L] épouse [T] [F] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 150 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [T] [F] et Mme [U] [L] épouse [T] [F] à verser à M. [H] [Z] la somme de 3 439,61 € (décompte arrêté au 11 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juin 2023 entre M. [H] [Z] et Mme [N] [X], d’une part, et M. [W] [T] [F] et Mme [U] [L] épouse [T] [F], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] – [Localité 6] sont réunies à la date du 13 octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [W] [T] [F] et Mme [U] [L] épouse [T] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [W] [T] [F] et Mme [U] [L] épouse [T] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [H] [Z] et Mme [N] [X] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [W] [T] [F] et Mme [U] [L] épouse [T] [F] solidairement à verser à M. [H] [Z] et Mme [N] [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [W] [T] [F] et Mme [U] [L] épouse [T] [F] in solidum à verser à M. [H] [Z] et Mme [N] [X] une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [T] [F] et Mme [U] [L] épouse [T] [F] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.