TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e LAIGO LE PORS

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e JAUFFRET

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/04614

N° Portalis 352J-W-B7F-CUDO6

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 29 Avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [F]

Madame [O] [W] épouse [F]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentés par Maître Nathalie JAUFFRET, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1213, et par Maître Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société DUPOUY FLAMENCOURT

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Maître Albin LAIGO LE PORS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0882

Décision du 29 Avril 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/04614 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUDO6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

Madame Elyda MEY, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 05 Février 2025 tenue en audience publique devant Madame Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] sont, depuis 2012, propriétaires du lot n°2 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ce lot consiste en une « boutique sur rue à gauche de la porte d’entrée » au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 janvier 2021, il a été inscrit à l’ordre du jour le remplacement intégral du règlement de copropriété du 12 février 1949 par un autre règlement selon projet annexé à la convocation.

Cette résolution n°16 a été rejetée à la majorité de l’article 26 alinéa premier de la loi du 10 juillet 1965 puis adoptée, en résolution n°16-1, en application de la passerelle de l’article 26-1 de la même loi.

Par acte d’huissier délivré le 29 mars 2021, les époux [F] ont assigné devant le tribunal de céans le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, afin d’obtenir l’annulation de la résolution 16-1 de l’assemblée générale précitée.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 mai 2023, les époux [F] demandent au tribunal de :

«  Vu les articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— Annuler la résolution n° 16-1 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] du 11 janvier 2021 ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de ses demandes reconventionnelles ;

— Dire que les époux [F] seront dispensés de toute participation aux frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer aux époux [F] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire "

Les époux [F] assurent, à titre liminaire, agir dans le respect des conditions légales posées par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur le fond, ils soutiennent que le nouveau règlement de copropriété devant être adopté ne correspond pas à un simple toilettage du règlement initial mais contient des réécritures et modifications telles que cela a une incidence sur la destination de l’immeuble, la modifiant de manière substantielle, ce qui a pour conséquence une restriction des droits des propriétaires quant à la jouissance de leurs parties privatives, surtout s’agissant des lots commerciaux au rez-de-chaussée à l’instar de celui qui leur appartient.

Ils se prévalent des termes du règlement de copropriété de 1949 qui, selon eux, prévoient une destination mixte de l’immeuble et ne comportent aucune autre restriction à l’usage du lot n° 2, si ce n’est une interdiction générale de troubler la tranquillité de l’immeuble, de nuire à la solidité de l’immeuble ou d’incommoder les voisins par des odeurs, soit une clause de style permettant l’exercice de tous commerces dans les lots du rez-de-chaussée.

Ils contestent que le nouveau règlement soumis au vote soit conforme avec l’esprit de l’ancien règlement de copropriété ni avec le caractère de l’immeuble, et soulignent la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires qui a cherché, par ce biais, à donner un caractère de standing à la copropriété pour ensuite pouvoir limiter l’exercice de certaines activités dans les lots commerciaux.

Ils contestent également le fait allégué en défense selon lequel l’emplacement et l’environnement sociologique de l’immeuble justifieraient l’introduction des modifications litigieuses alors qu’il est situé dans un quartier populaire, présentant de nombreuses boutiques et restaurants.

Ils en déduisent que la résolution critiquée, portant atteinte à la destination de l’immeuble, aurait dû être soumise à un vote à l’unanimité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et encourt donc l’annulation pour non-respect de cette règle, protectrice des droits des copropriétaires.

Les époux [F] s’opposent aux demandes reconventionnelles en paiement, qu’ils estiment totalement injustifiées, soutenant n’avoir commis aucun abus en agissant en justice et contestant avoir fait preuve de la moindre mauvaise foi dans le cadre du projet de réécriture du règlement de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 février 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu les articles 8 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile,

— Débouter M. et Mme [F] de leur demande de nullité de la résolution n°16-1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 janvier 2021 ;

— Débouter les mêmes de toutes autres demandes formulées dans l’instance ;

— Condamner solidairement M. et Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts ;

— Condamner solidairement M. et Mme [F] à payer une amende civile de 10.000 euros ;

— Condamner solidairement M. et Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement M. et Mme [F] aux dépens de l’instance. "

Le syndicat des copropriétaires reprend l’historique des assemblées générales ayant conduit au projet de refonte du règlement de copropriété soumis au vote des copropriétaires dans le cadre de la résolution litigieuse, et expose que plusieurs éléments factuels (nuisances sonores et olfactives, phénomène de location de courte durée) expliquent ce projet, les copropriétaires étant soucieux de préserver la tranquillité et la sécurité de leur environnement quotidien, outre la nécessité de le mettre en conformité pour inclure les évolutions législatives ainsi que des créations de lots.

Il conteste toute atteinte à la destination de l’immeuble, et soutient à l’inverse que le règlement de copropriété d’origine de la copropriété, comme celui actualisé, sont en adéquation avec l’appréciation objective du standing du quartier, de la rue et de l’immeuble, et que les mots et expressions utilisées concernant la destination de l’immeuble ne font que reprendre les mêmes concepts que ceux du règlement de 1949.

Ainsi et notamment il argue de ce que le règlement de copropriété initial prévoyait une destination essentiellement bourgeoise de l’immeuble, et que celui nouvellement adopté n’a fait que reprendre cette destination.

Il fait également valoir que, dès l’origine, la tranquillité des occupants était une composante essentielle de cette destination, comme en attestent diverses clauses du règlement de copropriété quant à l’usage des parties privatives, la préservation de l’harmonie et l’esthétique de l’immeuble ou encore sa sécurité.

Il rappelle également que selon le règlement de copropriété de 1949, seuls deux lots sur dix-sept ont la possibilité d’exercer une activité commerciale (lots 1 et 2 à usage de « boutique »), que seules les activités commerciales autorisées sont celles ne causant aucune nuisance aux occupants de l’immeuble, et que cette disposition est reprise dans la refonte du règlement de copropriété, sans apporter d’autre restriction.

Il conclut que la destination de l’immeuble stipulée dans le nouveau règlement de copropriété est non conforme au règlement de 1949, et en adéquation avec ses caractères et sa situation.

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires forme une demande indemnitaire pour procédure abusive ainsi qu’une demande d’amende civile, arguant de la mauvaise foi des demandeurs, qui n’ont eu de cesse de s’opposer au projet de refonte du règlement de copropriété en cours depuis plusieurs années, et du caractère abusif de la présente procédure.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 novembre 2023.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 25 septembre 2024, a été décalée à celle du 05 février 2025, en raison de l’absence non remplacée du magistrat devant tenir l’audience initiale.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en annulation de la résolution 16-1 de l’assemblée générale du 11 janvier 2021

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. »

La notion de destination de l’immeuble, est définie aux termes de l’article 8 de la loi de 1965 par les actes qui la déterminent, notamment le règlement de copropriété, par les caractères dudit immeuble et, en particulier, la qualité architecturale, le standing et la situation de celui-ci.

L’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que " Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

(…).

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble ".

L’article 26-1 de la même loi précise que « Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote ».

Une modification du règlement de copropriété doit faire l’objet d’un vote unanime ou à tout le moins recueillir l’accord des copropriétaires concernés par la modification envisagée.

Sur ce,

Il ressort des éléments produits aux débats et n’est au demeurant pas contesté que les époux [F] ont agi en annulation de la résolution n°16-1 de l’assemblée générale du 11 janvier 2021 dans le respect des conditions légales de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

La résolution litigieuse avait pour objet l’adoption du règlement de copropriété dans sa nouvelle version, jointe à la convocation de ladite assemblée.

Ce projet modificatif du règlement de copropriété prévoit notamment, en sa partie 4 « destination et usage de l’immeuble – section 1 destination générale de l’immeuble et autres généralités » que :

«  I. L’immeuble est à usage mixte au sens où il est à la fois à usage d’habitation et à usage professionnel et commercial, dans les limites strictement définies ci-après.

II. En considération de l’usage d’habitation indiqué ci-dessus, les objectifs prioritaires des règles de destination et d’usage de l’immeuble sont que ce dernier constitue, pour ses habitants, un cadre de vie agréable et bourgeois, coquet et sécurisé de jour comme de nuit, et que l’intégrité, la propreté et le standing du bien soient préservés.

III. Tout occupant de l’immeuble devra donc s’assurer que lui-même, ainsi que ses famille, invités, personnes à son service, clients, fournisseurs etc., respectent les objectifs prioritaires ci-dessus indiqués et s’abstiennent de toute nuisance anormale de voisinage de quelque nature que ce soit (olfactive, sonore, vibratoire, visuelle, etc.). les copropriétaires donnant leur bien en location, y compris en location saisonnière, devront porter cette obligation à la connaissance de leurs locataires (…).

IV. Il ne peut être exercé, dans l’ensemble de l’immeuble, y compris dans les deux boutiques en rez-de-chaussée sur rue, une activité professionnelle de musicien ou de chanteur, une activité habituelle de musique ou de chant non-professionnelle, ou bien des commerces pouvant, par leur nature, odeur, ou bruit, apporter une gêne aux autres copropriétaires.

V. Il ne peut être exercé d’activité de clinique ou de laboratoire d’expériences dans les appartements.

VI. Toute activité autre que la simple habitation bourgeoise pour soi-même et sa famille (activité commerciale, professionnelle, location, y compris saisonnière, etc.) n’est admise que dans le cadre du respect de la loi, des règlements et sous réserve de l’obtention des éventuelles autorisations administratives nécessaires.

VII. Les copropriétaires ne pourront s’opposer au passage dans les parties communes de l’immeuble des clients se rendant dans les locaux à usage professionnel. Ils ne pourront non plus s’opposer à toute mesure destinée à faciliter l’accès de la clientèle. (…) ".

Cette clause énonce ainsi, en termes clairs et dépourvus d’ambiguïté, que l’immeuble a une destination mixte, à usage principal d’habitation pour les quinze lots en étages, et à usage commercial pour les deux lots du rez-de-chaussée dont celui appartenant aux demandeurs, que sont interdites des activités professionnelles définies (laboratoire d’expérience et activités de musique-chant), et que concernant les activités commerciales, ne sont pas autorisées celles pouvant être sources de nuisances olfactives ou sonores à l’encontre des autres copropriétaires, sans autre précision.

Il doit en être déduit qu’aucune activité commerciale n’est dès lors, par l’effet de cette clause, interdite a priori, par principe, étant rappelé que toute disposition restrictive de droits doit être interprétée strictement.

Cette clause fait également état du souci de tranquillité et de sécurité des copropriétaires, et de leur souhait de préserver le bien, dans sa globalité.

L’utilisation du mot standing, au paragraphe II. de la clause précitée, doit d’ailleurs être comprise comme se référant à ce but de préservation de l’harmonie, intérieure et extérieure, de l’immeuble.

Employé sans autre qualificatif ni davantage de précision, ce recours au mot « standing » ne saurait être interprété, comme allégué à tort en demande, comme ayant pour objectif de conférer à l’immeuble litigieux un certain degré d’exigence de niveau de vie et/ou de restreindre l’accès de certaines activités commerciales aux lots du rez-de-chaussée, hors la limite classiquement mentionnée dans tout règlement de copropriété de l’interdiction des activités sources de nuisances.

Elle rappelle enfin l’interdiction, légale, de tout trouble anormal du voisinage au sein de la copropriété.

Or, il s’avère que règlement de copropriété initial de 1949 contenait déjà ces éléments afférents à la destination de l’immeuble.

En effet, dans la partie « droits et obligations des copropriétaires – usage des parties privées », il indiquait que :

« Chacun des propriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privées lui appartenant à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres locaux, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de la maison, et sous les réserves qui vont être ci-après formulées », (…).

Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonne vie et mœurs. Il pourra y être exercé des professions purement libérales (…) à la condition qu’il ne soit tenu aucune clinique, ni aucun laboratoire d’expériences.

Aucun local ne pourra être occupé par une personne exerçant dans l’immeuble la profession de musicien ou de chanteur ou qui ferait habituellement de la musique à la façon d’un professionnel.

Les deux boutiques au rez-de-chaussée sur rue, pourront être utilisées commercialement, mais seulement pour des commerces ne pouvant par leur nature, odeur ou bruit, apporter aucune gêne aux autres propriétaires. (…)

Les propriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités ou des gens à leur service.

En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machine et outils de quelque genre que ce soit, qui soit de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur ou autrement, et ils devront se conformer pour tout ce qui n’est pas prévu, aux usages établis dans les maisons bien tenues.

Tous bruits ou tapages nocturnes, de quelque nature qu’ils soient, alors même qu’ils auraient lieu dans l’intérieur des appartements, troublant la tranquillité des habitants, sont formellement interdits.

(…)

Il ne pourra être étendu de linge aux fenêtres ou balcons, ni posé de clous aux murs extérieurs des fenêtres.

(…)

Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, les persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons ou fenêtres, même la peinture et d’une façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble ne pourront être modifiés bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement de la majorité des propriétaires délibérant comme il va être dit plus loin.

Le tout devra être entretenu en bon état aux frais de chacun des propriétaires des appartements (…).

La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublés par appartements entiers sont autorisés.

Toute location consentie dans les conditions qui viennent d’être stipulées ne pourront avoir lieu qu’au profit de personnes honorables et de bonne vie et mœurs.(…) ".

La comparaison de ces dispositions originelles avec celles, décriées, issues de la refonte du règlement de copropriété, précitées, permet de constater que la destination de l’immeuble, telle que définie dans cette nouvelle version, ne présente aucun ajout de critère restrictif de droits des copropriétaires ou tendant à élever le niveau de standing de l’immeuble.

Par conséquent, c’est à bon droit que la résolution n°16 a été portée au vote des copropriétaires à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et que, de manière subséquente, celle querellée n°16-1 a été adoptée selon le système de la passerelle prévue à l’article 26-1 de la même loi.

Les époux [F] doivent donc être déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°16-1 de l’assemblée générale du 11 janvier 2021.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages-intérêts et d’amende civile

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés.

La condamnation à des dommages-intérêts pour procédure abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens de l’article 1240 du code civil. Elle suppose, d’une part, que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’ester en justice, et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il en résulte que la mesure visée à l’article 32-1 du code de procédure civile est une mesure relevant du pouvoir discrétionnaire de la juridiction saisie, le défendeur ne pouvant la requérir, à l’exception de dommages et intérêts relevant de l’article 1240 précité.

Sur ce,

Le tribunal relève en premier lieu que, s’il le prétend, le syndicat des copropriétaires succombe à démontrer en quoi les époux [F] ont abusé de leur droit d’ester en justice, le simple rejet de leur prétention étant insuffisant à l’établir, ni le cas échéant à caractériser le prétendu préjudice dont il sollicite réparation.

Le tribunal relève en second lieu que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour solliciter le prononcé d’une amende civile à l’encontre des époux [F], d’une part, et qu’au demeurant les critères d’application d’une telle sanction ne sont pas en l’état, réunis compte tenu des motifs retenus supra, d’autre part.

Les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d’expertise et frais d’expertise (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522).

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant en leur prétention principale, les époux [F] seront condamnés in solidum aux dépens, et seront déboutés de leur demande de dispense de contribution auxdits frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure.

Ils seront également condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE M. [Y] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] de l’ensemble de leurs prétentions,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE in solidum M. [Y] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [Y] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 10] le 29 Avril 2025.

La Greffière La Présidente