Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 24/00387 – N° Portalis DBZJ-W-B7I-K365

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 DÉCEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Madame [U] [V],

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Patrick-Alexandre DEGEHET, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de METZ, vestiaire : B612

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [G] épouse [I],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Loïc DE GRAËVE, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de METZ, vestiaire : C600, avocat postulant, M^e Anne-Sophie DREUIL, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

€ € € € € € € € € €

Débats à l’audience publique du 15 OCTOBRE 2024

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 10 DÉCEMBRE 2024

€ € € € € € € € € €

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 20 août 2024, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, Madame [U] [V] a fait assigner Madame [P] [G] épouse [I] devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, aux fins de voir :

— Déclarer la demande de Madame [U] [V] recevable et bien fondée ;

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire de la maison acquise par elle et située [Adresse 2] à [Localité 8] et désigner tel expert qu’il plaira au Juge des référés pour y procéder ;

— Donner acte à la partie requérante de ce qu’elle consignera l’avance sur expertise ;

— Condamner Madame [P] [G] épouse [I] à payer à Madame [U] [V] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Rappeler l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit ;

— Réserver les dépens.

Madame [P] [G] épouse [I] a constitué avocat.

Par conclusions enregistrées le 17 octobre 2024, elle demande de :

— Débouter Madame [U] [V] de l’ensemble de ses demandes ;

— Constater l’absence de motif légitime justifiant l’expertise demandée par Madame [U] [V] sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile ;

— Condamner Madame [U] [V] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Madame [U] [V] aux entiers frais et dépens.

Par conclusions enregistrées le 15 octobre 2024, Madame [U] [V] reprend les termes de son assignation et sollicite en outre le débouté de Madame [P] [G] épouse [I] de toutes ses demandes, prétentions et conclusions contraires.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

En l’espèce, par acte notarié du 22 mai 2023, Madame [U] [V] a acquis la propriété du bien immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 8] de Madame [P] [G] épouse [I].

A la demande de Madame [U] [V], la société ARDF a établi le 20 février 2024 un rapport d’intervention dans lequel elle a constaté « la dégradation des murs de la cuisine et du dégagement situés au rez-de-chaussée provenant d’une fuite sur la conduite d’évacuation de l’évier, un défaut de mise en œuvre des conduits d’évacuation des condensas de la chaudière et de la dégradation de l’enduit de façade de la souche de cheminée en toiture ».

Suite à une déclaration faite par Madame [U] [V] à son assureur, la compagnie PACIFICA a mandaté le cabinet SARETEC qui a constaté le 22 avril 2024 : " Dans la cuisine, les murs donnant sur la rue et à l’arrière du bâtiment (…) sont imbibés d’eau (100 graduations sur 100 à applaudimètre). Au niveau des murs extérieurs, l’enduit a été refait récemment. Nous avons noté quelques traces de remontées capillaires, ce qui est normal pour un immeuble datant d’avant- guerre et dépourvu de fondation Nous avons noté une forte humidité au niveau des murs en périphérie de la salle de bain.

Une recherche de fuite réalisée sur demande de l’assureur dommage de Mme [R] conclut:

Résultat :

Les désordres constatés proviennent d’effets combinatoires :

— Fuite sur la conduite d’évacuation de l’évier au passage dans le mur de la cuisine au roc.

— Défaut de mise en œuvre des conduits d’évacuation des condensas de la chaudière dans la cuisine.

— Dégradation de l’enduit de façade de la souche de cheminée en toiture.

Le rapport de recherche de fuite nous parait incomplet. En effet, celui-ci ne fait pas état des remontées capillaires dans la maçonnerie et de l’origine de l’humidité dans les murs de la salle de bain.

A notre avis, de nouvelles investigations devraient être réalisées en ce qui concerne les murs de la salle de bain. En ce qui concerne l’humidité dans la cuisine et en façade arrière du bâtiment, les prises de vue Zooglée en 2015 sont éloquentes. D’importantes remontées capillaires sont visibles à l’arrière du bâtiment et côté rue. Ces traces disparaissent en 2017 suite à la réfection de l’enduit de façades. L’enduit de façades est à nouveau refait en 2019 ".

Il conclu : " A notre avis, les remontées capillaires étaient connues du vendeur avant la vente et dissimulées par la réfection de l’enduit des façades. Le vendeur aurait dû prévenir Mme [R] de l’existence de cette humidité Nous restons dans l’attente des devis afin de reprendre contact avec l’expert missionné par l’assureur de Mme [H] ".

Dans un rapport du 6 août 2024, la régie HAGANIS a constaté : " L’objet de la visite était d’essayer d’inspecter les descentes de chéneau situées à l’avant et côté gauche de la maison (Côté copropriété [Adresse 11]). Les tranchées réalisées par la propriétaire au droit de son habitation ont donc permis d’accéder aux chéneaux.

— Une 1ère inspection a été effectuée sur la descente avant après démontage de celle-ci. Le dauphin a pu être inspecté mais à environ 70 cm il y avait une obstruction, type crépis, et la visite a été stoppée. Paganisme a essayé de dégager l’obstacle avec une barre à mine afin que l’inspection continue. Toutefois, la caméra reste bloquée et on aperçoit de la terre à environ 1m50. Pas vraiment de présence de branchement, celui-ci doit être obstrué.

— Ensuite, nous nous sommes rendus du côté de la maison. De l’humidité a été constatée au droit de chaque chéneau. Sur le chéneau de droite, il y avait un piquage d’eaux usées (raccordement des toilettes de l’étage). La propriétaire a demandé au locataire de faire couler de l’eau. Un test à la fluorescéine a été envisagé mais il a tout de suite été constaté un débordement à la jonction des deux collecteurs ".

Madame [U] [V] rapporte ainsi la preuve de possibles désordres affectant le bien acquis.

Si Madame [G] épouse [I] incrimine les travaux réalisés par Madame [U] [V] comme étant la cause des désordres, seule une mesure d’expertise permettra de déterminer l’origine précise de ceux-ci, la datation de leur apparition et leur caractère visible ou non leur de l’acquisition du bien. Les éventuelles contradictions relevées dans les différents documents techniques d’ores et déjà établis confortent la nécessité d’une mesure d’expertise.

En conséquence, une éventuelle procédure au fond ne peut être considérée comme manifestement vouée à l’échec, les restrictions prévues à l’article 144 du Code de procédure civile ne s’appliquant pas à la procédure de référé en vue d’une expertise in futurisme.

La mesure d’expertise sollicitée apparaît dès lors nécessaire à la solution du litige susceptible d’opposer les parties. Il convient de l’ordonner tous droits et moyens réservés aux frais avancés de Madame [U] [V].

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le Juge des référés statue sur les dépens.

Il convient de condamner Madame [U] [V] à les régler dans la mesure où l’expertise est ordonnée à son avantage sans que le Juge des référés puisse connaître l’issue de celle-ci.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Les responsabilités n’étant pas encore établies, l’équité commande de rejeter les demandes formées en application de l’article 700 du Code de procédure civile par les parties.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

ORDONNE une expertise, commet pour y procéder :

Monsieur [D] [L]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 10]

Expert auprès de la Cour d’appel de METZ

avec pour mission de :

— Se rendre sur place sis [Adresse 2] à [Localité 8] après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l’existence des vices, non-conformités ou allégations évoqués par la partie demanderesse dans l’assignation et éventuellement dans ses conclusions ;

— Etablir la chronologie et notamment la (ou les) date(s) de vente du bien immobilier (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, etc.) ;

— Dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;

— Prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : contrat de vente, plans, devis, marchés et autres concernant d’éventuels travaux réalisés dans l’immeuble en relation avec ces vices ou défauts de conformité) ;

— Donner tous éléments concernant la prise de possession de l’immeuble ;

— Examiner l’immeuble, rechercher la réalité des vices et/ou non conformités et allégations de la partie demanderesse dans l’ assignation ou ses conclusions ultérieures en produisant des photographies ; en indiquer la nature, l’origine et l’importance ; préciser la cause de chaque allégation du demandeur ;

— Rechercher la date d’apparition objective du ou des vices, c’est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte), notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

— Préciser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices ;

— Indiquer si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée ;

— Fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur ;

— Dans l’hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l’allocation de dommages et intérêts), fournir au Tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;

— Dans l’optique d’une éventuelle demande de dommages et intérêts, préciser dans une « note aux parties » intermédiaire les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ;

— S’agissant des non-conformités et allégation des demandeurs, fournir au Tribunal tous éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser, dans une « note aux parties » intermédiaire, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier en faisant référence à des éléments concrets ;

— Evaluer les travaux et leur durée ;

— Evaluer les moins-values résultant des vices et/ou des non-conformités et allégations non réparables ;

— Evaluer les préjudices de toute nature résultant de ces vices et/ou non-conformités et allégations, en ce compris le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

— A la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties ;

— Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et si nécessaire documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents ;

INVITE l’Expert à suivre les prescriptions ci-après :

COMPTE-RENDU DE PREMIRE VISITE :

Lors de la première visite sur les lieux, l’Expert aura pour mission de :

— Dresser une feuille de présence en invitant les parties à communiquer les coordonnées de l’interlocuteur des opérations d’expertise y compris une adresse e-mail et à se prononcer sur leur accord quant à une communication électronique ;

— Apprécier de manière globale la nature et le type des vices et/ou des non-conformités, établir la liste exhaustive des réclamations des parties ; établir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige ;

— Dresser l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige en invitant les parties à lui transmettre les documents manquants ; établir une chronologie succincte des faits ;

— Fixer la durée prévisible de l’expertise en précisant, si possible, si des investigations particulières doivent être menées et s’il doit être fait appel aux compétences de sapiteur ou de technicien associés ; évaluer le coût prévisionnel de la mesure d’expertise, apprécier, s’il y a lieu, l’urgence des travaux conservatoires ;

— Et du tout, dresser un compte-rendu de première visite qu’il adressera aux parties et déposera au Greffe du service du contrôle des expertises du Tribunal dans le délai d’un mois à compter de la première réunion ;

EN CAS DE TRAVAUX URGENTS DE SAUVEGARDE :

Si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation du préjudice résultant des vices ou non-conformités et allégations, soit pour prévenir des dommages aux personnes ou aux biens, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au Juge chargé du contrôle des expertises;

Si de tels travaux urgents étaient préconisés par l’Expert et, en l’absence de tout litige à ce sujet, autorise Madame [U] [V] à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à ses frais avancés, sur le constat dressé par l’Expert que ces travaux n’entravent pas le déroulement des opérations d’expertise ;

PRÉ-RAPPORT ET RAPPORT :

DIT que l’Expert déposera au Greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de dix mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du Juge chargé du contrôle des expertises) ;

DIT qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer sous format CD l’ensemble des pièces numérotées accompagnées d’un bordereau (chaque pièce devant constituer un fichier informatique distinct) ;

DIT que, de toutes ses observations et constatations, l’Expert dressera enfin un rapport qu’il déposera au greffe en deux exemplaires ;

DIT que l’Expert déposera ce rapport au greffe de ce Tribunal dans les douze mois suivant l’avis qui lui sera donné de la consignation de l’avance à valoir sur ses honoraires ;

RAPPELLE que pour l’exécution de sa mission l’Expert pourra recourir à la plate-forme sécurisée d’échanges OPALEXE ;

RAPPELLE que, pour l’accomplissement de cette mission, l’Expert aura la faculté de :

— Se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu’il estimera utiles ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278 du Code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’Expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du Code de procédure civile) ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du Code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les nom et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du Code de procédure civile);

— Apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d’une transaction ;

FIXE à trois mille cinq cent euros (3 500 €) le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert qui devra être consignée par Madame [U] [V], avant le 10 février 2025, sous peine de caducité de la désignation de l’Expert ;

INVITE Madame [U] [V] à consigner la somme sur la plate-forme numérique de la Caisse des Dépôts :

— site : https://consignations.caissedesdepots.fr/ ;

INVITE Madame [U] [V] à transmettre dès réception le récépissé de consignation au greffe de ce Tribunal;

APPELLE l’attention des parties sur les dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ainsi conçues :

« À défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner »;

DIT que l’Expert devra, en toutes circonstances, informer le Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise de la date de ces opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;

DIT que si les honoraires de l’Expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser ce Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire ;

CONDAMNE Madame [U] [V] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le dix décembre deux mil vingt quatre par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente