Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03620 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4A4

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Décembre 2025

ENTRE :

SCIC LE TOIT FOREZIEN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [X] [M], directrice de la gestion locative, munie d’un pouvoir

ET :

Madame [H] [I]

née le 20 Février 1971

demeurant [Adresse 3]

comparante

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 11 août 2016, la société LE TOIT FOREZIEN a donné à bail à Madame [H] [I], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 317,60 euros, hors charges, outre le versement d’un dépôt de garantie de 317,60 euros.

La société LE TOIT FOREZIEN a fait délivrer le 8 avril 2025 à Madame [H] [I] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 997,35 € ainsi qu’un commandement de justifier de la souscription d’une assurance.

Par lettre simple, en date du 2 avril 2025, la société LE TOIT FOREZIEN a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 24 juin 2025, signifié à étude, la société LE TOIT FOREZIEN a attrait Madame [H] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance, et subsidiairement de prononcer la résiliation ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [I] ;

— de condamner Madame [H] [I] au paiement des sommes suivantes :

1 243,10 € au titre de sa créance locative, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues jusqu’au départ effectif des lieux ;350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La société LE TOIT FOREZIEN a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le 25 juin 2025.

L’audience s’est tenue le 2 décembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la société LE TOIT FOREZIEN, représentée, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 1 776,77 € sa créance locative arrêtée au 1 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, en précisant que l’assurance avait été produite par la locataire. Le bailleur a ajouté que le plan d’apurement mis en place, prévoyant le versement de mensualités de 50,00 euros en plus du loyer courant, n’avait pas été respecté. Enfin, la société LE TOIT FOREZIEN a indiqué ne pas s’opposer à la mise en place d’un échéancier et le gel de la clause résolutoire, sollicités par la locataire.

Madame [H] [I], comparante en personne, a sollicité des délais de paiement ainsi que le gel de la clause résolutoire. Elle a expliqué s’être retrouvé en difficulté dans le paiement de son loyer en raison du coût des soins pour deux de ses quatre enfants. Enfin, elle a indiqué ne pas avoir pu payer le mois novembre.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier et lu lors de l’audience.

Il a été offert aux parties la possibilité de produire dans le cadre d’une note en délibéré un décompte actualisé au 20 décembre 2025 afin de vérifier le paiement par la locataire du loyer courant. La société LE TOIT FOREZIEN a adressé au tribunal un extrait de compte daté du 18 décembre 2025.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2026 pour y être rendu le présent jugement.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire des contrats, il convient de retenir ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant le délai contractuel, a été délivré à Madame [H] [I] le 8 avril 2025 pour un arriéré de loyers de 997,35 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [H] [I] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 juin 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société LE TOIT FOREZIEN verse aux débats un décompte actualisé au 18 décembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 419,56 € euros, échéance du mois de novembre incluse.

Au regard des justificatifs fournis, il convient toutefois de déduire de ce montant les sommes suivantes, lesquelles ne sont pas justifiées :

— la somme de 7,62 euros facturée à trois reprises, au titre d’une pénalité « OPS », soit 22,86 euros,

— la somme de 1,75 euros, facturée à quinze reprises, au titre du « forfait réparations locatives », soit 26,25 euros,

— la somme de 4,00 euros, facturée à douze reprises, au titre de « frais de rejet de prélèvement », soit 48,00 euros,

— la somme de 6,09 euros, facturée à deux reprises, au titre de « frais de poursuites/corresp. », soit 12,18 euros,

= soit un montant total à déduire de 109,29 euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [H] [I] à payer la somme de 1 310,27 €, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort des déclarations des parties ainsi que du décompte actualisé produit que Madame [H] [I] a repris, le paiement du loyer courant. En effet, il ressort du décompte locatif, que les sommes de 273,02 et de 272,03 ont été réglées au cours du mois de décembre 2025 alors que le loyer résiduel s’élève à 222,03 euros.

Durant l’audience, elle a sollicité l’octroi de délais de paiement.

Au regard des efforts fournis par le locataire et de l’absence d’opposition du bailleur, il convient de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 50,00 euros par mois, tels que fixés dans le premier plan d’apurement mis en place, sur une période de 27 mensualités.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société LE TOIT FOREZIEN.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [H] [I] sera désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la société LE TOIT FOREZIEN propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la société LE TOIT FOREZIEN à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 avril 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail prenant effet au 11 août 2016 la société LE TOIT FOREZIEN et Madame [H] [I] concernant le bien sis [Adresse 2], s’est trouvé de plein droit résilié le 9 juin 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [H] [I] à payer à la société LE TOIT FOREZIEN la somme de 1 310,27 €, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [H] [I] à se libérer en 26 mensualités de 50,00 euros, la 27ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la société LE TOIT FOREZIEN sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [H] [I] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 9 juin 2025 et Madame [H] [I] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [H] [I] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la société LE TOIT FOREZIEN conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [H] [I] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la société LE TOIT FOREZIEN ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [H] [I] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 avril 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE