MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 15 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01163 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2YLN

AFFAIRE : S.A.R.L CADRA C/ [Y] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE [J] LYON

ORDONNANCE [J] RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Lorelei PINI, lors du délibéré

Madame Nathalie VERNAY, lors des débats

PARTIES :

DEMANDERESSE

SARL CADRA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Richard DE LAMBERT de la SELARL DE LAMBERT AVOCAT ASSOCIE (ERDEEL AVOCATS), avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [C]

né le 20 Juillet 1981 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Fatiha NAILI, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 04 Août 2025 – Délibéré au 15 Septembre 2025

Notification le

à :

Maître [M] [V] de la SELARL [J] LAMBERT AVOCAT ASSOCIE (ERDEEL AVOCATS) – 2673 (grosse + expédition)

Maître [F] [S] – 3205 (expédition)

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2011, la SARL CADRA a consenti à [Y] [C] une convention d’occupation précaire portant sur un local de type box à usage d’entrepôt et de stockage sis [Adresse 4], moyennant une redevance d’occupation mensuelle HT et hors charges de 900 euros, payable d’avance le 1er de chaque mois.

En raison d’impayés locatifs, la SARL CADRA a adressé plusieurs courriers de relance en juin 2020, novembre 2022, juillet et septembre 2024, puis par courrier recommandé du 19 février 2025 lui a fait part de son intention de résilier le contrat d’occupation précaire sous 15 jours, lui laissant jusqu’au 5 mars 2025 pour quitter les lieux.

A cette date, elle a fait intervenir un commissaire de justice qui a constaté par procès-verbal le défaut de libération des lieux. [Y] [C] lui a remis un courrier de son conseil du 4 mars 2025 aux termes duquel, notamment, il était disposé à quitter les lieux d’ici à la fin du mois de mars 2025.

Faute d’exécution le 31 mars 2025, la SARL CADRA a fait signifier à [Y] [C], par acte de commissaire de justice daté du 15 avril 2025, un commandement de payer les loyers et charges dans le délai d’un mois, pour une somme en principal de 37 612,42 euros.

L’arriéré locatif n’a pas été apuré dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer.

La vérification des inscriptions sur le fonds de commerce n’a révélé l’existence d’aucun créancier inscrit.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, la SARL CADRA a fait assigner en référé [Y] [C] aux fins de constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement de diverses provisions.

A l’audience du 4 août 2025, la SARL CADRA, représentée par son avocat, a maintenu ses prétentions aux fins de :

constater la résiliation de la convention d’occupation précaire à la date du 16 mai 2025 à la suite du commandement de payer ;ordonner l’expulsion de [Y] [C] et celle de tout occupant de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs ;condamner [Y] [C] à lui payer la somme provisionnelle de 37 612,42 euros au titre des loyers et charges échus et impayés ;condamner [Y] [C] au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation fixée à un montant égal à celui du loyer, jusqu’au départ définitif des lieux avec restitution des clefs ;condamner [Y] [C] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;condamner [Y] [C] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Au soutien de sa demande, la SARL CADRA expose que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, de sorte qu’il convient de constater la résiliation du contrat de bail par effet de la clause résolutoire au 16 mai 2025 et d’ordonner l’expulsion du locataire, outre de le condamner au paiement provisionnel de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

A l’audience, en réplique aux conclusions adverses, le conseil de la SARL CADRA indique qu’en l’absence de clause résolutoire figurant dans la convention d’occupation précaire il convient d’appliquer les dispositions générales du code civil aux termes desquelles la clause résolutoire est toujours sous-entendue. Il ajoute que les règlements en espèce ont été comptabilisés et qu’aucune entrave liée au portail n’a été mise en place.

[Y] [C], représenté par son avocat, a déposé des conclusions, soutenues à l’audience, sollicitant du juge des référés de :

A TITRE PRINCIPAL :

— JUGER qu’il existe une contestation sérieuse faisant obstacle à compétence de la formation saisie pour l’ensemble des demandes formulées par la société CADRA ;

— DEBOUTER la société CADRA de l’ensemble de ses demandes et l’inviter à mieux se pourvoir au fond ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— SUSPENDRE les effets de toute éventuelle clause résolutoire constatée ;

— OCTROYER un délai de 12 mois à Monsieur [Y] [C] pour remédier à d’éventuels manquements contractuels ;

— SUPPRIMER les effets de la clause résolutoire éventuellement constatée au terme de ce délai si Monsieur [Y] [C] remédie aux manquements dans les conditions prévues par l’ordonnance à intervenir ;

EN TOUT ETAT [J] CAUSE :

— CONDAMNER la société CADRA à payer à Monsieur [Y] [C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société CADRA aux entiers dépens de l’instance.

[Y] [C] soulève in limine litis une exception d’incompétence en raison de l’existence de contestations sérieuses liées à la requalification automatique de la convention d’occupation précaire en bail commercial

Il conteste s’être engagé à libérer les lieux fin mars 2025. En tout état de cause, il relève que le délai de quinze jours, qui lui a été imparti pour libérer les locaux, méconnaît les dispositions applicables aux baux commerciaux.

Il souligne l’absence de clause résolutoire dans la convention d’occupation précaire du 30 septembre 2011.

Il ajoute avoir réglé plusieurs loyers en espèce, sans avoir reçu de quittance de loyer, contestant le montant de la dette qui lui est réclamée.

Il indique également avoir été privé de l’accès à son local ensuite de l’installation d’un portail électrique.

A l’issue de l’audience, les parties présentes à l’audience ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS [J] LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever que l’exception d’incompétence dont se prévaut [Y] [C] s’analyse en une prétention de contestations sérieuses au sens des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile énonce : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1728 du même code prévoit : « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1741 du code civil indique : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. «

En application de l’article L. 145-41, alinéa 1, du code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Le juge, qui statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater en référé la résiliation du bail, n’a pas à relever l’urgence (Civ. 3, 9 décembre 1986, 83-12.503 ; Civ. 3, 20 janvier 1988, 86-18.276).

L’absence de règlement des loyers constitue une faute suffisamment grave de la part du locataire pour justifier que soient constatés les effets de l’acquisition de la clause résolutoire entraînant résiliation du bail (Civ. 3, 23 juin 1998, 96-18354 ; Civ. 3, 1er juin 1999, 95-13471).

En outre, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation du contrat de bail (Civ. 3, 26 février 1985, 83-16.775 ; Civ. 3, 27 novembre 1990, 89-17.249 ; Civ. 3, 20 décembre 2018, 17-16.783), résiliation qu’il ne peut que constater du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, la convention d’occupation précaire ne contient aucune clause résolutoire.

Il n’est pas toutefois pas contesté que la convention d’occupation précaire signée entre les parties le 30 septembre 2011 s’est reconduite tacitement, de sorte qu’elle relève désormais du statut des baux commerciaux en application des dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, au titre desquels l’article L. 145-41 relatif à la résiliation du bail et repris dans le commandement de payer.

Il n’est pas non plus contesté que le preneur exerce une activité professionnelle de garage connue du bailleur.

Par ailleurs, un commandement de payer, comportant la mention du délai d’un mois et reprenant les dispositions de l’article 145-41 alinéa 1 du code de commerce, ainsi que celles des articles 1741, 1217 et 1224 du code civil, a été signifié à [Y] [C] le 15 avril 2025, pour la somme en principal de 37 612,42 euros, le décompte annoncé n’étant toutefois pas annexé à l’acte.

Le défendeur ne peut, à la fois invoquer les dispositions du code de commerce relatif aux baux commerciaux et contester que celles-ci trouvent à s’appliquer en ce qui concerne la résiliation du bail, étant ajouté qu’en tout état de cause, par application des dispositions générales du code civil, la clause résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats.

Quant à l’existence d’une dette locative, force est de constater qu’elle n’est pas contestée dans son principe, mais seulement dans son montant, le défendeur, pour s’opposer au montant sollicité qui n’est certes pas joint au commandement de payer mais qui figure en pièce 3 du demandeur, se contentant de dire que certaines sommes ont été payées en liquide sans en fournir le décompte ni en justifier. Les attestations produites, si elles confirment une habitude de paiement en liquide, ne permettent pas de justifier de ce que les sommes réclamées à [Y] [C] au titre des arriérés locatifs sont sérieusement contestables.

Enfin, si le défendeur soutient avoir été privé de l’accès à son local, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 22 juillet 2025 établit tout au plus que le portail ne s’ouvre qu’après que les véhicules klaxonnent, sans constater d’empêchement à l’accès aux locaux.

La réalité de la dette est ainsi établie et le fait que le commandement soit demeuré infructueux pendant plus d’un mois n’est pas contesté.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire au bénéfice de la SARL CADRA, à la date du 15 mai 2025 à vingt-quatre heures.

Sur la demande en expulsion

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

En l’espèce, [Y] [C] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi d’un délai de 12 mois pour remédier aux manquements contractuels au motif qu’il n’a pas pu exploiter depuis plusieurs années son activité de garagiste automobile ni son activité de stockage en raison de son impossibilité d’utiliser le local. Il ajoute que cette situation lui a causé des difficultés financières importantes et qu’un gel de ses comptes bancaires est intervenu en 2020/2021.

Toutefois, le constat de commissaire de justice du 22 juillet 2025 n’établit pas d’impossibilité d’accéder au local et il en résulte par ailleurs que les locaux loués sont manifestement utilisés pour une activité de garagiste automobile et de stockage. Par ailleurs, cette impossibilité d’exercer dont se prévaut [Y] [C] est contradictoire avec le fait que celui-ci n’ait pas entendu libérer les lieux fin mars 2025 comme il l’avait indiqué au commissaire de justice le 6 mars 2025.

Sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi d’un délai de 12 mois sera par conséquent rejetée.

[Y] [C] étant devenu occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, depuis le 16 mai 2025, il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, pourra être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes provisionnelles en paiement au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1240 du code civil énonce : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile énonce : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] ».

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, le juge fixant alors discrétionnairement la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, la SARL CADRA demande le paiement d’une provision correspondant à l’arriéré des loyers et charges, et aux indemnités d’occupation d’un montant équivalent, jusqu’au départ de [Y] [C] des locaux.

[Y] [C] prétend avoir procédé à des règlements en espèces sans en détailler ni les montants ni les dates et sans en justifier.

Au surplus, le décompte produit aux débats fait apparaître au crédit de [Y] [C] à la fois des sommes payées par virement, mais également des sommes pour lesquelles il n’est pas mentionné qu’il s’agit de virements, ainsi que des remises de chèques et des bordereaux de remise.

S’agissant de la somme sollicitée au titre de l’arriéré locatif, il ressort du commandement de payer et du décompte versé aux débats que :

l’arriéré locatif au 15 avril 2025 s’élevait à 37 612,42 euros (mois d’avril non compris) ;le montant mensuel du loyer s’élève à 1 581,93 euros hors charges en janvier 2025 ;le montant mensuel des provisions sur charge s’élève à 40 euros en 2025 ;le montant mensuel du loyer et des provisions sur charges s’élève donc à 1 621,93 euros en 2025 ;aucune somme n’a été réglée par [Y] [C] en 2025.

La dette locative de [Y] [C], arrêtée au 15 mai 2025 inclus, s’élève donc à la somme de 40 045,31 euros TTC (37 612,42 + 1 621,93 + 1 621,93/[Immatriculation 2]), qui sera ramenée à la somme de 37 612,42 euros sollicitée à titre de provision.

S’agissant de la provision à valoir sur les indemnités d’occupation, le contrat de bail étant résilié depuis le 16 mai 2025, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 1 621,93 correspondant au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué.

Par conséquent, il conviendra de condamner [Y] [C] à payer à la SARL CADRA les sommes provisionnelles suivantes :

37 612,42 euros TTC, à valoir sur sa dette locative arrêtée au 15 mai 2025 inclus ; une somme mensuelle de 1 621,93 correspondant au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 16 mai 2025 et jusqu’au départ définitif des lieux avec restitution des clefs.

IV. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, [Y] [C], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 15 avril 2025, d’un montant non précisé à l’acte.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, [Y] [C], condamné aux dépens, devra verser à la SARL CADRA une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, Axelle LE BOULICAUT, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition des effets de la clause résolutoire au profit de la SARL CADRA et la résiliation du contrat de bail conclu le 30 septembre 2011 avec [Y] [C], portant sur le local commercial sis [Adresse 4] à la date du 15 mai 2025 à vingt-quatre heures ;

REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi d’un délai de grâce de 12 mois ;

ORDONNONS à [Y] [C] de libérer les lieux sis [Adresse 3] ;

DISONS qu’à défaut pour [Y] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, la SARL CADRA pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés dans les lieux par [Y] [C] sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS [Y] [C] à payer à la SARL CADRA les sommes provisionnelles suivantes :

37 612,42 euros, à valoir sur l’arriéré locatif comprenant le loyer et la provision sur charges, arrêté au 15 mai 2025 ;1 621,93 euros mensuels, à valoir sur les indemnités d’occupation du local, à compter du 16 mai 2025 et jusqu’à son départ définitif des lieux avec restitution des clefs ;

CONDAMNONS [Y] [C] aux dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 15 avril 2025 ;

CONDAMNONS [Y] [C] à payer à la SARL CADRA la somme de 800 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, le juge des référés et le greffier ont signé la présente ordonnance.

Fait à [Localité 5], le 15 septembre 2025.

Le Greffier Le Président