AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 JUILLET 2025

N° RG 25/00033 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LESQ

Minute JCP n° 314 /2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. VIVEST venant aux droits de LOGIEST

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [D] [X]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [K] [P] épouse [X]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 22 mai 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e MORHANGE (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM LOGIEST, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM VIVEST a donné à bail à Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] (appartement n°53), par contrat du 21 octobre 2010 et pour un loyer mensuel de 652,69 euros dont 102,29 euros de provisions sur charges et 33,73 euros de provisions eau froide.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM VIVEST a fait signifier à Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 avril 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation solidaire de Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X] au paiement, à titre provisionnel, de 3 484,49 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la condamnation solidaire de Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 689,53 euros,

— la condamnation solidaire de Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X] aux dépens et à lui verser 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 22 mai 2025, la SA d’HLM VIVEST était représentée par Maître MORHANGE, avocat au barreau de Metz ; Monsieur [D] [X] a comparu en personne ; Madame [K] [P] épouse [X], bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice signifié à domicile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La SA d’HLM VIVEST, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative s’élevait désormais à 3 871,95 euros au 13 mai 2025 et que les locataires n’avaient pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [D] [X] a indiqué qu’il avait transmis son justificatif d’assurance et s’est engagé à le renvoyer pour le 30 juin 2025 au plus tard.

Il a sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, proposant de verser 180 euros par mois en plus du loyer et des charges courants pour rembourser sa dette.

Il a indiqué que son épouse et lui étaient tous les deux employés, l’un en CDD et l’autre en CDI et qu’ils avaient trois enfants à charge.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 juillet 2025.

En cours de délibéré, les époux [X] ont transmis un justificatif d’assurance contre les risques locatifs daté du 23 mai 2025 pour un contrat courant jusqu’au 28 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM VIVEST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 13 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 7 de la même loi met à la charge du locataire l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Le bail conclu le 21 octobre 2010 contient une clause résolutoire (article « La résiliation ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 avril 2024, pour la somme en principal de 2 734,07 euros ; il était en outre sollicité de Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X] la production d’un justificatif d’assurance contre les risques locatifs.

En cours de délibéré, les locataires ont produit le justificatif sollicité.

S’agissant en revanche de la demande de paiement de l’arriéré locatif, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 juin 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA d’HLM VIVEST produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X] restaient devoir la somme de 3 871,95 euros à la date du 13 mai 2025 (indemnité d’occupation due au titre du mois de mai 2025 non comprise).

Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la dette. Ils seront donc solidairement condamnés à verser à la SA d’HLM VIVEST la somme de 3 871,95 euros euros à titre provisionnel, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnité d’occupation au 13 mai 2025 (indemnité d’occupation due au titre du mois de mai 2025 non comprise), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 734,07 euros à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (9 avril 2024), sur la somme de 750,42 euros à compter de la date de la délivrance de l’assignation (16 janvier 2025) et sur la somme de 387,46 euros à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.. »

Les articles 24 VI et 24 VIII de la même loi énumèrent les conséquences du constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lorsque le locataire a été admis au bénéfice d’une procédure de surendettement.

Enfin, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Monsieur [D] [X] a sollicité à l’audience la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement proposant de verser 180 euros pas mois en sus du loyer et des charges courants.

L’historique de compte actualisé figurant au dossier permet de confirmer la reprise du versement intégral du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en 21 versements de 180 euros et un 22ème versement soldant la dette en principal et intérêts.

Conformément à la demande formée à l’audience par Monsieur [D] [X], les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera l’expulsion de Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X] et leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 689,53 euros par mois, conformément à la demande de la SA d’HLM VIVEST.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir SA d’HLM VIVEST, Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X] seront condamnés in solicum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action de la SA d'[Adresse 5] recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 octobre 2010 entre la SA d’HLM LOGIEST, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM VIVEST et Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] (appartement n°53) étaient réunies à la date du 9 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X] à verser à la SA d’HLM VIVEST à titre provisionnel la somme de 3 871,95 euros euros au titre de l’arriéré de loyers au 13 mai 2025 (loyer et charges dus au titre du mois de mai 2025 non compris), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 734,07 euros à compter du 9 avril 2024, sur la somme de 750,42 euros à compter du 16 janvier 2025 et sur la somme de 387,46 euros à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 180 euros chacune et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM VIVEST puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X] soient solidairement condamnés à verser à la SA d’HLM VIVEST une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 689,53 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [X] et Madame [K] [P] épouse [X] à verser à SA d’HLM VIVEST une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 24 juillet 2025, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame KLEIN, greffière.

La greffière, La vice-présidente,