Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 25/00006 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LCIJ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 9], représenté par son syndic la S.A.S. SOREC, en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Alain MORHANGE, demeurant [Adresse 11], avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

DÉFENDERESSES :

S.C.I. JL IMMO, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, non représentée

S.A.S.U. VICTORIA’S BEAUTY, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 10]

non comparante, non représentée

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Débats à l’audience publique du 04 FÉVRIER 2025

Président : Monsieur Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 01 AVRIL 2025, délibéré prorogé en son dernier état au 01 JUILLET 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de Justice signifiés en date des 16 et 18 décembre 2024, auxquels il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic la S.A.S. SOREC, a fait assigner la S.C.I. JL IMMO et la S.A.S.U. VICTORIA’S BEAUTY devant le Juge des référés, sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, aux fins de voir ;

— Ordonner aux sociétés JL IMMO et VICTORIA’S BEAUTY l’arrêt immédiat des travaux relevant de l’autorisation prévue à l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire soit affectant les parties communes, soit affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, sous peine d’une astreinte de 10 000 € par infraction constatée ;

— Condamner les sociétés JL IMMO et VICTORIA’S BEAUTY in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires une provision de 10 000 € à valoir sur son préjudice ;

— Ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de :

se rendre sur les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 9] après y avoir convoqué les parties,décrire les travaux réalisés par les sociétés JL IMMO et VICTORIA’S BEAUTY,dire si ceux-ci sont conformes à la destination des lots figurant dans le règlement de la copropriété ; – Apprécier si les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble au sens de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Donner son avis sur les travaux de démolition et d’ouverture de murs réalisés par les sociétés JL IMMO et VICTORIA’S BEAUTY et apprécier si ceux-ci sont conformes aux règles de l’art ou si au contraire ils sont susceptibles de causer des désordres et de préjudicier à la copropriété ;

— En cas de désordres et/ou de défauts de conformité et/ou de malfaçons, préconiser les remèdes susceptibles d’y être apportés et les travaux de réparation nécessaires ;

— Donner son avis sur les préjudices subis par la copropriété ;

— Inviter les parties à transmettre à l’expert dans un délai de deux mois à compter de l’ordonnance leurs écritures et pièces.

Aux termes de ses actes introductifs d’instance, le demandeur sollicitait également la condamnation solidaire des sociétés défenderesses au paiement d’une somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les sociétés JL IMMO et VICTORIA’S BEAUTY n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne ; le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Tel est le cas en l’espèce, les sociétés JL IMMO et VICTORIA’S BEAUTY n’ayant pas comparu, alors que la citation leur a été régulièrement délivrée et que la décision est susceptible d’appel. Il convient donc de statuer par ordonnance réputée contradictoire.

Sur le trouble manifestement illicite

En application de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, peuvent être prescrites en référé, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le Juge des référés peut intervenir sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile sans subordonner sa décision à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée.

Les mesures conservatoires ou de remise en état prises par le juge des référés pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite sont décidées même s’il existe une incertitude sur le fond du droit.

Le trouble manifestement illicite consiste en toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon les dispositions de l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Sur le fondement de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis " ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci (…) et l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ".

Également aux termes de l’article 33 du règlement de copropriété établi le 13 décembre 1993 : « les copropriétaires pourront avec l’accord préalable, exprès et écrit du syndic procéder à tous les branchements et raccordements sur les descentes d’eaux usées et sur toutes les canalisations et réseaux constituant des parties communes ».

En l’espèce au cours de l’année 2024 la S.C.I. JL IMMO et/ou son locataire la société VICTORIA’S BEAUTY, ont entrepris des travaux nécessitant une autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, puisqu’ils ont procédé à des raccordements sur une conduite commune, mais également mis en place des câbles en façade avec percement du mur.

De surcroît, de nombreuses irrégularités ont fait l’objet d’un constat de commissaire de Justice réalisé le 27 septembre 2024 notamment ; modalités de raccordement sur une conduite commune sans installation de sous-compteur, démolitions de cloisons et d’ouverture de mur susceptibles d’affecter la solidité du bâtiment.

En conséquence, au vu de ces éléments, il y a lieu d’ordonner l’arrêt immédiat des travaux litigieux sous astreinte de 10 000 € par infraction constatée.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ni l’urgence, ni l’existence d’une contestation sérieuse, ne font obstacle au pouvoir du juge des référés d’ordonner une mesure d’instruction.

Il suffit de caractériser qu’il existe un motif légitime.

L’exigence d’un motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile n’exige pas du demandeur d’énoncer précisément le fondement juridique de l’éventuel litige ultérieur au fond.

Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et qu’elles présentent un certain intérêt dans la perspective d’un procès, la mesure d’instruction s’inscrivant dans la perspective de trouver une solution au litige.

En l’espèce le Syndicat des Copropriétaires produit un procès-verbal de constat de commissaire de Justice réalisé le 27 septembre 2024 par Maître [M] [P]. Dans son rapport, il est notamment fait état d’infiltrations en sous-sol, de dégradations des trottoirs et contours de soupiraux.

Ainsi, le Syndicat des Copropriétaires, qui justifie d’un motif légitime, est bien fondé à solliciter une expertise judiciaire, les désordres allégués n’étant pas imaginaires.

La mesure d’expertise sollicitée permettant d’apprécier le type, l’origine et l’étendue des désordres, apparaît dès lors nécessaire à la solution du litige susceptible d’opposer les parties. Il convient de l’ordonner tous droits et moyens réservés aux frais avancés par le Syndicat des Copropriétaires.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

La S.C.I. JL IMMO et la S.A.S.U. VICTORIA’S BEAUTY parties qui succombent, seront condamnées aux entiers frais et dépens.

L’équité commande d’allouer la somme de 2 000 € au Syndicat des Copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, que les sociétés JL IMMO et VICTORIA’S BEAUTY devront verser.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire, susceptible d’appel :

ORDONNE aux sociétés S.C.I. JL IMMO et la S.A.S.U. VICTORIA’S BEAUTY l’arrêt immédiat des travaux relevant de l’autorisation prévue à l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire soit affectant les parties communes, soit affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, sous peine d’astreinte de dix mille euros (10 000 €) par infraction constatée ;

ORDONNE une expertise, et commet pour y procéder :

Monsieur [Z] [O] [K]

« [Adresse 13]"

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 12]

Expert auprès de la Cour d’appel de [Localité 14]

avec pour mission, après avoir pris connaissance des pièces versées au dossier, de celles qui pourraient lui être remises par les parties ou même des tiers, sauf à en référer au Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, et en général de tout document utile à sa mission et après avoir convoqué les parties ;

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 9] après y avoir convoqué les parties ;

— Décrire les travaux réalisés par les sociétés JL IMMO et VICTORIA’S BEAUTY ;

— Dire si ceux-ci sont conformes à la destination des lots figurant dans le règlement de la copropriété ;

— Apprécier si les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble au sens de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Donner son avis sur les travaux de démolition et d’ouverture de murs réalisés par les sociétés JL IMMO et VICTORIA’S BEAUTY et apprécier si ceux-ci sont conformes aux règles de l’art ou si au contraire ils sont susceptibles de causer des désordres et de préjudicier à la copropriété ;

— En cas de désordres et/ou de défauts de conformité et/ou de malfaçons, préconiser les remèdes susceptibles d’y être apportés et les travaux de réparation nécessaires ;

— Donner son avis sur les préjudices subis par la copropriété ;

— D’établir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige ;

— D’énumérer les polices d’assurances souscrites par chacun des intervenants et solliciter celles qui font défaut ;

— Dresser l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige en invitant les parties à lui transmettre les documents manquants ;

— De fournir au juge tous les éléments de nature à lui permettre de statuer sur les responsabilités ;

— De déposer un pré-rapport et accorder aux parties un délai pour présenter des dires avant le dépôt du rapport définitif ;

Pour l’accomplissement de cette mission, l’Expert désigné aura la faculté de ;

— Se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficulté, et entendre tous sachants qu’il estimera utiles ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 728 du Code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’Expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du Code de procédure civile) ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du Code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité étant rappelé que son rapport devra mentionner les noms et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du Code de procédure civile);

— En cas de travaux urgents, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir des dommages aux personnes et biens, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport d’expertise intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au Juge chargé du contrôle des expertises ;

— Apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d’une transaction.

FIXE à quatre mille euros (4 000 €) le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], avant le 1er septembre 2025, sous peine de caducité de la désignation de l’Expert ;

INVITE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] à consigner la somme sur la plate-forme numérique de la Caisse des Dépôts :

— site : https://consignations.caissedesdepots.fr/ ;

INVITE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à 57950 MONTIGNY-LÈS-METZ à transmettre dès réception le récépissé de consignation au greffe de ce Tribunal ;

APPELLE l’attention des parties sur les dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ainsi libellées :

« À défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner » ;

DIT que l’Expert devra, en toutes circonstances, informer le Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise de la date de ces opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;

DIT que si les honoraires de l’Expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser ce Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire ;

DIT que l’Expert devra déposer en double exemplaire son rapport au greffe du Tribunal dans les 6 mois suivant l’avis qui lui sera donné de la consignation de l’avance à valoir sur ses honoraires ;

RAPPELLE que pour l’exécution de sa mission l’Expert pourra recourir à la plate-forme sécurisée d’échanges OPALEXE ;

RAPPELLE que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel ;

CONDAMNE in solidum la S.C.I. JL IMMO et la S.A.S.U. VICTORIA’S BEAUTY à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de deux mille euros (2 000 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. JL IMMO et la S.A.S.U. VICTORIA’S BEAUTY aux dépens ;

RAPPELLE que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le premier juillet deux mil vingt cinq par Monsieur Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier Le Président