AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

3 rue Haute-Pierre – BP 81022 – 57036 METZ CEDEX 1

JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00265 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LI4K

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

Madame [Z] [K] épouse [M] venant aux droits de feu M. [K] [D], demeurant 5 Clos du Moulin – LANDONVILLERS – 57530 COURCELLES-CHAUSSY

comparante en personne

Monsieur [F] [K] venant aux droits de feu M. [B] [D], demeurant 22 Bis Rue de Metz – 57130 JOUY-AUX-ARCHES

comparant en personne

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [R] [S], demeurant 22 Rue de Metz – 1er Etage – 57130 JOUY-AUX-ARCHES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Dominique ALBAGLY

GREFFIER LORS DES DEBATS : Nabil BELHADRI

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Nabil BELHADRI

Débats à l’audience publique du 06 juin 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M. [F] [K] (LS)

Mme [Z] [K] épouse [M] (LS)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [F] [K] (LS)

Mme [Z] [K] épouse [M] (LS)

Mme [S] (LS)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 juin 2018, Madame [Z] [M] née [K] et Monsieur [F] [K] ont consenti à Madame [R] [S] un bail d’habitation portant sur un logement situé 22, rue de Metz à JOUY-AUX-ARCHES (57130), pour un loyer mensuel de 500 euros ainsi que 50 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Madame [Z] [M] née [K] et Monsieur [F] [K] ont fait signifier à Madame [R] [S] le 24 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 18 966 euros.

Par acte d’huissier de commissaire de justice du 1er avril 2025 remis en l’étude de Maître [L] [P], commissaire de justice, Madame [Z] [M] née [K] et Monsieur [F] [K] ont fait assigner Madame [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 juin 2025.

En demande, Madame [Z] [M] née [K] et Monsieur [F] [K], comparants en personne se réfèrent à l’audience à leur assignation, demandent au juge des contentieux de la protection de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la résiliation du bail, le cas échéant la prononcer ;

Ordonner l’expulsion de Madame [R] [S] ;Condamner Madame [R] [S] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 22 057 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;Condamner Madame [R] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;Condamner Madame [R] [S] à payer à Madame [Z] [M] née [K] et Monsieur [F] [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [R] [S] aux dépens ;

En défense, Madame [R] [S], quoique régulièrement assignée en l’étude de Maître [P], commissaire de justice, n’était ni présente ni représentée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les conséquences de la non-comparution du locataire.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, le jugement, dans la mesure où il est susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

II. Sur la recevabilité des demandes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 24 mai 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 1er avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 1er avril 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 06 juin2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

III. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 24 mai 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 18 966 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 juillet 2024.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Madame [R] [S] sera ordonnée.

IV. Sur le montant de l’arriéré locatif.

Madame [Z] [M] née [K] et Monsieur [F] [K] produisent un décompte aux termes duquel Madame [R] [S] leur doit la somme de 22 057 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation au 31 mars 2025.

Madame [R] [S], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Madame [R] [S] sera condamnée à payer à Madame [Z] [M] née [K] et Monsieur [F] [K] la somme de 22 057 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025, date de l’assignation conformément à la demande.

V. Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame [R] [S] sera condamnée au paiement d’une somme pour la période courant à compter du 1er avril 2025 et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 500 euros outre 50 euros pour les charges.

VI. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

1°) Sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [S], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 24 mai 2024, de la dénonce du commandement à la CCAPEX du 27 mai 2024, de l’assignation du 1er avril 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 1er avril 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

2°) Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [R] [S], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à Madame [Z] [M] née [K] et Monsieur [F] [K] la somme de 500 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Madame [R] [S].

3°) Sur l’exécution provisoire.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 15 juin 2018 entre Madame [Z] [M] née [K] et Monsieur [F] [K], d’une part, et Madame [R] [S], d’autre part, concernant le logement situé 22, rue de Metz à JOUY-AUX-ARCHES (57130) sont réunies à la date du 25 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [R] [S] à payer à Madame [Z] [M] née [K] et Monsieur [F] [K] la somme de 22 057 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [R] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé 22, rue de Metz à JOUY-AUX-ARCHES (57130) ;

ORDONNE à Madame [R] [S] de libérer le logement et d’en restituer les clefs ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [S] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs, Madame [Z] [M] née [K] et Monsieur [F] [K] pourront, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

CONDAMNE Madame [R] [S] à payer à Madame [Z] [M] née [K] et Monsieur [F] [K] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 500 euros augmentée de 50 euros à compter du 1er avril 2025, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

CONDAMNE Madame [R] [S] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 24 mai 2024, la notification du commandement à la CCAPEX du 27 mai 2024, de l’assignation en référé du 1er avril 2025 et sa notification à l’autorité préfectorale du 1er avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [R] [S] à payer à Madame [Z] [M] née [K] et Monsieur [F] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le présent jugement a été prononcé par le Juge des contentieux de la protection par mise à disposition au greffe le vingt six septembre deux mil vingt cinq et signé par Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, et Marc SILECCHIA, greffier lors du délibéré.

Le greffier La Première Vice-Présidente