Minute n°2025/191

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 23/00725

N° Portalis DBZJ-W-B7H-J63L

JUGEMENT DU 06 MARS 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.C.I. ELMA, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Stanislas LOUVEL de la SELARL JEAN-LOUVEL-SAOUDI, avocats au barreau de METZ, vestiaire : C205

DEFENDERESSE :

S.A.S. DUMUR IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 20 novembre 2024 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’article 455 du Code de procédure civile qui dispose que Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif;

Vu l’article 768 du code de procédure civile selon lequel Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées;

1°) LES FAITS CONSTANTS

Les 24, 27 et 30 avril 2020, la Communauté de communes « Rives de Moselle » et la SCI ELMA ont signé un compromis portant sur la vente d’une parcelle de terrain viabilisée située sur la commune d’Ennery, destinée d’une part à la construction d’un local d’activités, d’autre part à visée locative.

La SAS DUMUR IMMOBILIER, agent immobilier mandatée par la Communauté de communes, est intervenue dans la négociation entre les parties à l’acte.

Dans le cadre de la préparation de la vente, par mail du 23 décembre 2019, la SCI ELMA a interrogé la SAS DUMUR IMMOBILIER au sujet du montant de la taxe d’aménagement.

En réponse, par mail du 24 décembre 2019, la SAS DUMUR IMMOBILIER, en la personne de M [N] [W], lui a indiqué que la Communauté de communes avait délibéré sur l’exonération de la taxe sur toutes les zone de la CCRM et qu’il n’y avait pas eu depuis lors de contre-indication.

L’acte authentique de vente a été signé le 09 février 2021.

La SCI ELMA a été avisée en octobre 2021 qu’elle était assujettie à la taxe d’aménagement et à la redevance d’archéologie préventive.

Elle a en définitive payé la somme de 26.327 €, soit 2.394 € au titre de la redevance d’archéologie préventive et 23.933 € au titre de la taxe d’aménagement dont :

— une part communale (taux de 3%) ; 17.950 €

— une part départementale (taux de 1%) : 5.983 €.

Par lettre recommandée du 30 mai 2022, la SCI ELMA a sollicité le remboursement de cette somme à la SAS DUMUR IMMOBILIER au titre d’un manquement à son devoir de conseil et d’information.

La SAS DUMUR IMMOBILIER ayant refusé, via son assureur de responsabilité, la SCI ELMA a diligenté la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par exploit d’huissier délivré le 15 mars 2023, la SCI ELMA a constitué avocat et a fait assigner la SAS DUMUR IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de METZ, première chambre civile, afin de le voir, au visa des articles 1240 et 1112-1 du code civil,

— déclarer la demande de la SCI ELMA recevable et bien fondée,

— déclarer que la SAS DUMUR IMMOBILIER a manqué à son devoir de conseil et d’information envers la SCI ELMA et qu’elle engage sa responsabilité à ce titre,

— condamner la SAS DUMUR IMMOBILIER à payer à la SCI ELMA la somme de 26.327 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SAS DUMUR IMMOBILIER à payer à la SCI ELMA la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS DUMUR IMMOBILIER aux entiers frais et dépens,

— dire que l’exécution provisoire est de droit et ne sera pas écartée.

La SAS DUMUR IMMOBILIER a constitué avocat.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2024 et a fixé l’affaire à l’audience du 20 novembre 2024, à juge unique, lors de laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 05 février 2025 et prorogée au 06 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

3°)PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées en RPVA le 03 avril 2024, la SCI ELMA demande au tribunal, au visa des articles 1240 et 1112-1 du code civil,

— de déclarer la demande de la SCI ELMA recevable et bien fondée,

— de déclarer que la SAS DUMUR IMMOBILIER a manqué à son devoir de conseil et d’information envers la SCI ELMA et qu’elle engage sa responsabilité à ce titre,

— de condamner la SAS DUMUR IMMOBILIER à payer à la SCI ELMA la somme de 26.327 € à titre de dommages et intérêts,

— de condamner la SAS DUMUR IMMOBILIER à payer à la SCI ELMA la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SAS DUMUR IMMOBILIER aux entiers frais et dépens,

— dire que l’exécution provisoire est de droit et ne sera pas écartée.

A l’appui de ses prétentions, la SCI ELMA invoque la responsabilité délictuelle de la défenderesse et fait valoir que

— l’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et d’un devoir de conseil et à ce titre, doit renseigner les parties sur la situation exacte du bien immobilier considéré afin de permettre aux parties de consentir en toute connaissance de cause ;

— il engage sa responsabilité s’il n’a pas indiqué à l’acquéreur des informations qu’il connaissait ou aurait du connaître notamment en matière de règles d’urbanisme susceptibles d’influencer son consentement ;

— aux termes de l’article 1112-1 alinéa 1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ;

— la SCI ELMA lui a donné des informations erronées au sujet de la taxe d’aménagement par mail du 24 décembre 2019 puis à nouveau par mail du 12 octobre 2021 alors qu’elle était informée de la suppression de la [Adresse 4] dès l’année 2017 selon procès verbal des délibérations du Conseil Communautaire ;

— si elle lui a transmis ce document par mail du 06 mars 2020, elle ne lui a donné aucune indication quant aux conséquences d’une telle suppression sur l’assujettissement de la parcelle à la taxe d’aménagement ; elle s’est contentée via ce courriel de lui adresser un certain nombre de documents techniques sans la moindre information complémentaire ;

— dès lors que la SCI ELMA avait expressément sollicité des informations précises sur la situation fiscale du bien, la SAS DUMUR IMMOBILIER devait y être attentive ;

— ainsi, elle ne lui a pas expliqué que la [Adresse 4] sur laquelle se situait la parcelle avait été supprimée en 2017, qu’une telle suppression impliquait l’assujettissement à la taxe d’aménagement et que la parcelle était toujours assujettie à la redevance d’archéologie préventive et l’a au contraire confortée dans l’assurance qu’elle n’aurait pas de taxe à payer ;

— la faute de la SAS DUMUR IMMOBILIER est établie ;

— il ne peut être affirmé que le paiement de l’impôt n’est pas un dommage indemnisable sauf à établir que, dûment informé ou conseillé, le contribuable n’aurait pas été exposé au paiement de l’impôt ou aurait acquitté un impôt moindre ; son préjudice correspond bien au montant des sommes qu’elle a payées.

*

Par dernières conclusions récapitulatives n°3 notifiées en RPVA le 16 mai 2024, la SAS DUMUR IMMOBILIER demande au tribunal

— de rejeter les demandes de la SCI ELMA en tant que fondées sur les dispositions de l’article 1112-1 du code civil ;

— de constater l’absence de faute imputable à la société DUMUR IMMOBILIER du fait de la transmission antérieurement à la vente de la délibération de fin de ZAC faisant état de la fin de l’exonération de la part communale de la taxe d’aménagement et du fait de l’information fiscale du bien qui est communiquée par le Notaire lors de la signature de l’acte authentique en date du 09 février 2021,

— de rejeter les demandes portant sur les taxes correspondant à la part départementale à hauteur de 5.983 € et la redevance d’archéologie préventive pour 2.934 € pour lesquelles aucune information susceptible de caractériser une faute n’a été communiquée,

A titre infiniment subsidiaire,

— de réduire le préjudice réclamé à un montant inférieur à la part communale de la taxe d’aménagement en considération de la notion de « perte de chance »,

En tout état de cause,

— de débouter la SCI ELMA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— de condamner la SCI ELMA aux dépens.

Elle fait valoir :

— sur les fondements juridiques invoqués, que l’article 1112-1 du code civil ne s’applique qu’à des entités liées par contrat alors qu’elle n’est pas partie au contrat de vente de sorte que seule la responsabilité délictuelle lui est applicable, qui suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité ;

— que son mail du 24 décembre 2019 fournissant une information erronée ne concerne que la part communale de la taxe d’aménagement et ne porte pas sur la part départementale, soit 5.983 €, ni sur la redevance archéologique préventive de 2.394 € ; que sa responsabilité n’est donc susceptible d’être engagée que pour la somme de 17.950 € correspondant à la part communale de la taxe d’aménagement ;

— qu’un mois avant la signature du compromis, elle a transmis à la SCI ELMA, par mail du 06 mars 2020, la délibération de fin de [Adresse 4] faisant état notamment de la fin de l’exonération de la part communale de la taxe d’aménagement ; qu’ainsi, en amont du compromis, l’acquéreur était informé de la fiscalité et « l’erreur » figurant dans le mail du 24 décembre 2019 était donc en quelque sorte réparé ;

— que l’acte de vente ayant été signé le 09 février 2021, il appartenait alors au notaire d’informer l’acquéreur sur la situation, notamment fiscale, du bien ; que lors de la signature chez le notaire, le certificat d’urbanisme joint à l’acte informe bien l’acquéreur de l’application des taxes d’aménagement communale et départementale ainsi que de la redevance d’archéologie préventive;

— qu’il n’existe donc pas de préjudice puisque l’acquéreur a été avisé de la fiscalité du bien avant la vente ;

— que l’acquéreur ne fait que payer l’impôt dont il est redevable envers l’Etat ce qui ne constitue pas un préjudice mais une charge intrinsèque liée à la propriété ; que selon la jurisprudence de la Cour de cassation, il appartient à celui qui se prétend victime d’un renseignement fiscal erroné de démontrer que s’il avait été correctement informé ou conseillé, il n’aurait pas payé l’impôt dont il est redevable ; que cette jurisprudence, dégagée à propos des notaires, est applicable à la cause;

— que la SCI ELMA est défaillante dans l’administration de cette preuve ;

— qu’elle ne pourrait tout au plus solliciter que l’indemnisation d’une perte de chance de n’avoir pas pu renoncer à son acquisition compte tenu de l’absence d’exonération de la part communale de la taxe d’aménagement de 17.950 €.

IV°) MOTIVATION DU JUGEMENT

1.sur les fondements juridiques invoqués

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, [Localité 2] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Cette disposition n’est cependant applicable qu’aux parties d’un contrat.

L’agent immobilier qui est intervenu dans le cadre de la négociation n’étant pas partie au contrat, ces dispositions lui sont inapplicables.

Seule est donc applicable l’article 1240 du code civil qui dispose que Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

2.sur la faute

Il ressort des pièces produites que, préalablement au compromis, par mail du 23 décembre 2019, la SCI ELMA a interrogé la SAS DUMUR IMMOBILIER en ces termes : " Notre architecte a évoqué une taxe d’aménagement. Avez vous connaissance du montant de cette taxe ? "

La demande d’information porte sur l’existence et le montant d’une taxe d’aménagement et il n’est pas distingué selon la part communale ou la part départementale.

Par mail du 24 décembre 2019, la SAS DUMUR IMMOBILIER répond « Au niveau de la taxe d’aménagement, il n’y a plus de sujet. La communauté de commune a délibéré pour l’exonération de celle ci sur toutes les zones de la CCRM, nous n’avons pas eu depuis de contre-indications. Je vous joins les différents coûts de raccordement à chiffrer pour vos constructions »

La SAS DUMUR IMMOBILIER fait état d’une exonération de la taxe d’aménagement et là encore, ne fait aucune distinction selon la part communale et la part départementale.

Il appartient à l’agent immobilier de délivrer s’il en est requis, au prix d’un minimum de vérifications relevant de son domaine de compétence, des informations exactes sur la situation du bien qu’il est chargé de vendre.

Tel n’a pas été le cas en l’espèce, la SAS DUMUR IMMOBILIER ayant délivré une information erronée.

Il est exact qu’en date du 06 mars 2020, soit plus d’un mois avant la signature du compromis, la SAS DUMUR IMMOBILIER indique par courriel à la SCI ELMA " Comme convenu, je vous transmets les éléments de la zone Ennery Eurotransit :

— plan de zonage

— Détail du PLU pour votre zone concernant Ux

— Etudes de sols

— la liste des concessionnaires de la zone et notamment cabinet [C]

— les coûts de raccordement à l’assainissement

— délibération de fin de ZAC dont le terrain fait partie

Sur Eurotransit je n’ai pas le coût prévisionnel concernant l’arpentage définitif par le cabinet [C] qui varie selon les parcelles. "

Or, la délibération de la communauté de communes « Rives de Moselle » du 18 mai 2017 transmise via ce courriel vote la suppression de la [Adresse 4] et mentionne que la suppression de la ZAC entraînera, notamment, le rétablissement des parts communales de la taxe d’aménagement (ex Taxe Locale d’Equipement).

Cependant, d’une part, ce vote datant de 2017, la SAS DUMUR IMMOBILIER aurait dû être en mesure, dès la première demande de renseignement précis de la SCI ELMA à ce sujet en décembre 2019, d’obtenir cette information et de la lui donner exactement au lieu de l’information contraire faisant état de l’exonération de taxe qu’elle a délivrée.

D’autre part, sachant que dûment interrogée auparavant sur ce point précis, elle avait fait état d’une exonération de taxe et donc délivré une information erronée, il lui appartenait de ne pas se contenter de transmettre ce document au milieu d’une liasse sans attirer l’attention de la SCI ELMA sur le contenu de ce document qui contredisait son affirmation antérieure.

Le manquement de la SAS DUMUR IMMOBILIER à son obligation d’information est donc établi.

3.sur le préjudice

La SCI ELMA soutient que son préjudice est égal aux taxes qu’elle a payées en définitive.

La responsabilité civile d’un agent immobilier ne saurait être engagée en l’absence de tout lien de causalité entre la faute qui lui est imputée et le préjudice invoqué par le demandeur en réparation.

La fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit.

La condamnation du défendeur suppose que sa faute ait été nécessaire à la réalisation du dommage ce qui n’est pas le cas si, sans le fait reproché, le même dommage aurait pu se produire.

Le rapport de causalité doit être certain.

Or, le manquement à un devoir de conseil n’est causal que s’il est démontré que, mieux informé, le bénéficiaire aurait agi de façon à éviter le dommage de sorte que la faute du débiteur de cette obligation a bien eu une incidence sur la survenance du dommage.

En l’espèce, il est certain que, même correctement renseignée par l’agent immobilier avant la signature du compromis, la SCI ELMA n’aurait pas échappé au paiement de la taxe qui est donc sans lien de causalité avec la faute commise.

Par ailleurs, même au titre de la perte de chance, la SCI ELMA ne soutient pas que si elle avait été correctement informée, elle aurait renoncé à son acquisition, ou qu’elle avait une chance de négocier le prix d’achat eu égard à l’existence de ces taxes.

Il en résulte que le préjudice ou la perte de chance en lien avec la faute ne sont pas établis.

La SCI ELMA sera par conséquent déboutée de sa demande.

Sur les décisions de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie qui succombe, la SCI ELMA sera condamnée aux dépens.

*

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de l’issue du litige, la SCI ELMA sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

*

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI ELMA de sa demande,

DEBOUTE la SCI ELMA de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI ELMA aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 06 MARS 2025 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président