Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 25/00158 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LIJL

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic Madame [X] [U] [Z],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Alain MORHANGE, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jonas OLSZAKOWSKI, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de METZ, vestiaire : B110

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Débats à l’audience publique du 29 JUILLET 2025

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 30 SEPTEMBRE 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Un dégât des eaux est survenu le 29 avril 2024 dans le logement de Monsieur [J] [H] au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], alors que Monsieur [F] [S] est propriétaire non occupant de l’appartement situé au dessus.

Par courrier en date du 16 octobre 2024, Monsieur [F] [S] a refusé l’intervention de la société ARDF EST aux fins de recherche de fuites.

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Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 1er avril 2025, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic Madame [X] [U] [Z], a fait assigner Monsieur [F] [L] [S] devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile et des articles 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :

— L’autoriser à réaliser dans l’appartement de Monsieur [F] [S] toutes investigations et/ou travaux de réparation par l’entreprise de son choix portant sur les colonnes d’évacuation des eaux usées afin de remédier aux fuites d’eau et infiltrations ;

— Condamner Monsieur [F] [S] à laisser l’accès de son appartement à toute personne et/ou entreprise mandatée par lui pour procéder aux travaux décrits ci-dessus sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;

— Condamner Monsieur [F] [S] à lui payer à titre provisionnel et à valoir sur l’indemnisation de son préjudice, une somme de 3 000 euros ;

— Condamner Monsieur [F] [S] à lui payer une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [F] [S] aux dépens de la procédure en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Monsieur [F] [S] a constitué avocat.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 1er juillet 2025, il demande de :

— Lui donner acte de ce qu’il autorise toute entreprise mandatée par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] à accéder à son appartement afin de réaliser les travaux de réparations prescrits dans le rapport de recherche de fuite établi le 18 juin 2024 par la société REPARTIM ;

— Dire et juger que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] ne démontre aucunement la réalité du préjudice subi du fait du refus de Monsieur [F] [S] d’autoriser l’accès à son appartement à la société ARDFEST afin qu’il soit procédé à une énième recherche de fuite ;

En conséquence :

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] de sa demande de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice à hauteur de 3 000 euros ;

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] de sa demande de condamnation de Monsieur [F] [S] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] à payer à Monsieur [F] [S] la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] aux frais et dépens de la procédure.

Par conclusions enregistrées le 24 juin 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] reprend les termes de l’assignation et sollicite en sus le débouté de l’intégralité des demandes, fins et prétentions de Monsieur [F] [S].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’autorisation d’accès à l’appartement de Monsieur [F] [S]

Selon les dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel qui directement ou indirectement constitue une violation évidente d’une obligation légale ou contractuelle.

En l’espèce, l’article 14 du règlement de copropriété prévoit que les copropriétaires devront tolérer l’installation de nouvelles conduites ou canalisations sans indemnité, mais à la condition toutefois qu’ils ne subissent, de ce fait, aucun préjudice sensible.

Ils devront enfin tolérer l’accès à ces conduites et canalisations, soit en vue de leur contrôle, de leur entretien et réparation (…).

L’article 16 dispose également que les copropriétaires devront souffrir sans indemnité, l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes, quelle qu’en soit la durée et, si besoin est, donner accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux.

Le rapport de l’entreprise REPARTIM établi le 18 juin 2024 fait état de la présence de traces d’humidité dans l’appartement sinistré occupé par Monsieur [H] et conclut à un défaut d’étanchéité du té de raccordement de la colonne d’évacuation de l’immeuble, cela engendrant des traces d’humidité dans l’appartement situé à l’aplomb.

En l’état, il n’est pas contesté qu’une intervention s’avère nécessaire sur les colonnes communes et requiert l’accès à l’appartement de Monsieur [F] [S].

Dans un courrier du 16 octobre 2024, Monsieur [F] [S] sollicitait cependant des explications sur l’intervention programmée de la société ARDF EST et refusait en l’état de laisser l’accès à son appartement.

Cependant, il lui avait été expliqué précédemment par le syndic de copropriété que l’assureur de l’immeuble GROUPAMA souhaitait effectuer une recherche de fuite sur la canalisation des eaux usées de son appartement.

Dès lors, le refus opposé n’était en rien légitime alors qu’il apparaît nécessaire de faire intervenir une entreprise pour réaliser des travaux mais aussi en amont pour confirmer l’origine des désordres, le rapport de Répartim étant sommaire, déterminer les solutions réparatoires qui n’ont pas été arrêtées, établir un devis et enfin s’assurer de la bonne réalisation des travaux et d’une prise en charge du sinistre par l’assureur de la copropriété.

La démonstration d’un trouble manifestement illicite causé au préjudice de la copropriété étant faite, il convient de faire droit à la demande en principal et d’autoriser le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] à faire réaliser dans l’appartement de Monsieur [F] [S] toutes investigations et/ou travaux de réparation par l’entreprise de son choix portant sur les colonnes d’évacuation des eaux usées afin de remédier aux fuites d’eau et infiltrations, sans qu’il soit tenu compte de la restriction sollicitée par Monsieur [F] [S].

Pour les mêmes motifs, il convient de condamner Monsieur [F] [S] à laisser l’accès de son appartement à toute personne et/ou entreprise mandatée par le Syndicat des Copropriétaires pour procéder à toutes investigations et/ou travaux de réparation sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard à compter de la date des travaux et démarches programmés portée à la connaissance de l’intéressé au moins huit jours à l’avance et après signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision

Selon les dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, " dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable [le Juge des référés] peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

S’il apparaît constant que Monsieur [F] [S] a refusé l’intervention de la société ARDF EST, suivant courrier du 16 octobre 2024, aucun dommage n’est cependant rapporté.

Ainsi une contestation sérieuse s’oppose à la demande de provision.

En conséquence, il n’y aura lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [S], partie qui succombe, sera condamné aux entiers frais et dépens.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il convient d’allouer la somme de 1500 euros au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que Monsieur [F] [S] devra verser.

Monsieur [F] [S], partie succombante, sera débouté de cette même demande.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

AUTORISE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] à faire réaliser dans l’appartement propriété de Monsieur [F] [S] situé au 2ème étage toutes investigations et/ou travaux de réparation par l’entreprise de son choix portant sur les colonnes d’évacuation des eaux usées afin de remédier aux fuites d’eau et infiltrations ;

CONDAMNE Monsieur [F] [S] à laisser l’accès de son appartement à toute personne et/ou entreprise mandatée par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] pour procéder à toutes investigations et/ou travaux de réparation nécessaires sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard à compter de la date des travaux et démarches programmés portée à la connaissance de l’intéressé au moins huit jours à l’avance et après signification de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] ;

CONDAMNE Monsieur [F] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [S] de cette même demande ;

CONDAMNE Monsieur [F] [S] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de toute autre demande.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le trente septembre deux mil vingt cinq par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente