AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 MAI 2025

N° RG 25/00136 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LHHZ

Minute JCP n° /2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Société SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, représentée par Maître Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [J] [F]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 20 mars 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [O]

— copie certifiée conforme délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 21 décembre 2020, l’office public de l’habitat [Localité 8] METROPOLE, devenu la société d’économie mixte (SEM) EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT, a consenti à Monsieur [J] [F] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 274,54 euros outre 57,44 euros pour les charges.

Par ordonnance du 27 février 2025, rendue sur requête enregistrée au greffe le 10 janvier 2025, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT a été autorisée à délivrer une assignation à Monsieur [J] [F] pour l’audience de référés du 20 mars 2025, réduisant ainsi les délais de comparution des parties.

Par acte d’huissier de justice du 04 mars 2025 remis à étude, la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’être autorisée à pénétrer dans les lieux donnés à bail.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mars 2025.

Aux termes de son assignation, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

— Autoriser la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT à pénétrer dans le logement loué à Monsieur [J] [F] sis [Adresse 4], au besoin avec l’aide d’un serrurier, accompagné de ses agents et des ouvriers de l’entreprise spécialisée aux fins de réaliser les travaux suivants :

* intervention sur colonnes d’eaux usées et d’eau potable,

* intervention sur chaudière,

* installation d’une VMC ;

— Désigner la SCP de commissaires de Justice ACTA prise en la personne de Maître [W] [L] ou de Maître [B] [G], dont le siège se situe [Adresse 6] 57070 [Adresse 9], aux fins de dresser un constat de toutes déclarations et circonstances nécessaires ou utiles de consigner ;

— Autoriser la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT à se faire assister en cas de nécessité, ainsi que ses agents et ouvriers de l’entreprise spécialisée chargée des travaux, de la force publique ;

— Rappeler que l’ordonnance de référé à intervenir est exécutoire de plein droit par provision ;

— Condamner la partie défenderesse à payer au demandeur une somme de 1200,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— La condamner en tous les frais et dépens.

Au soutien de ses demandes, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT précise qu’une opération de réhabilitation de l’immeuble dans lequel se situe le logement du défendeur a été autorisée par son conseil d’administration, que les travaux devaient initialement se terminer le 24 mars 2025, et que le locataire n’a pas pris attache avec le service en vue de la réalisation des travaux.

A l’audience, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

En défense, Monsieur [J] [F], quoique régulièrement assigné, n’était ni présent ni représenté, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L’affaire était mise en délibéré au 19 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Sur la demande d’accès au logement de Monsieur [J] [F]

Aux termes de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

L’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

Le contrat de location en ses conditions générales rappelle que le locataire est tenu de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux nécessaires d’amélioration des parties communes ou parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, enfin les travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans les locaux et de travaux.

En l’espèce, le bailleur souhaite faire procéder à des travaux de réhabilitation thermique dans les immeubles sis [Adresse 1] [Localité 8]. Le projet, autorisé par le conseil d’administration de la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT le 29 mars 2023, porte notamment sur la fourniture, la pose et la mise en service des installations de ventilation (basse pression), le chauffage ainsi que la plomberie et le sanitaire. Plus précisément, le logement occupé par Monsieur [F] doit subir une intervention sur colonnes d’eaux usées et d’eau potable ainsi que sur la chaudière, ainsi que l’installation d’une VMC.

La SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT a adressé le 19 novembre 2024 à Monsieur [J] [F] un courrier, par lettre simple ainsi qu’en recommandé, par lettre simple et recommandée, lui rappelant son obligation de laisser accès aux entreprises qui pourraient intervenir dans son logement.

Ce pli est revenu avec la mention « avisé et non réclamé ».

Il est constant que ces travaux sont en lien avec la rénovation globale de l’immeuble tendant notamment à améliorer l’immeuble sur le plan thermique et à offrir à ses occupants un meilleur confort global.

Cette réhabilitation correspond à une obligation légale du bailleur d’avoir à fournir au locataire un bien décent, salubre, en bon état de fonctionnement, sécurisé et performant énergétiquement (article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé).

Or, Monsieur [J] [F] n’a pas obtempéré à la mise en demeure.

Le compte-rendu de l’avancement des travaux met en évidence, s’agissant du logement occupé par le défendeur, faisant mention d’un retard de neuf semaines compte tenu de l’absence de réponse de la part du locataire.

Ainsi, en refusant implicitement l’accès au logement pour effectuer les travaux, le locataire viole manifestement ses obligations légales et contractuelles et cause un trouble manifestement illicite au bailleur qui n’est pas en mesure de rénover le bien.

En conséquent, il convient d’enjoindre à Monsieur [J] [F] de laisser le libre accès de l’appartement aux entreprises mandatées par la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT afin qu’elles procèdent à la réalisation des travaux détaillées au présent dispositif.

Il convient d’accorder au défendeur un délai de trente jours pour laisser l’accès à son logement, afin de permettre aux parties de s’organiser amiablement sur la date de début d’intervention.

A défaut pour Monsieur [J] [F] de déférer à cette injonction dans un délai de trente jours courant à compter de la signification de la présente ordonnance, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT et les entreprises mandatées par elle seront autorisées à pénétrer, dans les lieux loués le temps nécessaire à la réalisation des travaux, en recourant à un serrurier, le tout avec l’assistance de la force publique si besoin est ou d’un commissaire de justice accompagné de deux témoins majeurs qui ne sont pas au service des parties ou du commissaire instrumentaire.

La demanderesse est libre de choisir tel commissaire de justice qu’il lui plaira pour l’assister dans ses démarches.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure Monsieur [J] [F], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [J] [F], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 8] la somme de 500,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie défenderesse.

Sur l’exécution provisoire.

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

ENJOIGNONS à Monsieur [J] [F] de laisser le libre accès de l’appartement qu’il loue sis [Adresse 2] à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT et aux entreprises mandatées par cette dernière, autant de fois que nécessaire, afin qu’elles procèdent à :

— une intervention sur les colonnes d’eaux usées et d’eau potable,

— une intervention sur la chaudière,

— l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [F] de déférer à cette injonction dans un délai de trente jours courant à compter de la signification de la présente ordonnance, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT et les entreprises mandatées par elle seront autorisées à pénétrer dans les lieux loués, en recourant à un serrurier, le temps nécessaire à la réalisation des travaux susvisés, le tout avec l’assistance de la force publique si besoin est ou d’un commissaire de justice accompagné de deux témoins majeurs qui ne sont pas au service des parties ou du commissaire instrumentaire ;

DISONS que la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT est libre de choisir tel commissaire de justice qu’il lui plaira pour l’assister dans ses démarches ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [F] à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 8] HABITAT la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [F] aux dépens ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 19 mai 2025.

La greffière