— N° RG 25/03432 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD6YT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 Novembre 2025

Minute n°26/323

N° RG 25/03432 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD6YT

le

CCC : dossier

FE :

— M^e RAISON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU QUATORZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA [Localité 1] dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 3]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [F] [W]

[Adresse 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me CHAUFFAUT, Vice-présidente placée statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 10 Mars 2026,

GREFFIERES

Lors des débats : M^me KILICASLAN , greffière et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CHAUFFAUT, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [F] [W] est propriétaire des lots n°116, 132 et 415 de la “[Adresse 5]” de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété.

Le 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]” de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 2], agissant par son syndic, la SARL CITYA [Localité 3], a fait adresser à M. [W], par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une mise en demeure de payer ses charges de copropriété arrêtées à la somme de 2 695,81 euros, en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, remis au terme d’un procès verbal de recherches infructueuses, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]” située [Adresse 9] à Villeparisis (77270), agissant par son syndic, la SARL CITYA NOISY-LE-GRAND (93160), a assigné M. [W] devant le tribunal judiciaire de Meaux pour le voir condamner à payer les charges échues impayées.

Aux termes de son assignation valant conclusions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]” située [Adresse 8] à Villeparisis (77270), agissant par son syndic, la SARL CITYA NOISY-LE-GRAND (93160), demande au tribunal, au visa des articles 44, 699 et 700 du code de procé5323dure civile, des articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil, et des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

“RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA NOISY LE [Adresse 11], en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER Monsieur [F] [I] [W], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 1], la somme totale de 7397.93 euros, correspondant à :

• 6407.93 euros à titre principal, charges arrêtées au 10 juillet 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mars 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 990 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER Monsieur [F] [I] [W], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 1], la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [F] [I] [W], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 1], la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [F] [I] [W], aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.“

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires, se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 1342-10 alinéa 2 du code civil, que M. [W] est redevable de la somme correspondant à sa part de charges exposées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes. En outre, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires soutient que M. [W] est redevable des frais exposés pour le recouvrement de la créance, en ce y compris des diligences exceptionnelles telles le mandat d’un auxiliaire de justice. Selon le syndicat, les intérêts légaux, en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sont dus sur la somme en principal à compter de la mise en demeure du 14 mars 2024 et sont eux-mêmes susceptibles, en vertu de l’article 1343-2 du code civil, de produire intérêts. Enfin, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 2], agissant par son syndic, la SARL CITYA NOISY-LE-GRAND [Localité 4] se prévaut du préjudice lié aux payements irréguliers de M. [W] pour demander le payement d’une somme de 3 000 euros de dommages et intérêts.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières écritures de la partie demanderesse pour un plus ample exposé des faits et de ses moyens.

M. [W] n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 novembre 2025 par une ordonnance qui a fixé l’audience de plaidoiries au 10 mars 2026.

À l’audience du 10 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIVATIONS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il y a lieu liminairement de relever que les demandes tendant à “”recevoir le syndicat des copropriétaires (…) En son action” et “l’en déclarer boenfondé” ne sont pas, au sens de l’article 4 du code de procédure civile, des prétentions, de sorte qu’elles ne feront pas l’objet de mention au dispositif.

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.

De ces dispositions, combinées avec l’article 1353 du Code civil qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il résulte qu’il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que les copropriétaires poursuivis sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette des défendeurs. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification les décisions de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

Toutefois, si l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, elle ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire qui peut donc contester le montant des charges qui lui sont réclamées, en application de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

En l’espèce,

À l’appui de sa demande de paiement d’un arriérés de charges, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— Le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [W] ;

— Les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes passés, votes de certains travaux et approbations des budgets pour les années postérieures, des 29 mars 2023, 7 novembre 2024 et 15 mai 2025 ;

— Les attestations de non-recours contre les décisions prises lors des assemblées générales de 2024 et 2025 ;

— La mise en demeure de payer du 14 mars 2024 ;

— Les appels de fonds, régularisations de budget, décomptes de charges, appels de provisions et appels pour travaux du 15 mars 2023 au 4 décembre 2025 ;

— un état récapitulatif détaillé de la créance au 10 juillet 2025 ;

— Un précédent jugement en date du 7 juin 2023, qui porte sur des sommes dues selon décomptes arrêtées au 21 février 2023.

Il ressort des procès-verbaux versés aux débats que les comptes ont été approuvés pour les années 2023 à 2025. Le syndicat des copropriétaires démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Selon le décompte arrêté au 10 juillet 2025 produite en pièce n°4, la créance certaine, liquide et exigible au titre des arriérés de charges de copropriété, doit être fixée à 5 406.93€ comprenant les sommes afférentes aux appels de fonds, ainsi qu’aux travaux, dont déduction du solde antérieur, des virements, ainsi que des frais correspondant à la procédure ou aux frais d’avocat.

Il convient d’y condamner M. [W].

Sur les intérêts

Il résulte des dispositions conjointes de l’article 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967 que les sommes dues au titre des charges de copropriété portent intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Par ailleurs, l’article 1343-2 du code civil dispose que “Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a réclamé, par voie d’avocat, à [F] [W] la somme de 2 695.81 euros sur laquelle des intérêts sont dus à compter de cette date.

Les intérêts seront dus, pour le surplus de la somme due en principal, à compter de la date d’assignation.

Il convient par ailleurs de prévoir en application de l’article 1343-2 du code civil prémentionné que les intérêts dus pour une année entière produiront intérêts à leur tour.

Sur les frais

L’article 10-1, a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables aux seuls copropriétaires concernées les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [W] à lui payer la somme de 990 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance. L’assignation valant conclusions du syndicat de copropriétaires fait état du décompte suivant :

—  2023 : 540 euros au titre de la ligne de dépense intitutlée “Frais de contentieux”

—  2024 : 150 euros au titre de la ligne de dépense intitulée “Frais de contentieux”

—  2025 : 300 euros au titre de la ligne de dépense intitulée “Frais suivi assignation”

Soit la somme totale de 990 euros.

Le contrat de syndic produit évoque, dans son point 9 “Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires”, la tarification des frais de recouvrement. Il en résulte notamment que les mises en demeure par lettre recommandée sont facturées 45.60€ TTC, les relances 33.6€, le dépôt d’une requête en injonction de payer 200€, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice, en cas de diligence exceptionnelle, 480€, et le suivi du dossier transmis à l’avocat est facturé au temps passé, selon renvoi au point 7.2.1 qui vise un taux horaire de 150€ TTC des prestations particulières.

Le syndicat des copropriétaires produit, les factures du syndic, concernant les relations avec l’avocat, correspondant aux diligences visées par le contrat de syndic ; il sera fait droit à la demande dans la limite de celle-ci, soit à hauteur de 990 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts :

l’article 1231-6 du code civil prévoit que “Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

Si le syndicat des copropriétaires indique que le non paiement des charges aux échéances périodiques occasionne un préjudice lié à la fragilisation de l’équilibre financier du syndicat, contraignant les autres copropriétaires à faire l’avance de trésorerie, il n’apporte au soutien de cette affirmation aucune pièce en justifiant.

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [W], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats les notes d’honoraires de l’avocat, dont il convient d’ordonner le paiement par Monsieur [W], pour le montant correspondant à la nouvelle procédure, une fois déduites les factures correspondant à l’exécution du précédent jugement, pour un montant de 2046€.

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Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile prévoit :

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [I] [F] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]” située [Adresse 8] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 3], la somme de 5 406.93€ euros (conq mille quatre cent six euros et quatre vingt treize centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées à la date du 10 juillet 2025 ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024 pour la somme de 2 695.81 euros ; du 16 juillet 2025 au-delà, et que les intérêts dus pour plus d’une année porteront intérêts à leur tour ;

CONDAMNE M. [I] [F] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]” située [Adresse 8] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 3], la somme de 990 € (neuf cent quatre vingt dix euros) au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]” située [Adresse 12]/B/C/[Adresse 13] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA [Localité 3], de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [I] [F] [W] aux dépens ;

CONDAMNE M. [I] [F] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]” située [Adresse 8] à [Localité 2], la somme de 2046 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE