AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 JUILLET 2025

N° RG 25/00104 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LGDQ

Minute JCP n° 320/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.R.L. ANY INVEST

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Morgane BAUER, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [E] [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 22 mai 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e BAUER (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [K]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er novembre 2019, Monsieur [L] [U], aux droits duquel vient la SARL ANY INVEST a consenti à Monsieur [E] [K] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 700 euros dont 60 euros de provisions sur charges.

En cours de bail, Monsieur [L] [U] a vendu les biens immobiliers situés [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] à la SARL ANY INVEST.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SARL ANY INVEST a fait signifier à Monsieur [E] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme en principal de 1 850,62 euros, le 11 octobre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 4 février 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [K], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— la condamnation de Monsieur [E] [K] à titre provisionnel au paiement de 3 179,40 euros au titre de l’arriéré locatif au 9 janvier 2025avec les intérêts au taux légal,

— la condamnation de Monsieur [E] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 716,26 euros outre les charges pour un montant de 60 euros, ce à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, au prorata temporis de l’occupation, ladtite indemnité étant révisée annuellement selon les modalités fixées au bail,

— le débouté du défendeur de l’ensemble de ses éventuelles demandes ou, à titre susbidiaire, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés entraînant la suspension des effets de la clause résolutoire :

✓qu’il soit dit que les sommes versées par le défendeur s’imputeraient en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement puis sur les causes du commandement visant la clause résolutoire,

✓qu’il soit dit qu’à défaut de paiement par le défendeur des loyers, charges et accessoires courants et/ou de respecter les délais de paiement accordés, le jeu acquis de la clause résolutoire reprendrait plein effet, entrainant outre la déchéance du terme, l’expulsion du défendeur,

— la condamnation de Monsieur [E] [K] aux dépens et à lui verser 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025. A cette audience, la SARL ANY INVEST était représentée par Maître BAUER, substituant Maître GENY LA ROCCA ; Monsieur [E] [K], bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice signifié à personne, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La SARL ANY INVEST, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant qu’au 12 mai 2025 la dette locative était de 2 284,44 euros.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité des demandes.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SARL ANY INVEST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 14 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er novembre 2019 contient une clause résolutoire (article VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 octobre 2024 pour la somme en principal de 1 850,62 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [E] [K] sera ordonnée, en conséquence.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif.

Il résulte des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection statuant en référé, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la SARL ANY INVEST produit un décompte dont il résulte qu’au 12 mai 2025 Monsieur [E] [K] restait lui devoir 2 284,44 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation.

Monsieur [E] [K], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

Il sera en conséquence condamné au paiement, à titre provisionnel, de 2 284,44 euros à la SARL ANY INVEST au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation au 12 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 850,62 euros à compter de la délivrance du commandement de payer (11 octobre 2024) et sur la somme de 433,82 euros à compter de l’assignation (4 février 2025), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Monsieur [E] [K] sera également condamné au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 776,26 euros correspondant à celui des derniers loyer et provision sur charges, de nature à réparer le préjudice découlant pour la SARL ANY INVEST de l’occupation indue de son bien, ladite indemnité étant due au prorata temporis de l’occupation des lieux et étant révisable comme l’aurait été le loyer.

IV. Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SARL ANY INVEST, Monsieur [E] [K] sera condamné à lui verser une somme de350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Mathilde DESAUBLIAUX, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DECLARONS l’action de la SARL ANY INVEST recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1er novembre 2019 entre Monsieur [L] [U], aux droits duquel vient la SARL ANY INVEST, et Monsieur [E] [K] concernant le logement situé [Adresse 2] étaient réunies à la date du 11 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL ANY INVEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [E] [K] à payer à la SARL ANY INVEST la somme de 2 284,44 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation au 12 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 850,62 euros à compter du 11 octobre 2024 et sur la somme de 433,82 euros à compter du 4 février 2025 ;

CONDAMNONS [V] [E] [K] à payer à la SARL ANY INVEST, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation de 776,26 euros à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, ladite indemnité étant due au prorata temporis de l’occupation des lieux et étant révisable comme l’aurait été le loyer ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [K] à verser à la SARL ANY INVEST une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 24 juillet 2025, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame KLEIN, greffière.

La greffière La juge