TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître ROSSI-LANDI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DENOULET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04886 – N° Portalis 352J-W-B7J-C734R

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 12 janvier 2026

DEMANDEURS

Madame [E] [R] épouse [A],

demeurant [Adresse 2]

Madame [U] [C],

demeurant [Adresse 7]

Monsieur [T] [V],

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [D] [V],

demeurant [Adresse 4]

tous représentés par Maître DENOULET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D0285

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [G],

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître ROSSI-LANDI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D14

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 janvier 2026 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 12 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04886 – N° Portalis 352J-W-B7J-C734R

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail du 31 octobre 2016, M. [F] [V] a donné en location à M. [P] [G], dans un immeuble sis à [Adresse 10], 1er étage droite, escalier 1, un appartement à usage d’habitation d’une surface de 30 m2. Le contrat de bail a été conclu pour une durée initiale de 12 ans à compter du 31 octobre 2016. Le loyer était fixé à la somme mensuelle de 400 €. Aucune provision sur charges mensuelles n’était prévue.

M. [F] [V] est décédé le 26 mars 2021, laissant le bien immobilier en indivision, dans l’attente du partage de la succession, à :

— Mme [M] [V], sa sœur

— Mme [U] [C], sa nièce

— M. [T] [V], son neveu

— M. [D] [V], son neveu.

Le 27 mai 2021, Mme [M] [V] est décédée à son tour, laissant pour recueillir sa succession, ses trois enfants :

— Mme [E] [A] née [R]

— M. [B] [R]

— M. [H] [R]

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V], ont assigné M. [P] [G] à l’audience du 2 juillet 2024 sollicitant du Juge des contentieux de la protection de :

— Dire Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions :

Sur l’établissement de diagnostics :

— Ordonner à M. [P] [G] de donner libre accès à son logement pour l’exécution des diagnostics prévus dans le cadre des opérations de succession de l’indivision [V] et de vente dudit logement et ce, sous astreinte de 1.000 euros par opposition de M. [P] [G] dûment constatée par acte extra judiciaire.

— Dire que le bailleur devra adresser au moins quinze jours avant leur date des propositions de jours d’intervention pour la réalisation des diagnostics et que M. [P] [G] serait réputé opposant à défaut de contacter son bailleur ou le mandataire de ce dernier pour indiquer la ou les dates qui lui conviennent,

— Autoriser, en cas de refus de M. [P] [G] de laisser libre accès à son appartement pour effectuer les diagnostics prévus, le mandataire désigné par les bailleurs, sur présentation de la grosse du jugement à intervenir, en présence d’un Commissaire de justice, accompagné d’un serrurier mandaté par ses soins, à pénétrer dans le logement de M. [P] [G], sise [Adresse 5] à [Localité 9], afin de procéder à l’établissement des diagnostics en vue de la succession et de la vente du bien ;

Sur la résiliation judiciaire du bail :

— Constater les manquements graves et réitérés de M. [G] à ses obligations locatives et prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 31 octobre 2016 ;

En conséquence :

— Ordonner, sans délai, l’expulsion de M. [P] [G] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux qu’ils occupent à [Localité 9] [Adresse 1] [Adresse 5] :

— Dire que, à compter du jugement à intervenir, M. [P] [G] est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, fixer à compter de cette date, l’indemnité d’occupation due au bailleur au loyer quotidien, et les charges et taxes locatives en sus, et condamner M. [P] [G] à régler cette indemnité d’occupation prorata temporis jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés au bailler ou à son mandataire ;

DANS TOUS LES CAS

— Condamner, pour un compte arrêté au 7 juin 2023 et sauf à parfaire, M. [P] [O] à régler au bailleur la somme de 1.592,95 € à titre d’impayé de charges locatives et pour la période postérieure au 7 juin 2023, les charges et taxes telles que prévues par la loi ;

— Dire que les intérêts légaux courront sur la somme de 1.090,13 € À compter de la sommation de paver du 7 juin 2023 et, pour le surplus, à compter de la présente assignation valant mise en demeure de régler, le tout avec capitalisation desdits intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil :

— Condamner M. [P] [G] à régler à Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— Condamner M. [P] [G] aux entiers dépens qui comprendront les sommations des 27 février et 7 juin 2023.

Par ordonnance du 24 mars 2025, l’affaire a été radiée du rôle, puis rétablie le 16 mai 2025.

A l’audience du 24 octobre 2025, Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] sont représentés par leur conseil et réitèrent leurs demandes dans les termes de leur assignation, se référant aux conclusions déposées à l’audience, sauf à solliciter en sus de voir :

— débouter le défendeur de l’ensemble de ses demandes

— actualiser la somme due au titre des charges locatives pour demander au juge de condamner, pour un compte arrêté au 31 décembre 2024 et sauf à parfaire, M. [P] [G] à régler au bailleur la somme de 2.837.88 € à titre d’impayé de charges locatives pour les années 2020 à 2024 et pour la période postérieure au 31 décembre 2024, les charges et taxes telles que prévues par la législation en vigueur.

En réplique, M. [P] [G], représenté par son conseil, demande au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de PARIS de :

— JUGER M. [P] [G] recevable et bien-fondé en ses demandes ;

Sur l’établissement de diagnostics :

A titre principal,

— DEBOUTER Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C],

M. [T] [V] et M. [D] [V] de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

DIRE que seul le diagnostiqueur pourra accéder au logement de M. [P]

[G] pour établir les diagnostics, à l’exception de tout indivisaire et/ou de leur représentant et réduire le montant de l’astreinte ;

Sur les charges,

A titre principal,

DEBOUTER Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] de leur demande

A titre subsidiaire

LIMITER la condamnation mise à la charge de M. [P] [G] à la somme de 946,96 euros, pour la période du 27 mars 2021 au 31 décembre 2022

A titre infiniment subsidiaire,

LIMITER la condamnation mise à la charge de M. [P] [G] à la somme de 983,08 euros pour la période du 1er mars 2021 au 31 décembre 2022

Dans l’hypothèse où le tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de M. [P] [G],

CONDAMNER l’indivision [V] à payer à M. [P] [G] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la brutalité et de la tardiveté des demandes relatives aux charges,

En toutes hypothèses,

DÉBOUTER l’indivision [V] de sa demande tendant à ce que « les intérêts légaux courront sur la somme de 1.099,13 € à compter de la sommation de payer du 7 juin 2023 et, pour le surplus, à compter de l’assignation valant mise en demeure de régler, le tout avec capitalisation desdits intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil » et dire que les intérêts seront dus à compter du jugement à intervenir.

Sur la résiliation judiciaire du bail

DEBOUTER [N] [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] de leurs demandes

Sur les demandes accessoires :

DEBOUTER Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] de l’ensemble de leurs demandes

En toutes hypothèses, et à titre reconventionnel,

CONDAMNER Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] à payer à M. [P] [G] la somme de 968,00 euros au titre du remboursement du ballon d’eau chaude, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024

ENJOINDRE à Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] de faire procéder aux travaux nécessaires pour assurer la décence énergétique du logement et respecter le seuil de consommation d’énergie finale permettant d’atteindre la lettre F; et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la décision à intervenir,

ENJOINDRE à Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] de supprimer les anomalies électriques relevées par le diagnostiqueur le 6 mars 2024 afin de mettre l’électricité aux normes en vigueur, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la décision à intervenir

ENJOINDRE à Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] de faire procéder aux travaux nécessaires à la suppression du plomb dégradé de classe 3 dans le logement, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la décision à intervenir

ENJOINDRE à Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] de communiquer à M. [P] [G], les quittances de loyers correspondants aux loyers réglés depuis le 26 mars 2021, date du décès de M. [F] [V], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir jusqu’à la communication de l’ensemble des quittances,

ORDONNER la réduction du loyer du par le locataire aux bailleurs, à compter de l’audience du 11 décembre 2024 et jusqu’à la réalisation des travaux susvisés et la mise en conformité du logement, à hauteur de 200 euros par mois, et ce jusqu’a la l’achèvement de l’ensemble des travaux susvisés

CONDAMNER Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] à payer à M. [P] [G] la somme de 9.600 euros au titre de l’indemnisation de son trouble de jouissance pour la période du mois de novembre 2021 au mois d’octobre 2025

CONDAMNER Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] à payer à M. [P] [G] la somme de 3.000,00 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral et du caractère abusif de la présente instance,

CONDAMNER Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] aux entiers dépens.

CONDAMNER Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] à payer à M. [P] [G] la somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « juger » ou « constater » « prendre acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la demande tendant à permettre l’accès au logement pour effectuer les diagnostics et la demande reconventionnelle formée à ce titre

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

En l’espèce, il apparait que malgré la sommation faite par commissaire de justice le 22 février 2023 et les divers courriers produits, M. [G] n’a jamais permis l’accès à l’appartement aux bailleurs. Or les bailleurs doivent pouvoir faire procéder eux-mêmes à l’établissement de diagnostics notamment, en l’espèce, en vue d’évaluer le bien dans le cadre des opérations de partage de la succession ou la vente du bien et /ou le cas échéant afin d’évaluer les travaux visant à améliorer la performance énergétique.

Le locataire est obligé, de par la loi, de laisser l’accès à son logement. Il ne lui appartient pas de faire procéder lui-même aux diagnostics. Il sera donc fait droit à la demande principale formée par l’indivision successorale [V] tendant à permettre l’accès au logement donné à bail pour la réalisation des diagnostics ou autre évaluation de toute nature.

Il sera dit que l’indivision bailleresse devra adresser au moins quinze jours avant leur date des propositions de jours d’intervention pour la réalisation des diagnostics à M. [P] [G]. Elle sera autorisée, en cas de silence ou de refus de M. [P] [G] , à faire intervenir le mandataire de son choix, en présence d’un Commissaire de justice, accompagné d’un serrurier mandaté par ses soins, et à pénétrer dans le logement de M. [P] [G], sise [Adresse 5] à [Localité 9], afin de procéder à l’établissement des diagnostics.

Il n’y a pas lieu à condamnation sous astreinte, la procédure sus visée étant suffisante à garantir la bonne exécution de la décision.

La demande formée par M. [G] visant à se voir rembourser le coût d’un diagnostic qu’il a lui-même pris l’initiative de faire effectuer sera rejetée comme étant dénuée de tout fondement juridique.

Sur le paiement des charges locatives

Sur la prescription

Monsieur [G] invoque la prescription d’une partie des charges, notamment celles antérieures à l’assignation en date du 1er mars 2024. Il demande en outre des délais pour procéder au paiement.

Au titre de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, l’indivision bailleresse a hérité des droits de Monsieur [F] [V] au décès de ce dernier le 26 mars 2021. Elle n’a pu avoir eu connaissance de l’absence de paiement des charges avant cette date. Force est de constater qu’elle a assigné le locataire le 1er mars 2024, soit avant l’expiration du délai de trois ans courant au plus tôt à compter du décès du bailleur. L’indivision successorale est donc bien fondée à demander la régularisation des charges à compter du 1er mars 2021.

Sur l’obligation de régler les charges locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 23 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Ainsi, si les charges locatives peuvent faire l’objet d’une provision, l’absence de versement à ce titre prévu au bail n’exonère pas le locataire de leur règlement.

En l’espèce, l’indivision justifie avoir communiqué le décompte des charges locatives dues à hauteur de 1592,95 euros au titre des charges 2020, 2021 et 2022 pour les lots 314 et 335 qui composent le logement mis à bail sans qu’il n’y ait de doute possible sur leur affectation au logement de M. [G] quelle que soit l’erreur matérielle portant sur le numéro de l’escalier. Il convient de rejetter les demandes visantles charges dues au titre de l’année 2020 et les mois de janvier, février 2021, en raison de la prescription susvisée.

En conséquence, M. [G] sera condamné à régler à l’indivision bailleresse la somme de 2166,35 euros se décomposant ainsi :

—  2021 (10 mois sur 12) 442,21 euros

—  2022 : 504,45

—  2023 : 605,71 euros

—  2024 : 613,98 euros

Il sera fait droit à la demande de délais du locataire qui sera autorisé à régler la somme due sur une période du 18 mois, soit 120 euros par mois et le solde en sus le 18 ème.

Sur la demande tendant à la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, en application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, notamment, provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. L’article 1128 ajoute que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il résulte de manière constante de ces dispositions que le juge apprécie souverainement si les manquements imputés au cocontractant sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, et que cette appréciation se fait au jour de la décision.

En l’espèce, l’indivision [S][V] fait valoir, au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail, des manquements réitérés du preneur visant le défaut du paiement des charges locatives, l’absence d’assurance habitation depuis la prise d’effet du bail et le fait de refuser l’accès de son appartement au bailleur pour l’établissement de diagnostics.

S’agissant de l’absence d’assurance habitation depuis la prise d’effet du bail, force est de constater que Monsieur [G] a communiqué les attestations d’assurance habitation portant sur le logement, justifiant ainsi qu’il est assuré depuis son entrée dans les lieux.

S’il est vrai que les demandeurs ont été contraints de procéder à une sommation de communiquer ces attestations par commissaire de justice, puis d’assigner le locataire pour les obtenir, étant relevé que le locataire ne justifie nullement , contrairement à ses allégations, les avoir produites lors de la sommation, il n’en demeure pas moins que ce manquement aux obligations du locataire ne revêt pas un caractère de gravité tel qu’il justifierait de voir résilier le bail dès lors qu’il a pu être établi in fine que le bien est effectivement assuré depuis son entrée dans les lieu.

S’agissant des charges locatives, il apparait que préalablement aux demandes formées par l’indivision successorale, le bailleur n’avait jamais ni justifié des charges, ni sollicité le règlement de celles-ci auprès de Monsieur [G] et le bail ne prévoyait pas non plus le règlement de provision pour charges, de sorte que M. [P] [G] pouvait, de bonne foi, depuis 2016 considérer qu’il n’y était pas tenu. L’absence de règlement des charges locatives ne constitue pas, dans ce contexte, un manquement suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail.

Enfin, le refus de donner accès au logement au bailleur pour permettre la réalisation de diagnostics constitue sans nul doute un manquement du locataire à ses obligations, cependant il doit être considéré qu’il ne revêt pas le caractère de gravité justifiant de voir prononcer la résiliation du bail.

Il convient en conséquence de rejeter la demande visant à prononcer la résiliation du contrat de bail à charge pour le locataire de veiller désormais au respect des obligations sus visées, étant rappelé que la persistance de tels manquements, après une première condamnation, constituerait sans nul doute une faute revêtant le caractère de gravité justifiant la résiliation du bail et son expulsion.

L’ensemble des demandes subséquentes à la résiliation du bail concernant l’expulsion et l’indemnité d’occupation sera rejeté.

Sur la demande visant à obtenir le remboursement d’un ballon d’eau chaude

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En l’espèce, le locataire prétend démontrer qu’un technicien venu à son domicile aurait établi le caractère défectueux du ballon d’eau chaude et le caractère impératif de son remplacement. Cependant la pièce 11 visée dans ses conclusions est non nominative et n’indique ni l’adresse de l’intervention, ni la nature de celle-ci, ni le descriptif d’une quelconque panne et ne permet en conséquence nullement de rapporter la moindre preuve, étant relevé en outre que le locataire refusant tout accès du logement à l’indivision bailleresse a empêché d’établir un état des lieux contradictoire et l’intervention d’un technicien pour établir un diagnostic contradictoire du ballon d’eau chaude

Dans ces conditions M. [G] ne peut prétendre obtenir le remboursement de la somme de 968,00 euros de la part de la bailleresse. Il sera débouté.

Sur la demande concernant les travaux nécessaires pour assurer la décence énergétique du logement.

Conformément à la loi Climat et Résilience, tout logement mis en location depuis le 1er janvier 2025 doit avoir une classification énergétique minimale de DPE F. Il convient toutefois de rappeler qu’en application de l’article 3 du Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine, cette obligation ne s’applique pas aux logements occupés par leur propriétaire, aux résidences secondaires, ni aux locataires en cours de bail.

En conséquence, les demandes formées à ce titre par M. [G] seront rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles concernant la mise aux normes de l’électricité et la suppression du plomb du logement, la demande de réduction du loyer sollicitée dans l’attente de la réalisation des travaux sollicités à ce titre et l’indemnisation d’un trouble de jouissance

L’indivision bailleresse conteste l’ensemble des documents produits par M. [G] à défaut de tout diagnostic contradictoire et constate en tout état de cause que la présence de plomb la plus forte aux termes de ceux-ci relève de la classe 2, sur les garde-corps extérieurs des fenêtres, notant l’absence de dégradation du bâti et en conséquence l’absence de risque d’exposition au plomb comme relevé par le CREP.

Force est de constater que M. [G], à défaut de permettre la réalisation de tout état des lieux et de tout constat technique contradictoires en refusant au bailleur l’accès au logement, empêche de voir établie, le cas échéant, la nécessité des travaux qu’il invoque qu’il s’agisse de la mise aux normes de l’électricité ou la suppression de plomb. Il ne pourra en conséquence qu’être débouté de l’ensemble de ses demandes concernant la mise aux normes de l’électricité et la suppression du plomb du logement, ainsi que la demande de réduction du loyer qui devrait en résulter selon lui dans l’attente de la réalisation des travaux sollicités ainsi que l’indemnisation au titre d’un trouble de jouissance nullement démontré.

Sur la demande de communication des quittances de loyers

Aux termes de l’article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, le défendeur sollicite de la présente juridiction qu’elle condamne l’indivision bailleresse à lui remettre les quittances de loyer sous astreinte. Cependant, M. [G] produit lui-même les reçus qu’il reçoit de l’étude notariale en charge de la succession, attestant des sommes perçues au titre des loyers, étant relevé qu’il n’est pas démontré que la CAF aurait rejeté ces documents. Il convient en conséquence de rejeter la demande de condamnation sous astreinte formée par M. [G].

Sur la demande d’indemnisation formée par le défendeur au titre d’un préjudice moral et du caractère abusif de la présente instance,

En application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire, notamment lorsque l’auteur de l’action judiciaire ne pouvait pas légitimement penser qu’il obtiendrait gain de cause. Toutefois le simple fait que toutes les demandes d’une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit.

En l’espèce, il ne peut être reproché aux demandeurs d’avoir initié une procedure judiciaire à laquelle M. [G] les a constraint de recourir à défaut de respecter ses propres obligations, telles que permettre l’accès à son logement, justifier de l’assurance de l’habitation, règler ses charges locatives.

Il apparait que non seulement les demandes de l’indivision bailleresse sont recevables, mais qu’il y sera fait droit partiellement. Il ne saurait donc être constaté un quelconque abus de droit

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[P] [G] qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M.[P] [G] sera également tenu de verser aux demandeurs au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme de 2500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

ORDONNE à M.[P] [G] de permettre à l’indivision successorale [V] bailleresse ou ses représentants l’accès à son logement sis à [Adresse 11], escalier 1 pour la réalisation de tout diagnostic ;

DIT que l’indivision successorale [V] devra adresser, au moins quinze jours avant la date, des propositions de jours d’intervention pour la réalisation des diagnostics et qu’elle sera autorisée, en cas d’absence de réponse ou de refus de M. [P] [G] de laisser libre accès à son appartement à l’une de ces dates , à faire intervenir le mandataire de son choix, en présence d’un Commissaire de justice, accompagné d’un serrurier mandaté par ses soins, et à pénétrer dans le logement de M. [P] [G], sise [Adresse 5] à [Localité 9], afin de procéder à l’établissement des diagnostics ;

REJETTE la demande de condamnation sous astreinte formée à ce titre;

REJETTE la demande formée par M. [G] visant à se voir rembourser le coût d’un diagnostic de performance énergétique effectué à son initiative ;

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail et l’ensemble des demandes subséquentes visant à voir ordonner l’expulsion de M. [P] [G] et le condamner à régler une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

DECLARE irrecevables les demandes formées au titre des charges antérieures au 1er mars 2021 en raison de la prescription et les rejettes

CONDAMNE M. [P] [O] à régler à l’indivision successorale bailleresse la somme de 2166,35 euros à titre d’impayé de charges locatives pour la période courant du 1er mars 2021 au 31 décembre 2024 avec intérêts légaux sur la somme de 1.592,95 € à compter du 1 er mars 2024, date de l’ assignation, et à compter du présent jugement pour le surplus, avec capitalisation desdits intérêts dans les termes de l’article 1343-2 da code civil ;

RAPPELLE que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande portant le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges et rejette toute demande de condamnation sous astreinte à ce titre ;

REJETTE l’ensemble des demandes reconventionnelles formées par M.[P] [G] visant à voir :

— CONDAMNER Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] à payer à M. [P] [G] la somme de 968,00 euros au titre du remboursement du ballon d’eau chaude, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024

— ENJOINDRE à Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] de faire procéder aux travaux nécessaires pour assurer la décence énergétique du logement et respecter le seuil de consommation d’énergie finale permettant d’atteindre la lettre F; et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la décision à intervenir,

— ENJOINDRE à Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] de supprimer les anomalies électriques relevées par le diagnostiqueur le 6 mars 2024 afin de mettre l’électricité aux normes en vigueur, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la décision à intervenir

— ENJOINDRE à Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] de faire procéder aux travaux nécessaires à la suppression du plomb dégradé de classe 3 dans le logement, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la décision à intervenir

— ENJOINDRE à Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] de communiquer à M. [P] [G], les quittances de loyers correspondants aux loyers réglés depuis le 26 mars 2021, date du décès de M. [F] [V], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir jusqu’à la communication de l’ensemble des quittances,

— ORDONNER la réduction du loyer du par le locataire aux bailleurs, à compter de l’audience du 11 décembre 2024 et jusqu’à la réalisation des travaux susvisés et la mise en conformité du logement, à hauteur de 200 euros par mois, et ce jusqu’a la l’achèvement de l’ensemble des travaux susvisés

— CONDAMNER Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] à payer à M. [P] [G] la somme de 9.600 euros au titre de l’indemnisation de son trouble de jouissance pour la période du mois de novembre 2021 au mois d’octobre

2025

CONDAMNE M.[P] [G], partie perdante, à payer à Mme [E] [A] née [R], Mme [U] [C], M. [T] [V] et M. [D] [V] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

CONDAMNE M. [P] [G] aux entiers dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE