COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. [N] c/ Société [Adresse 2], Société [J] DE CLERCK SARL

N°/

Du 28 Juin 2024

2ème Chambre civile

N° RG 16/00173 – N° Portalis DBWR-W-B7A-KJCC

Grosse délivrée à

M^e Véronique POINEAU-CHANTRAIT

Maître Jean-luc RICHARD

Maître Françoise ASSUS-JUTTNER

expédition délivrée à

le 28/06/2024

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt huit Juin deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Décembre 2023 le prononcé du jugement étant fixé au 12 avril 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Juin 2024 après prorogation du délibéré, signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. [N], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

C/o Monsieur [P] [C]

[Localité 4]

représentée par M^e Véronique POINEAU-CHANTRAIT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

La Communauté Immobilière [Adresse 2] – [Adresse 5], représentée par son syndic CABINET [J] DE CLERCK SARL

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Jean-luc RICHARD de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

CABINET [J] DE CLERCK SARL, syndic de la communauté immobilière [Adresse 2], représenté par son gérant

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Françoise ASSUS-JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’exploit d’huissier en date du 31 décembre 2015 aux termes duquel la SCI [N] a assigné la communauté immobilière [Adresse 2] pris en la personne de son syndic et la SARL CABINET [J] DE CLERCK devant le tribunal de céans ;

Vu le jugement du 8 mars 2022 qui a révoqué l’ordonnance de clôture, ordonné la réouverture des débats afin de permettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de répondre aux prétentions formées par la SCI [N], invité la SCI [N] à produire l’extrait KBIS de la SARL SERAP et de la SCI [N], réservé l’ensemble des demandes;

Vu les conclusions (RPVA 31 octobre 2023) aux termes desquelles la SCI [N] sollicite sous le bénéfice de l’exécution provisoire au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1382 et 1384 du code civil, désormais articles 1240 et 1242 du Code Civil, de l’article 515 du code de procédure civile antérieur au décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 de :

— voir déclarer qu’elle a versé aux débats l’extrait KBIS la concernant faisant état de son immatriculation au RCS de NICE le 3 avril 1985 et l’extrait KBIS de la Société SERAP faisant état de son immatriculation au RCS de NICE le 28 octobre 1983,

— voir déclarer recevable et bien fondée son action à l’encontre de la Communauté Immobilière [Adresse 2] et de son syndic le Cabinet [J] DE CLERCK,

— voir déclarer que son action n’est pas prescrite,

— voir débouter la Communauté Immobilière [Adresse 2] et son Syndic le cabinet [J] DE CLERCK de toutes leurs demandes,

— voir homologuer le rapport de Monsieur l’expert [B] du 23 juillet 2015,

— voir condamner conjointement et solidairement la Communauté Immobilière [Adresse 2] et son syndic le Cabinet [J] DE CLERCK à faire réaliser l’intégralité des travaux préconisés par Monsieur l’expert [B] et détaillée dans son rapport d’expertise, à savoir la réinstallation d’une station de pompage apte à absorber le débit de la nappe phréatique et des eaux de ruissellement du parking de surface (4 m² sur la base de 120 mm/h), la mise en place d’un contrat d’entretien annuel de la station, la réalisation de l’étude hydraulique de validation à faire réaliser par un BET agréé, la réalisation de l’isolement (confinement de la zone de parking de surface contre les eaux de ruissellement extérieur de la copropriété , les travaux devant être précédés des mesures immédiates tenant à la mise hors d’eau de l’armoire électrique et la location et installation provisoire d’une capacité de pompage de 90 m3 par heure ainsi que l’installation d’un clapet anti retour sur la conduite de refoulement sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— voir condamner conjointement et solidairement la Communauté Immobilière [Adresse 2] et son syndic le Cabinet [J] DE CLERCK à lui payer la somme de 173 376 euros sauf à parfaire au titre du préjudice financier qu’elle subit faute d’avoir pu utiliser et jouir librement de ses parkings au cours de la période allant du 1er janvier 2006 au 1er décembre 2023, ladite somme devant être augmentée pour tenir compte de la période qui s’écoulera entre le 1er décembre 2023 et celle de la décision à intervenir,

— voir condamner conjointement et solidairement la Communauté Immobilière [Adresse 2] et son syndic le Cabinet [J] DE CLERCK à lui payer la somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral et du préjudice d’image qu’elle subit,

— voir condamner conjointement et solidairement la Communauté Immobilière [Adresse 2] et son syndic le Cabinet [J] DE CLERCK à lui payer la somme de 11 710 euros correspondant au montant des réparations ayant dues être effectuées sur le véhicule coupé Mercèdès CE 280 stationné dans les parkings sinistrés qui ont subi les inondations des 9, 10 et 11 mars 2013,

— voir condamner conjointement et solidairement la Communauté Immobilière [Adresse 2] et son syndic le Cabinet [J] DE CLERCK à lui payer la somme de 6188 euros correspondant au montant des réparations ayant dues être effectuées sur le véhicule Volkswagen Coccinelle stationné dans les parkings sinistrés qui ont subi les inondations des 9, 10 et 11 mars 2013,

— voir condamner conjointement et solidairement la Communauté Immobilière [Adresse 2] et son Syndic le Cabinet [J] DE CLERCK à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner conjointement et solidairement la Communauté Immobilière [Adresse 2] et son Syndic le Cabinet [J] DE CLERCK aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais et honoraires de l’expertise diligentée par monsieur [F] [B] ;

Vu les conclusions (RPVA 17 octobre 2022) aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sollicite au visa des articles 122 du code de procédure civile, des articles 1382 et 1384 al 1 du Code civil, des articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

IN LIMINE LITIS :

— voir déclarer irrecevable comme prescrite l’action personnelle de la SCI [N] à son encontre tendant à le voir condamner à effectuer les travaux ;

À TITRE PRINCIPAL :

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— voir déclarer la SCI [N] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter,

— voir rejeter la demande d’homologation du rapport ;

À TITRE RECONVENTIONNEL :

— voir condamner la SCI [N] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de la procédure abusive diligentée à son encontre ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— voir condamner la SCI [N] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— voir condamner la SCI [N] aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise,

— voir dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maitre Jean-Luc RICHARD, pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Vu les conclusions (RPVA 18 juin 2020) aux termes desquelles la SARL Cabinet [J] DE CLECK sollicite au visa de la loi du 10 juillet 1965, de l’ancien article 1382 du Code Civil, devenu 1240 nouveau, des articles 4, 5, 15, 16, 31, 122 et 954 du Code de Procédure Civile :

IN LIMINE LITIS,

— voir faire droit aux moyens d’irrecevabilité de l’action de la SCI [N] à son encontre sur le fondement de l’article 122 du Code de Procédure Civile, ainsi sur sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en tenant compte de la position de la Cour de cassation sur le point de départ de la connaissance de la cause des désordres révélée à la victime qui ne saurait être rattaché au dépôt d’un rapport de l’expert judiciaire fondé sur des faits par définition connus avant sa désignation.

À défaut de faire droit à l’exception in limine litis,

— voir faire droit à sa demande de mise hors de cause dès lors que :

— la SCI [N] qui a la charge de la preuve à ce titre, ne démontre pas la faute qui lui serait imputable en l’état du préjudice allégué qui ne la concerne pas,

— ni le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], ni la SCI [N] n’ont pu démontrer une faute commise par lui,

— l’un et l’autre ont reconnu sa gestion exacte et régulière,

— il a démontré que l’expert judiciaire n’a pas tenu compte des obligations professionnelles exactes dans la survenance des dommages allégués pour prendre des conclusions d’ordre juridique,

— voir faire droit à titre subsidiaire, à la demande de réduction du préjudice allégué,

— faisant droit à sa demande de mise hors de cause, lui allouer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la distraction des dépens au profit de la SCP ASSUS-JUTTNER ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2023 avec effet différé au 15 novembre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La SCI [N] fait valoir que son action n’est pas prescrite car le point de départ du délai de prescription décennale de l’action personnelle du copropriétaire contre le syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice causé par des vices de construction, est la date à laquelle la cause des désordres a été révélée et non pas la date de survenance des dommages, que c’est le rapport de l’expert monsieur [B] qui a permis de connaître la cause des désordres du système de pompage, que seule la survenance des désordres avait été constatée auparavant.

En réponse aux défendeurs, elle fait valoir qu’elle été immatriculée au RCS le 3 avril 1985, qu’elle ne peut avoir eu connaissance des désordres en 1984 avant sa création, que ce n’est pas le rapport de monsieur [D] en 1981 qui aurait permis de révéler la cause des désordres, que rien dans les promesses de vente du 15 septembre 1983, du 18 avril 1984, ni dans les actes authentiques, ne fait mention d’inondations, à ne pas confondre avec infiltrations.

En réponse auxconclusionsadverses qui ont pour objectif de démontrer que Monsieur [P] [C] avait connaissance de désordres, elle soutient qu’il n’est pas partie à la procédure, qu’il n’est pas propriétaire d’un parking au sein de la Communauté Immobilière [Adresse 2].

Elle fait valoir qu’il n’y a aucun document démontrant qu’avant 2008, une inondation ait eu lieu de l’importance de celle de mars 2013, que ni la société SERAP ni elle n’ont pu être titrées avant le mois d’avril 2005 pour la société SERAP et octobre 2005 pour elle, de telle sorte qu’elles n’avaient ni l’une, ni l’autre, qualité et intérêt à agir.

Elle indique que la mission d’expertise confiée à monsieur [D] a pour objet la recherche d’une fissure et non d’une inondation.

Elle fait valoir que les défendeurs ne produisent pas le rapport de monsieur [D], que le courrier entre monsieur [I] et Maître [Y] ne concerne que leurs auteurs, et en aucun cas la société SERAP ou elle -même.

Elle soutient s’agissant de la prétendue convention présentée à monsieur [P] [C], qu’il s’agissait d’une « mascarade » par laquelle il aurait dû supporter les conséquences d’une cession de créance et non d’une convention dans laquelle il était porté à sa connaissance le rapport de monsieur [D].

Elle soutient qu’avant les années 2007-2008, les parkings ne supportaient que des infiltrations, que monsieur [C] n’a pas eu connaissance de l’existence de parkings inondables, qu’il ne peut lui être reproché en n’exerçant pas d’action contre le syndicat des copropriétaires de ne pas lui avoir permis d’exercer ses recours récursoires contre les constructeurs.

Elle fait valoir que c’est la défaillance du syndic conjointement avec le conseil syndical, qui l’a obligée à saisir le tribunal.

Elle soutient être bien fondée à mettre en cause le cabinet [J] DE CLERCK, que le rapport d’expertise est versé aux débats et est soumis à la discussion contradictoire des parties.

Elle invoque le rapport d’expertise concernant la cause de désordres, les imputations et ses préconisations pour assurer la bonne marche de la station de pompage.

Elle rappelle les mesures immédiates à mettre en place indiquées lors des deux accédits, soit la mise hors d’eau de l’armoire électrique, la location et installation provisoire d’une capacité de pompage de 90 m3 par heure, l’installation d’un clapet anti-retour sur la conduite de refoulement.

Elle précise que seules les préconisations des travaux provisoires souhaités par l’expert lors du 1er accédit du 23 janvier 2014, et l’installation de 2 pompes de 40 m3/h et 20 m3/h, pour un total de 60 m3/h et la mise en place des clapets anti-retour ont été exécutés en juin 2015, que ces travaux sont insuffisants.

Elle indique qu’ aucun des travaux sur les moyens recommandés par l’expert dans son rapport définitif n’a été entrepris.

Elle fait valoir qu’après l’inondation de 2008 les pompes n’ont pas été déplacées, qu’elles sont toujours dans un de ses parkings, immergées, que l’installation a été faite par un plombier, qui a indiqué à l’expert n’avoir aucune compétence en la matière.

Elle fait valoir que si le système de pompe d’origine a fonctionné avec satisfaction comme le prétend le syndicat des copropriétaires, ce système était alors entretenu et surveillé, ce qui n’a plus été le cas lors de l’achat des parkings.

Elle fait valoir que le plombier lonsieur [Z] dépourvu de connaissance en matière de pompes de refoulement, a changé les pompes 3 fois entre 2006 et 2011, qu’il est intervenu les 23 et 25 mars 2011, en février 2013, les 5 8 -14-15 et 25 et le 26 mars 2013 durant 6 jours pour le remplacement des clapets que l’expert a constaté comme inexistants lors de son accédit du 20 janvier 2014, qu’il était du devoir du syndic de faire appel à des experts et hommes de l’art en la matière ainsi qu’elle le lui a demandé.

Elle relève que de l’aveu du syndic, depuis juin 2015, date à laquelle il a fait installer les 2 pompes, l’une de 40 m3/h, l’autre de 20 m3/h par une autre entreprise, en lieu et place des 2 anciennes pompes et que des clapets anti-retour ont été posés, les inondations ont cessé, que ces travaux ne sont intervenus que 18 mois après les préconisations de l 'expert.

Elle fait valoir que cette situation démontre que les inondations ont pour cause le manque d’entretien des pompes et leur usure, à l’incompétence du syndic et à la défaillance du syndicat des copropriétaires.

Elle soutient que l’arrêté de catastrophe naturelle de 2014 dont se prévaut le syndicat des copropriétaires concerne les glissements de terrain et non les inondations.

Elle soutient par ailleurs l’existence de la persistance de désordres.

S’agissant de la réfection de l’étanchéité du parking invoquée par les défendeurs pour tenter d’endiguer les problèmes d’infiltrations dans le deuxième sous-sol de la copropriété, elle soutient que les travaux d’étanchéité de la dalle supérieure du parking sont étrangers à la question des inondations, que les infiltrations ne peuvent pas provoquer d’inondation et n’empêchent pas l’utilisation d’un parking, que les parkings aériens n’ont été étanchés que sur une partie.

Concernant la station de pompage critiquée par le syndicat des copropriétaires qui affirme que dès octobre 1979, le problème des inondations est apparu comme l’en atteste le procès verbal de constat de Maître [R] du 17 octobre 1979, elle fait valoir qu’alors les pompes fonctionnaient.

Elle soutient qu’aux termes de ce procès verbal, cette installation est le fait de la copropriété, qu’elle ne ressort d’aucune servitude grevant son lot, ni du cahier des charges de la copropriété, ni de l’acte de vente de 2005, ni dans les réserves de l’attestation établie par le syndic au notaire.

S’agissant de l’installation de la canalisation qui draine les eaux de surface des parkings aériens dans le puisard, pour laquelle le Syndicat prétend ne pas savoir quel est le syndic qui a procédé à cette installation, elle indique qu’elle a été réalisée en PVC et non dans les matières utilisées en 1975 et 1980 et rappelle les préconisations de l’expert tendant à sa suppression.

Elle conteste s’être engagée à fermer le local des pompes et que l’accès aux pompes se fait à partir du local poubelles.

Elle soutient que le syndic a fait murer la partie supérieure du mur, que l’accès aux pompes et au puisard ne se fait qu’à partir du lot n° 55, lui appartenant où ils sont installés, comme l’en atteste le constat d’huissier du 15 novembre 2022 ce qui la prive de la jouissance de ce lot dont elle paie les charges depuis des années, qu’elle est légitime à en demander réparation.

Elle fait valoir que si la copropriété a décidé en assemblée générale de la création d’un local pour empêcher l’accès aux pompes, son accès devant se faire du côté du local poubelles et non plus par ses lots, cette décision et ces travaux n’ont pas été exécutés.

S’agissant du positionnement de l’armoire électrique, elle soutient que le syndicat des copropriétaires entretient une confusion entre l’armoire électrique qui commande les pompes où se situe le système de sécurité qui provoque les courts-circuits en cas de besoin et le coffret d’alimentation de l’armoire électrique.

Elle indique que l’expert mentionne au terme de son rapport que les pannes du système électrique de la station de pompage entraînent l’arrêt des pompes.

Elle invoque les procès verbaux de constat de Maître [V], des 15 mars 2014 et 28 novembre 2014 qui démontrent que l’armoire électrique baigne dans l’eau et les traces réelles du niveau que les eaux ont atteint.

Concernant le rejet des eaux de surface dans le puisard, elle fait valoir que son installation ne remonte pas à l’origine de l’immeuble mais est postérieure et « bricolée ».

Elle note que dans la période écoulée entre les préconisations de l’expert et leur mise en œuvre par le syndicat des copropriétaires, il y a eu 5 inondations constatées par procès verbal d’huissier (les 17/01/2014, 15/03/2014, 19/11/2014, 26/11/2014 et 28 /11/2014), que les pompiers ont avisé le syndic de la défaillance des pompes par courrier du 7 avril 2014.

En réponse au syndicat des copropriétaires qui invoque les dispositions de l’article 268 du code de procédure civile, elle fait valoir qu’en indiquant que les sinistres sont dus à un manque d’entretien et de calibrage de la station de pompage, l’expert n’a fait que répondre à sa mission tendant à préciser notamment si les désordres ont pour cause une négligence dans l’entretien de l’immeuble.

Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires reconnaît que le problème des inondations est indissociable de celui des pompes et qu’il n’y a plus eu de problème d’inondation depuis 2015, qu’il s’agit d’un aveu judiciaire, que le problème a été généré par les pompes et que leur manque d’entretien est une faute du syndic incombant à son laxisme et relevant de sa seule responsabilité.

Elle soutient que lorsque la SERAP a contracté, il n’y avait pas d’inondation mais des infiltrations laissant apparaitre des flaques d’eau.

Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires est responsable du système de pompage installé au sous-sol de l’immeuble [Adresse 2], que son entretien lui incombe, qu’en ayant failli à ses obligations d’entretien, le syndicat lui a causé un dommage, les défaillances des pompes, du système électrique et de l’installation en général de la station de pompage en ce compris l’absence d’un clapet anti retour sur la conduite de refoulement entre la station de pompage et le réseau publique ayant été les instruments du dommage.

Elle fait plaider que par sa négligence, le syndic a commis une faute dans l’exécution de sa mission, dès lors que compte tenu de l’urgence à la suite des inondations, il se devait de faire entreprendre les travaux nécessaires et indispensables.

Elle rappelle avoir attiré son attention dès le mois de juin 2006 sur son préjudice.

En réponse au non respect de la norme française NFP.91-120 homologuée par décision du Directeur général de l’AFNOR le 5 mars 1996 invoquée par le syndicat des copropriétaires pour contester la mise en location des parkings, elle fait valoir qu’elle a pris effet le 5 avril 1996, qu’elle se rapporte aux parcs de stationnements à usage privatif futur, qu’au moment de la réception de l’immeuble en 1970 et 1975, elle n’était pas en vigueur.

Elle fait valoir que si des parkings étaient inoccupés, c’est en raison du risque d’inondation.

Elle rappelle que l’expert a indiqué que les inondations à répétition rendent impropres les parkings du n -2 à leur destination, que l’expert a évalué la perte locative à la somme de 143500 euros TTC, dont il a déduit les taxes et frais de gestion pour fixer le préjudice à la somme de 91840 euros.

Elle sollicite l’actualisation de son préjudice locatif à la date de la décision à intervenir.

Elle soutient subir en raison de l’attitude négligente et fuyante du Syndicat des Copropriétaires et du syndic, un préjudice moral outre un préjudice d’image dès lors qu’elle ne peut que décliner les offres de location qui émanent des agences, des particuliers et des artisans.

Elle indique avoir également subi un préjudice du fait de la réparation des deux véhicules qui ont subi les inondation des 9, 10 et 11 mars 2013.

En réponse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] fait valoir que sa responsabilité ne peut plus être recherchée par un copropriétaire après l’écoulement d''un délai de dix ans, que le point de départ du délai de prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est la date à laquelle la cause des désordres a été révélée, que la SCI [N] (monsieur [C] SERAP) a eu connaissance des malfaçons de l’immeuble et de ses garages dés 1984, soit il y a plus de 32 ans.

Il soutient que les remontées d’eau dans le sous-sol ont été constatées dès 1979, que le 17 octobre 1979, un constat a été dressé par Maître [R] faisant état d’un problème de pompe et des montées d’eau dans tout le sous-sol de l’immeuble, dans sa partie haute et dans sa partie basse, avec dans la partie haute des inondations en trainées, que toute la dalle est recouverte d’une épaisseur d’eau d’environ 25 cms et que la station de pompage fonctionne en permanence.

Il fait valoir avoir assigné la SCI [Adresse 2] le 23 septembre 1981 en référés, que monsieur [S] architecte et la SA SORMAE indiquent que la réception des travaux de l’immeuble a été effectuée en 1975 et la déclaration d’achèvement le 16 mars 1976, que leur action s’est fondée sur les désordres constatés dans l’immeuble par Maitre [R] le 3 février 1981.

Il soutient que Monsieur [C] locataire au travers de ses sociétés SERAP puis [N], occupait les parkings des 1er et 2nd sous-sol dès 1984, qu’il a assisté aux assemblées générales de la copropriété [Adresse 2], qu’une promesse de vente a été signée entre la SCI [Adresse 2] et la société SERAP [C] le 15 décembre 1983 venant à expiration le 31 décembre 1984, concernant la vente des 16 parkings situés au N-2 et qu’une seconde promesse de vente a été signée entre les parties le 18 avril 1984 concernant 13 parkings situés au N-1 de la copropriété [Adresse 2], que la société SERAP avait la jouissance des parkings, objet des promesses de vente.

Il indique qu’aux termes d’un courrier adressé par M. [I], administrateur judiciaire de la SCL [Adresse 2] à Maître [A] le 18 novembre 1986, il est mentionné que ces garages sont inutilisables pour le parking, en raison d’infiltrations d’eau et d’accès difficile.

Il fait valoir que monsieur [C] a assisté à l’ensemble des assemblées générales de l’immeuble [Adresse 2], qu’il avait mandat de la SCI [Adresse 2] pour la représenter à l’assemblée générale de la copropriété du 7 juin 1989, que dans un courrier du 15 mars 2012 au syndic, la SCI [N] indique que l’assemblée générale du 23 mars 2002 a déjà abordé les problèmes des infiltrations, de l’étanchéité des sous-sols et fissures, notamment en provenance de la GRANDE PALMERAIE, que d’autres assemblées ont abordé les remontées d’eau et les inondations sans qu’il y ait été porté un remède, que la société SERAP 1M. [C] – SCI [N] assiste aux assemblées générales depuis 1984 et connaissait les désordres affectant les sous-sols de la copropriété.

Il fait plaider que la SCI [N] était informée de la procédure en cours, que monsieur [C] avait été destinataire en copie du courrier adressé le 4 mars 1987 par Monsieur [I] à Maître [Y], qu’une convention a été établie afin de clore les deux procédures en cours à l’époque, que la société SERAP a maintenu ses demandes d’achat des parkings, que la SCI [Adresse 2] a consenti à lui céder ces parkings malgré sa réticence eu égard aux malfaçons, que ces parkings ont ensuite été cédés par la société SERAP à la SCI [N] en octobre 2005.

Il soutient que le gérant de la SCI [N] connaissait de façon certaine les désordres et la cause des désordres depuis l’origine, soit plus de 30 ans, justifiant le prix anormalement bas de la cession.

Il fait valoir que Monsieur [C] ne peut nier avoir été informé du fait que les parkings dont il est propriétaires sont inondables depuis 1983, puisque le système de pompe existe depuis l’origine, qu’il est localisé sur une partie privative louée puis vendue à monsieur [C] au travers de ces sociétés.

Il relève qu’en attendant plus de 10 ans puis 30 ans, monsieur [C] a privé la copropriété de l’action récursoire contre le promoteur et son assureur alors qu’il connait depuis la construction contre la copropriété.

Il soutient que la cause des désordres a été révélée au demandeur par l’expertise judiciaire réalisée par monsieur [D] en 1981 et non par le rapport de monsieur [B].

Il fait valoir que la vente des lots postérieurement n’interrompt pas ce délai.

Il fait valoir que les extraits KBIS des sociétés [N] et SERAP démontrent qu’elles étaient constituées à l’époque, que la SCI [N] avait connaissance des désordres et de ses causes.

Il reprend les conclusions de l’expert sur les causes des désordres, faisant valoir que le constructeur a rejeté la méthode consistant à cuveler le radier des parkings et a préféré installer un puisard dans le radier du parking sur une partie privative appartenant à la SCI [N] autorisant un rabattement par pompage permanent de la nappe, moins onéreux.

Il conteste être resté inerte, faisant valoir que des travaux ont été votés et effectués dans la copropriété afin d’endiguer ce problème d’inondation, avec l’installation de nouvelles pompes dans les garages entre 2006 et 2019.

Il indique que lors de l’assemblée générale de 2008, ont été votées la dépose des pompes se trouvant dans le puisard des garages de Monsieur [C] et l’installation de nouvelles pompes non immergées.

Concernant l’étanchéité du parking et le déplacement des pompes de relevage, il indique que par assemblée générale du 4 juillet 2008, la copropriété a décidé de faire sécuriser l’accès aux pompes de relevage, que les travaux de mise en sécurité des pompes ont été effectués par la société OCCHIALINI avec un boitier électrique séparé réalisé par la société ELECTRIC SYSTEM, que la société [Z] est intervenue sur les lieux à la demande du syndic les 23 et 25 mars 2011, pour modifier la vidange dans le garage et remplacer une pompe de relevage, en février 2013, pour remplacer une des deux pompes de relevage qui était hors service, peut-être sous dimensionnée, les 5, 8, 14, 15, 25 et 26 mars 2013 pour remplacer les deux pompes de relevage qui étaient hors service, la reprise de l’installation, remplacement des clapets et mise en place d’ une pompe de relevage en secours, en attendant l’arrivée des nouvelles, le remplacement des pompes de relevage réalisé par la société [Z] facturé à 4.065,28 €.

Il précise qu’auparavant, l’entreprise [Z] a changé les pompes en 2006, 2009 et 2011.

Il indique qu’en juin 2015, MULTI DEPANN a assuré le remplacement des pompes du sous-sol ainsi que des conduits, qu’une pompe de relevage de secours triphasé 40 m3 H avec flotteur a été achetée à MULTI DEPANN en juin 2015, que des clapets anti retour ont posés, que cette société assure la maintenance des pompes de relevage depuis 2015, qu’en janvier 2018 elle a assuré le remplacement d’une pompe en garantie et la fourniture d’une pompe mise en stock, qu’en juin 2019 le remplacement de la pompe sous garantie a été fait.

Il soutient que les seuls cas de présence d’eau relevés par la société [N] sont consécutifs à une panne survenue lors d’évènements climatiques exceptionnels (arrêté préfectoral du 02/04/2020).

Il soutient que l’entretien des pompes a toujours été assuré, qu’il n’y a aucune négligence de la copropriété dans l’entretien de celles-ci.

En réponse à la présence de flaques d’eau dans ses parkings les 23 et 24 novembre 2019, il soutient que la Ville de [Localité 4] a été reconnue en état de catastrophe naturelle par arrête du 28 novembre 2019 pour inondations et coulées de boue du 23 novembre 2019 au 24 novembre 2019.

Il soutient que les travaux d’étanchéité de la dalle supérieure du parking ont été votés lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2008, qu’ils ont été exécutés par la SMBTP pour la somme de 79.778,57 euros et réceptionnés le 20 mars 2009.

S’agissant des causes des désordres, il fait valoir que les inondations se sont produites soit lors d’épisodes pluvieux très soutenus à [Localité 4], soit lorsqu’il n’y avait eu aucune précipitation.

Il conteste les élements du rapport d’expertise sur les causes des désordres faisant valoir que le puisard et les pompes de relevage existent depuis plus de 30 ans soit à l’origine de l’immeuble, que le problème est apparu dès octobre 1979.

Il soutient que la hauteur maximale connue du niveau d’eau a été de 80 cm d’eau, soit le niveau supérieur des pompes correspondant au raccord électrique de celles-ci ayant provoqué un court circuit que si comme le soutient l’expert l’eau avait envahi entièrement le niveau N-2, la copropriété aurait eu au moins 3 mètres d’eau inondant entièrement les sous-sols, ce qui n''a jamais été le cas ; que si l’eau était montée comme le prétend l’expert, la copropriété aurait eu six mètres d”eau dans le sous-sol.

Il fait valoir qu’en 1983, il existait des malfaçons importantes dont avait connaissance monsieur [C], qu’il est étonnant que pendant près de 25 ans, il n’y ait eu aucune inondation et que depuis 2006, il y en ait deux ou trois par an, que depuis 2015, qu’aucun problème d’inondation n’ a été porté à la connaissance du syndic.

Il fait plaider que pour des raisons inconnues les pompes sont tombées en panne,obligeant le syndic à fermer à clé et à sécuriser les disjoncteurs des pompes, que le syndic a soupçonné de la malveillance puisque les pompes tombaient en panne après les événements pluvieux importants ce qui chargeait la nappe phréatique, qu’elle a décidé en assemblée générale la création d’un local pour empêcher l’accès aux pompes, que la SCI [N] s’est engagée à fermer l’accès à des lots, que l’accès aux pompes se fait dorénavant du côté du local poubelles et non plus par les lots de la SCI [N].

Il soutient que monsieur [C] avait connaissance de l’existence du puisard sur l’un de ces lots privatifs dès 1983, que ce puisard est d’origine et inscrit au plan, que la canalisation venant du plafond est d’origine, qu’elle récupère l’eau du caniveau de la rampe.

Il soutient qu’il n’est pas mentionné dans le règlement de copropriété que le puisard est une partie commune, qu’il se trouve sur une partie privative, que la copropriété n’aurait pas a prendre à sa charge le coût des pompes ou le remplacement de celles-ci, qu’aucune servitude ne figure dans les actes d’acquisitions des parkings de la société SERAP en avril 2005 et de la SCI [N] en octobre 2005.

Il rappelle que les parkings de l’immeuble [Adresse 2] sont installés dans la nappe phréatique, que l’architecte pour exploiter les parkings a choisi de rabattre la nappe phréatique a travers un puisard réservé à cet effet, que le système de pompage est d’origine, qu’il a fonctionné avec satisfaction à son origine.

Il soutient que l’analyse des constats avec le relevé météo démontre que le problème n’est pas celui du sous-dimensionnage du système de pompage par rapport aux eaux de pluie ou du rejet dans le puisard des eaux de surface qui augmenterait le volume des eaux pompées, que la station de pompage ne peut pas être vétuste eu égard aux changements régulièrement intervenus des pompes.

Il fait valoir que le positionnement dans les parkings de l’armoire électrique est d’origine de l’immeuble, que dans son procès-verbal de constat établi à la requête de la SCI [N] le 14 mai 2014, Maître [V] mentionne que l’armoire du bloc électrique est dans l’eau, qu’il s’agit de l’armoire des pompes.

S’agissant de l’absence de clapet retour, il soutient qu’il s’agit d’une malfaçon du constructeur dont il ne peut être tenu pour responsable, que des clapets anti-retour ont été installés par la société MUTI DEPANN en 2015.

Concernant le rejet dans le puisard des eaux de surface, il soutient que ni lui ni le syndic n’ont connaissance que le syndic précédent ait installé une canalisation, que le tube de diamètre 100 fixé au mur qui récupère le caniveau du bas de la rampe existe depuis l’origine de l’immeuble, que la SCI [N] ne verse aux débats aucun document démontrant le contraire.

Il soutient, s’agissant de l’intervention des pompiers du 15 mars 2014, que compte tenu de l’absence de précipitations ce jour-là, la cause retenue par monsieur [B] afférent au rejet des eaux de surface qui augmenterait le volume, n’est pas probante et ne peut être retenue.

Il conteste la demande d’homologation du rapport d’expertise faisant valoir que l’expert ne peut porter d’appréciation d’ordre juridique dès lors qu’il lui fait porter la responsabilité des désordres ainsi qu’ au syndic en invoquant un défaut d’entretien.

Il fait valoir que selon le principe au terme duquel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, la SCI [N] est mal fondée à solliciter sa condamnation conjointe avec le syndic à procéder à des travaux pour des malfaçons connues par elle depuis 1984 en sa qualité d’acquéreur des parkings.

Il soutient que la SCI [N] n’a subi aucun préjudice financier, moral ou d’image, que les parkings ont été achetés en toute connaissance de cause, qu’ils n’ont jamais été loués, que seul monsieur [C] en a eu la jouissance entre 1984 et 2005, que l’existence d’une pompe de relevage laissait à prévoir la possibilité d’une inondation d’autant que le puisard se trouve sur les places de parking de monsieur [C].

Il relève que par un jeu d’écritures et des compensations entre sociétés disposant du même gérant, les 16 parkings auront été acquis pour la somme de 23986 € soit 1500€ par parking.

Il soutient que les parkings de la SCI [N] ne répondent pas aux normes pour être mis en location.

Il soutient être bien fondé à solliciter des dommages et intérêts dès lors que la SCI [N] avait parfaitement connaissance de la situation des locaux lors de son achat et ce dès 1984.

La SARL Cabinet [J] DE CLERCK fait valoir que l’action de la SCI [N] est prescrite car les causes des désordres étaient décrites dans le constat d’huissier du 17 octobre 1979, que l’expert judiciaire fait référence à l’acte de vente à la SCI [N] en date du 8 octobre 2005 et précise que la cause a pu être connue lors de la visite des lieux, que le 4 avril 2008 il est fait référence au matériel de pompage défectueux.

Elle soutient que la SCI [N] a eu connaissance de la cause des désordres en 1984, que les promesses de vente conclues entre la société SERAP et la SCI [Adresse 2] portant sur seize parkings de la copropriété, datent des 15 décembre 1983 et 18 avril 1984, et prévoyaient l’autorisation d’occuper les lots avant la vente tout en précisant que les garages sont inutilisables pour le parking de voitures en raison d’infiltrations d’eau et d’accès difficile.

Elle soutient que le système de pompe cause des désordres existe depuis l’origine, que le caractère inondable des parkings acquis par monsieur [C] en raison de l’insuffisance des pompes installées lui était connu depuis qu’il les occupe, soit depuis 1983.

Elle conteste toute responsabilité faisant valoir qu’elle est tenue d’une obligation de moyen, qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, qu’elle a fait toute diligence, qu’elle a mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 4 juillet 2008 différentes résolutions justifiant des diligences accomplies, que le 30 avril 2010 elle l’a informé de la réalisation des travaux convenus avec la SCI [N] relatifs à l’étanchéité du parking et au déplacement des pompes de relevage, que l’entreprise [Z] est intervenue à plusieurs reprises.

Elle rappelle qu’il ne lui incombe pas de mettre en œuvre des travaux non décidés par l’assemblée générale, qu’elle n’est pas un professionnel de la plomberie à qui pourrait être imputé le choix d’une solution inadéquate.

S’agissant de la résurgence des inondations invoquées par la SCI [N] survenues les 26 mai 2014, 18 novembre 2011 et 25 mars 2015 , elle fait valoir que l’assemblée générale des copropriétaires lui a donné quitus au Syndic pour l’ensemble de sa gestion, que pour les procés verbaux des assemblées générales des 01 juin 2012, et 31 mai 2013, la SCI [N] fait partie de ceux qui ont voté pour son approbation.

À titre subsidiaire, sur le quantum des demandes, elle fait valoir s’agissant de la demande formée au titre de la perte de revenus locatifs des parkings entre le 1 er janvier 2006 et le 31 décembre 2015, que depuis la construction de l’immeuble en 1976, ces parkings, occupés par monsieur [C] depuis 1983 au travers de ses sociétés, dont la SCI [N], sont inutilisables et impropres à la location, que même s’il avait pu être remédié au caractère inondable des parkings, ils demeuraient fermés à toute possibilité de location puisqu’ils ne répondent pas aux normes françaises du parc de stationnement privé, avec notamment une hauteur sous plafond de 1.85 m, là où elle ne devrait pas être inférieure à 2.20 m.

Elle soutient que seul le préjudice du fait d’une perte de recette locative a été présenté au stade de l’expertise judiciaire et a fait l’objet d’une évaluation par l’expert [B].

Elle fait valoir que la demande de paiement des réparations ayant dû être effectuées sur les véhicules stationnés ne saurait prospérer dans la mesure où les parkings ont toujours été impropres au stationnement, ce que la SCI [N] savait.

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et la cabinet [J] DE CLERCK :

Aux termes des dispositions de l 'article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

La SCI [N] représentée par son gérant ,madame [U] a acquis de la SERAP représentée par son cogérant monsieur [C] par acte notarié du 18 octobre 2005, les lots 45, 46, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70 constitués de parkings situés dans l’ensemble immobilier [Adresse 2] situé [Adresse 5].

Selon l’extrait KBIS produit à jour au 28 mars 2002, le gérant de la SCI [N] est désormais monsieur [C].

La SERAP représentée par son cogérant monsieur [C] avait -elle même acquis selon acte notarié du 28 avril 2005 les lots : 14, 15, 45, 46, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63 , 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84 constitués de parkings situés dans l’ensemble immobilier [Adresse 2] situé [Adresse 5].

Se plaignant d’inondations affectant certains de ses lots, la SCI [N] a fait assigner par exploit d’huissier du 27 mai 2013, la communauté immobilière [Adresse 2] représentée par son syndic en exercice.

Par ordonnance en date du 1er octobre 2013 complété par une ordonnance rectificative d’omission de statuer en date d 28 février 2014 le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [B].

Par ordonnance en date du 17 juin 2014 les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la SARL EST JL [Z] et à la compagnie d’assurances GENERALI IARD

Par ordonnance du 20 janvier 2015 le juge des référés a rejeté la demande d’ordonnance commune de la SCI GHEZIEH à la SARL CABINET [J] DE CLERCK.

Monsieur [B] a déposé son rapport le 22 juillet 2015.

Par arrêt en date du 3 mars 2016 la cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a infirmé l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise commune, a notamment déclaré communes et opposables à la société CABINET [J] DE CLERCK en sa qualité de syndic la communauté immobilière [Adresse 2] les opérations d’expertise confiées à monsieur [B].

Par exploit d’huissier en date du 31 décembre 2015, la SCI [N] a assigné la communauté immobilière [Adresse 2] et la SARL CABINET [J] DE CLERCK devant le tribunal de céans.

Le délai de prescription décennale de l’action personnelle en exécution de travaux de réfection de parties communes d’une copropriété ou de leur remise en état a pour point de départ non pas la date à laquelle les désordres sont apparus mais celle à laquelle la SCI [N] a connu les désordres.

Cette connaissance par la SCI [N] résulte du rapport d’expertise judiciaire à savoir le 22 juillet 2015 qui expose quatre causes de désordres : les deux pompes qui ne remplissent pas leur office car en panne ou d’une efficacité très réduite, le système électrique de la station de pompage dont les pannes entraînent l’arrêt des pompes, l’apport vers le puisard de masse d’eau extérieure (ruissellement) non comptabilisée dans l’étude initiale du projet de l’Architecte en 1968 et l’absence d’un clapet anti-retour sur la conduite de refoulement entre la station de pompage et le réseau public.

En tout état de cause, nonobstant le courrier du 15 juin 2006 adressé par la SCI [N] au syndic faisant état d’inondation des garages et le non fonctionnement des pompes des garages, seul le constat d’huissier du 24 mai 2007 établi à la demande de la SCI [N] pourrait attester d’une connaissance d’une partie des causes des désordres par celle-ci.

L’huissier de justice relève en effet que monsieur [C] gérant de la SCI [N] lui déclare que les autres garages se trouvent inondés par les eaux de ruissellement qui, ne pouvant être évacuées faute de canalisations adéquates et de pompes à fort débit, viennent s’engouffrer dans ses lots qui sont des points bas.

Ce constat datant de moins de dix ans avant l’assignation en référé diligentée par la SCI [N] le 27 mai 2013, l’action de la SCI [N] n’est dès lors pas prescrite.

Les autres pièces dont font état les défendeurs ne permettent d’établir la connaissance par la SCI GHEZIEH des causes des désordres.

En effet le courrier du 14 septembre 1987 adressé par monsieur [I] administrateur judiciaire à monsieur [J] syndic indique que monsieur [C] est l’occupant des sous sols appartenant à la SCI sans plus de précision, le courrier du 23 mai 1989 de monsieur [I] à monsieur [J] précise que la SERAP occupe les niveaux 1 et 3 des parkings et assure le paiement des charges, le courrier du 9 juin 1994 mentionne que les seuls lots appartenant à la SCI [Adresse 2] ont été mis à la disposition de la société SERAP qui doit payer les charges comme cela a été convenu dès qu’ils lui avaient été données en jouissance.

Ces courriers n’établissent pas que Monsieur [C] aurait été locataire au travers de ses sociétés – SERAP,puis [N], ni qu’il occupait les parkings des 1er et 2nd sous-sol dès 1984, ni qu’il avait connaissance des désordres.

Les promesses de vente invoquées par le syndicat des copropriétaires entre la SCI [Adresse 2] et la société SERAP des 15 décembre 1983 et 18 avril 1984 ne sont pas versées aux débats .

En effet, sont simplement produites en pièce 16 du syndicat des copropriétaires deux feuillets non numérotés et non datés, paraphés sans autre précision, dont le premier est intitulé «  extrait promesse de vente ente la SCI [Adresse 2] et la société SERAP enregistrée mai 1985 » qui porte sur 16 parkings situés au deuxième sous sol formant les lots 56 à 70 dépendant d’un immeuble situé lieudit [Adresse 5] appartenant à la SCI [Adresse 2] en liquidation.

Le second feuillet fait état au premier niveau de 13 parkings formant les lots 71 à 79 et 80 à 84 dépendant d’un immeuble situé lieudit [Adresse 5] appartenant à la SCI [Adresse 2] en liquidation.

La résolution 6 du procès verbal d’assemblée générale du 23 mars 2002 autorise le syndic à ester en justice contre la SERAP pour non paiement des charges mais mentionne les déclarations de monsieur [C], gérant de la société qui indique que la société est réservataire des lots, dans l’attente de la signature de l’acte authentique.

Il n’est pas fait mention de désordres.

Il n’est produit aucune expertise amiable antérieure qui aurait pu identifier l’origine exacte des inondations successives invoquées par la SCI [N].

Le rapport d’expertise judiciaire de monsieur [D] qui aurait réalisé suite à une expertise judiciaire ordonnée en consécutivement à l’assignation du 23 septembre 1981 par le syndicat des copropriétaires à l’égard de la SCI [Adresse 2] et de monsieur [S] architecte n’est pas versé aux débats.

Le constat d’huissier du 17 octobre 1979 invoqué qui relève effectivement dans la partie haute du sous sol la présence d’importantes inondations en trainées et en partie basse que la dalle est recouverte d’une épaisseur d’eau d’environ 25 centimètres, ne permet pas de déterminer les causes des désordres ni sa connaissance par la SCI [N] ou ses auteurs à ce moment.

Le courrier produit du 18 novembre 1986 de monsieur [I] à Maître [A] fait effectivement état d’un compromis de vente entre la société SERAP et la SCI pour les parkings au 1er et 2ème sous sol, précise que la société SERAP a été autorisée à occuper les lots et indique que ces garages sont inutilisables pour le parking de voiture en raison d’infiltration d’eau et d’accès difficile.

Mais ce courrier, qui n’est pas adressé à la SCI [N] ou à ses auteurs, ne donne pas d’élément sur la cause des désordres ni sa connaissance effective par la SERAP, auteur de la SCI [N].

L’existence d’un puisard dans l’un des parkings acquis par la SCI [N] si elle permet d’attester la mise en œuvre d’un système visant à prévenir l’arrivée d’eau et à assurer son écoulement et par là prévenir des désordres, ne peut manifestement pas d’attester de la connaissance de l’existence de désordres par le copropriétaire des lieux.

Par conséquent la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et la SARL CABINET [J] DE CLERCK tirée de la prescription sera rejetée.

Sur le fond :

À titre liminaire, il y a lieu de relever que la SCI [N] forme ses demandes à l’encontre de la communauté immobilière [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, que le syndicat des copropriétaires s’est constitué pour la communauté immobilière [Adresse 2] et n’a pas formé d’observation sur les demandes de la SCI [N] bien que non correctement formulée.

Dès lors il convient de considérer que les demandes formées par la SCI [N] le sont à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 2].

Le rapport d’expertise de monsieur [B] dressé au contradictoire des parties procédant à une analyse objective des données de fait de la cause , à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par les arguments techniques doit servir sur le plan technique de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

Il a notamment répondu à la question relative à l’origine de la cause des désordres à savoir s’il s’agit d’erreur de conception, de malfaçons ou de négligence dans l 'entretien de l’immeuble ou de toute autre cause.

La SARL CABINET [J] DE CLERCK ne peut opposer l’absence du respect du principe du contradictoire du rapport d’expertise invoquant qu’elle n’était pas partie aux opérations d’expertise dès lors que de fait, en tant que syndic représentant la copropriété elle était présente, que la cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a rendu les opérations d’expertise communes et opposables à son égard , certes postérieurement au dépôt du rapport, qu’enfin elle a en tout état de cause eu accès au rapport dans le cadre de la présente procédure et a pu formuler toutes observations utiles.

Dans ces conditions, les arguments présentés par les défendeurs ne permettent pas de remettre sérieusement en cause les conclusions d’expertise.

L’expert a désigné comme cause des désordres soit les inondations des parkings [N], les deux pompes qui ne remplissent pas leur office car en panne ou d’une efficacité très réduite, le système électrique de la station de pompage dont les pannes entraînent l’arrêt des pompes, l’apport vers le puisard de masse d’eau extérieure (ruissellement) non comptabilisée dans l’étude initiale du projet de l’architecte en 1968 et l’absence d’un clapet anti-retour sur la conduite de refoulement entre la station de pompage et le réseau public.

Il relève que l’armoire électrique de la station de pompage est mal placée car trop basse, qu’elle risque d’être en contact avec les eaux d’inondations dans le parking entrainant des coupures d’alimentation, que la station d’alimentation est sous dimensionnée du fait de l’apport de gros volumes d’eau de ruissellement , que dans l’état actuel de l’installation avec une capacité théorique de 36 mètres cubes par heure il estime son sous dimensionnement de l’ordre de trois fois et un rendement de 11%, un manque d’entretien de la station de pompage entraînant une grosse perte d’efficience des pompes , un manque de sécurité requise pour fonctionner en permanence en l’absence de palliatif à une coupure accidentelle d’électricité, l’absence d’un clapet anti retour sur la canalisation de refoulement vers le réseau public, que le rejet dans le puisard des eaux de surface peut augmenter de plus de 300% le volume des eaux à pomper ce que l’architecte n’a pas prévu.

L’expert a rapproché différents constats d’inondations faits par un huissier de justice et les hauteurs de précipitations enregistrées à [Localité 4] pour les même périodes.

Il a relevé un certain temps de latence entre le moment où il pleut et la montée de la nappe phréatique, que lorsque les précipitations sont faibles le système de pompage est malgré tout débordé, que l’inondation se produit puis se résorbe dans le temps au rythme de la capacité de pompage en place, que lorsque les chutes d’eau sont importantes, le système électrique baignant dans l’eau se met en sécurité et l’inondation, que l’arrêt des pompes pour une raison plus ou moins inconnue entraîne la montée plus ou moins rapide de la nappe phréatique qui inonde le parking.

Il indique que la station de pompage est destinée à mettre hors d’eau l’ensemble des caves et des parkings de l’immeuble aux niveaux N-1 et N-2, qu’elle fait partie des parties communes comme le sous entend le règlement de copropriété.

Il indique que l’acte de vente du 8 octobre 2005 ne précise pas la servitude constitué par la présence du puisard dans le périmètre des 16 parkings, que toutefois la SCI lors de la visite des lieux n’a pu que constater cette contrainte liée au bon fonctionnement de l’immeuble . Il indique qu’une grille en acier sur le puisard permet de ne pas pénaliser la SCI de la perte d’une place de parking.

Il précise que l’entreprise [Z] a installé deux pompes neuves en mars 2013, qu’à la vue des différents sinistres enregistrés depuis, ces nouvelles pompes n’ont jamais rempli la mission de garder les parkings du N-2 à sec d’une façon permanente.

Il indique que les deux pompes avaient dès l’origine une capacité de pompage trop faible compte tenu du volume à pomper en cas de pluie, qu’après deux ans l’une des deux pompes était en panne, que l’autre avait perdu 75 % de son efficience, que le matériel installé ne correspond pas au volume de pompage à effectuer.

Il relève que l’entreprise [Z] n’a pas de contrat d’entretien avec le syndic de la copropriété, qu’elle intervient à la demande du syndic.

Il indique que sa responsabilité ne peut qu’être limitée à la qualité discutable du matériel mis en place, qu’encore fallait-il que le syndic lui ait transmis un cahier des charges définissant le type d’eau à pomper , débit d’eau à absorber et le type de pompe à installer, ce qui ne semble pas avoir été le cas.

Il indique que postérieurement à la date de livraison de l’immeuble, le syndic a fait installer une canalisation PVC de diamètre 110 collectant l’ensemble des eaux de ruissellement des parkings de surface de la résidence pour les envoyer vers le puisard situé dans le parking [N], que la station de pompage lors de précipitations importantes doit faire face à l’augmentation du débit de la nappe phréatique augmentée du volume d’eau de ruissellement des parkings de surface, que l’incidence du volume de ces eaux aurait du être étudiée par un BET qualifié afin de déterminer si la station était capable de l’absorber ce qui n’a pas été fait.

Il préconise la réinstallation d’une station de pompage apte à absorber le débit de la nappe phréatique et des eaux de ruissellement du parking de surface (500 m²) sur la base de 120 mm/h , la mise en place d’un contrat d’entretien annuel de la station, la réalisation de l’étude hydraulique de validation à faire réaliser par un BET agréé, la réalisation de l’isolement (confinement) de la zone de parking de surface contre les eaux de ruissellement extérieur de la copropriété.

Il indique la nécessité de mise en place de mesures immédiates tenant à la mise hors d’eau de l’armoire électrique, la location et l’ installation provisoire d’une capacité de pompage de 90 m3 par heure ainsi que l’installation d’un clapet anti retour sur la conduite de refoulement.

Il précise que la SCI [N] n’a depuis le 18 octobre 2005 pas pu utiliser ses 16 parkings du fait d’inondations intermittentes.

Il évalue son préjudice locatif sur la période du 1er janvier 2006 et jusqu’au 15 juin 2015, retenant la somme de 90 euros TTC et un taux d’occupation de 87, 5 % ou 14 /16 soit 143 500 euros TTC .

Déduction des taxes et des frais de gestion, l’expert fixe le montant du préjudice à la somme de 91.840 euros.

Sur la demande d’homologation du rapport d’expertise

Il convient de rappeler que, par application de l’article 246 du Code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les conclusions du technicien commis pour procéder à une expertise judiciaire, et il est libre de faire siennes ses conclusions et d’apprécier souverainement leur objectivité, leur valeur et leur portée au soutien de sa décision.

Le juge ne saurait en conséquence homologuer ou ne pas homologuer un rapport d’expertise judiciaire, sauf dans certaines espèces particulières, étrangères au présent litige.

Par conséquent, la demande de la SCI [N] de voir homologuer le rapport d’expertise de monsieur [B] sera rejetée.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 14 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Ce texte instaure une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires qui est engagée dès lors que les dommages proviennent d’une partie commune, peu importe qu’ils ne soient pas de son fait.

Il résulte du rapport d’expertise que la réalité des désordres est avérée, qu’elle a pour origine un défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble, les inondations ayant pour cause une mauvaise adaptation du système de pompage en cas de pluie outre l’instauration d’une canalisation qui a pour effet d’augmenter le volume de l’eau à évacuer en cas de pluie par les pompes, dont la capacité était d’ores et déjà trop faible .

Peu importe en l’espèce de déterminer si cette canalisation a été instaurée ou non après la construction de l’immeuble dès lors qu’elle a vocation à assainir une grande partie des eaux de surface de la copropriété et qu’elle doit être considérée comme une partie commune dont l’entretien incombe au syndicat des copropriétaires.

Le système de pompage doit également être considéré comme une partie commune dès lors qu’il a vocation à assurer le rabattement des eaux de la nappe phréatique située sous l’immeuble et par là à mettre hors d’eau l’ensemble des caves et parkings de l’immeuble aux niveaux N-1 et N-2.

L’immeuble étant construit au dessus d’une nappe phréatique, l’expert indiquant que « l’immeuble baigne dans la nappe phréatique », le devoir d’entretien et de surveillance du syndicat des copropriétaires vis à vis du fonctionnement de cette station de pompage, installation sensible , était d’autant plus nécessaire.

Enfin le syndicat des copropriétaires ne verse aucun élément technique de nature à démontrer que les travaux préconisés par l’expert dans son rapport déposé en juillet 2015 n’étaient pas de nature à remédier aux désordres.

Par conséquent la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans les désordres des parkings appartenant à la SCI [N] doit être retenue.

Les arrêtés de catastrophe naturelle du 31 janvier 2014 pour la période du 16 janvier au 18 janvier 2014 et du 28 novembre 2019 pour la période du 23 au 24 novembre 2019 faisant état des inondations et des coulées de boue sur la Commune de [Localité 4] ne sont pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité dès lors qu’il est établi que ce manque d’entretien est avéré, au moins depuis le constat d’huissier du 24 mai 2007.

Sur la responsabilité du syndic

Aux termes des dispositions de l’article 1382 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SCI [N] recherche la responsabilité de la SARL CABINET [J] DE CLERCK , syndic de l’immeuble.

Cette responsabilité suppose la démonstration par la SCI [N] de l’existence d’une faute du syndic qui lui a causé un préjudice direct et certain.

La SCI [N] invoque l’absence de mise en œuvre des travaux votés par l’assemblée générale du 4 juillet 2008 prévoyant la mise en place de pompes non immergées, une absence de diligence du syndic en l’absence de mise en place d’un contrat d’entretien avec l’entreprise [Z] un nettoyage de la fosse étant préconisé deux fois par an, l’absence de communication d’un cahier des charges définissant le type d’eau à pomper et le débit d’eau à absorber, le type de pompe à installer, l’absence d’appel à un BET pour étudier l’adéquation de la station de pompage au volume des eaux de pluie dirigées vers le puisard.

Elle fait valoir que depuis la réalisation de l’expertise la fosse est pleine de dépôt, ouverte sans grille de protection, les infiltrations persistent, que le syndicat des copropriétaires n’a donné suite qu’aux préconisations des travaux provisoires de l’expert, qu’il n’y a pas eu d’ études hydrauliques, d’isolement de la zone de parking contre les eaux de ruissellement extérieur.

Le moyen selon lequel la SCI [N] ne serait pas recevable à rechercher la responsabilité du syndic du fait du quitus donné au syndic sera écarté dès lors que le copropriétaire, qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute.

Par ailleurs, le syndic de copropriété a l’obligation de moyen d’effectuer toutes les diligences susceptibles de prévenir les sinistres des parties communes.

Son rôle ne consiste pas seulement à intervenir a posteriori pour réparer les dommages.

Or, en l’espèce le syndic de copropriété a fait preuve de négligence dans l’entretien de l’immeuble s’agissant des désordres invoquées par la SCI [N].

En effet, bien que dès 2006 la SCI [N] a fait état de la présence d’eau dans ses parkings et a invoqué un dysfonctionnement des pompes, ce n’est que dans un courrier du 26 février 2007 que le cabinet [J] indique à la SERAP l’étude du déplacement des pompes.

Par ailleurs, si le procès- verbal de constat du 24 mai 2007 atteste de l’inondation des garages, ce n’est que lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2008 qu’a été votée la réalisation de travaux relatifs à l’installation de pompes non immergées suivant le devis de l’entreprise [Z], que lesdits travaux ont été envisagés pour début 2009 par le syndic aux termes d’un courrier du 21 janvier 2009 sans plus de précision, cependant que la SCI [N] avait fait état d’un nouveau sinistre fin décembre 2008, que l’entreprise [Z] indique être intervenue en mars 2009 pour procéder au pompage de l’eau dans les garages.

Par ailleurs, cette négligence est également caractérisée du fait de l’absence de recherche d’une solution effective et pérenne aux désordres de l’immeuble, malgré les interventions répétées de l’entreprise [Z] en décembre 2009, en juillet 2011, en février 2013, outre l’intervention des pompiers le 10 mars 2013 et le 15 mars 2014 pour procéder au pompage des parkings, en dehors des périodes visées par les arrêtés préfectoraux de catastrophes naturelles rappelés plus haut.

Au surplus les travaux immédiats préconisés par l’expert en janvier 2014 n’ont été entrepris qu’en juin 2015, soit après son deuxième accédit de janvier 2015, qu’il n’est au demeurant pas produit d’élément permettant de déterminer dans quel cadre la pose de la pompe par la SARL MULTI DEPAN est intervenue ( vote en assemblée générale, travaux urgents décidés par le conseil syndical).

Dès lors, la SARL CABINET [J] DE CLERCK , syndic de l’immeuble sera également tenue pour responsable des désordres.

Sur la réparation des préjudices

La SCI [N] sollicite de voir condamner la Communauté Immobilière [Adresse 2] et son syndic le Cabinet [J] DE CLERCK à faire réaliser l’intégralité des travaux préconisés par Monsieur l’expert [B] et détaillés dans son rapport d’expertise, à savoir la réinstallation d’une station de pompage apte à absorber le débit de la nappe phréatique et des eaux de ruissellement du parking de surface (4 m² sur la base de 120 mm/h), la mise en place d’un contrat d’entretien annuel de la station, la réalisation de l’étude hydraulique de validation à faire réaliser par un BET agréé, la réalisation de l’isolement (confinement de la zone de parking de surface contre les eaux de ruissellement extérieur de la copropriété ), les travaux devant être précédés des mesures immédiates tenant à la mise hors d’eau de l’armoire électrique et la location et installation provisoire d’une capacité de pompage de 90 m3 par heure ainsi que l’installation d’un clapet anti retour sur la conduite de refoulement sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires produit une facture du 24 juin 2015 de la société MULTI DEPANN faisant état de l’installation d’une pompe de secours de relevage triphasé 40 m cube / heure avec flotteur, un devis du 5 octobre 2015 portant sur le contrôle de deux pompes de relevage, un contrôle des clapets anti retour quatre visites annuelles.

Force est de constater que ces installations ne répondent pas aux préconisations de l’expert s’agissant des travaux provisoires, l’expert notant en réponse à un dire que la pompe installée de 4 mètres cube /heure qu’il a constatée ne correspond à la demande d’installation préconisée d’une pompe de 60 mètres cube / heure.

Si le syndicat des copropriétaires soutient qu’il n’y a plus eu d’inondations depuis 2015, il produit une facture du 10 janvier 2018 faisant état d’un changement de pompe et d’une autre du 17 août 2019 faisant également d’une changement de pompe.

Or ces documents ne permettent pas de déterminer que les pompes ont la puissance d’évacuation des eaux préconisée par l’expert.

En revanche le procès verbal de constat du 28 mars 2023 indique que la grille du puisard, défectueuse a disparu, que le puisard est ouvert et constitue un danger, que l’armoire électrique est toujours en place et ne semble pas avoir été surélevée, que dans le puisard deux pompes sont installées dont il n’est pas possible de relever la puissance, cependant que dans le devis de l’entreprise DQE de l’entreprise TP SPADA repris par l’expert est mentionné la nécessité de trois pompes.

Dès lors, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 2] à réaliser les travaux préconisés par l’expert aux termes du point 4 de son rapport en pages 17 qui sera jointe au présent jugement, soit la réinstallation d’une station de pompage apte à absorber le débit de la nappe phréatique et des eaux de ruissellement du parking de surface (500 m²) sur la base de 120 mm/h sur la base du devis DQE de l’entreprise TP SPADA la mise en place d’un contrat d’entretien annuel de la station, la réalisation de l’étude hydraulique de validation à faire réaliser par un BET agréé, la réalisation de l’isolement (confinement) de la zone de parking de surface contre les eaux de ruissellement extérieur de la copropriété .

Le syndicat des copropriété devra réaliser ces travaux dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué.

En égard au délai relativement court laissé au syndic pour procéder à la réalisation des travaux, il n’y a pas lieu à le condamner à la mise en œuvre des travaux immédiats préconisés par l’expert dès janvier 2014, la SCI [N] relevant que ces derniers ont peu ou prou été mis en œuvre.

Dès lors que la réalisation des travaux, sauf pouvoir propre du syndic en cas d’urgence caractérisée, incombe au syndicat des copropriétaires, il n’y a pas lieu de condamner le syndic à la réalisation des travaux.

La SCI [N] sollicite la somme de 173 376 euros sauf à parfaire au titre du préjudice financier qu’elle subit faute d’avoir pu utiliser et jouir librement de ses parkings au cours de la période allant du 1er janvier 2006 au 1 er décembre 2023, augmentée pour tenir compte de la période qui s’écoulera entre le 1 er décembre 2023 et celle de la décision à intervenir.

L’expert indique que depuis l’acquisition des parkings, la SCI [N] n’a pas pu les utiliser du fait d’inondations intermittentes.

Il a évalué le préjudice de la SCI [N] à la somme de 90 euros TTC la location de la place avec un taux d’occupation de 14/16 places sur une période du 1er janvier 2006 jusqu’au 30 juin 2015 à parfaire et retient, en tenant compte des taxes et frais de gestion, la somme de 91840 euros à ce titre.

Le moyen des défendeurs selon lequel la SCI [N] ne peut invoquer de préjudice locatif dès lors que ses garages ne possèdent pas les dimensions règlementaires sera écarté dès lors que les normes invoquées ont été instaurées postérieurement à la construction de l’immeuble.

La SCI [N] ne justifie pas de la location effective de ses parkings à compter de son acquisition le 18 octobre 2005, qu’elle a fait état d’inondation en juin 2006, que c’est le constat d’huissier du 24 mai 2007 qui atteste de la réalité des désordres.

Le courrier du 19 mars 2008 de la SARL JEMA fait état d’une proposition de mise en location des parkings, le courrier de l’immobilière de [Localité 3] indiquant noter que monsieur [C] ne peut donner suite à son projet de location ou de cession des parkings pour raisons personnelles n’est pas datée, les attestations de madame [E] du 15 janvier 2012 , de monsieur [W], du 14 mars 2013 indiquent avoir sollicité des places de parkings auprès de monsieur [C] et avoir été avisés du risque d’inondation des parkings sans préciser à quelle époque.

Il est par ailleurs produit un courrier à l’en tête de Mistral du 12 novembre 2012, de la SARL RIVIERA AGENCY non datée de proposition de location d’un ou deux parkings, d’un courrier du 29 janvier 2024 de monsieur [W] lui proposant à sa demande de lui louer un ou deux parkings, d’un courrier du 6 janvier 2014 de monsieur [L] indiquant qu’en réponse à sa demande il est toujours intéressé par la location de parkings au [Adresse 2] d’un courrier de l’immobilière [Localité 3] indiquant ne pouvoir donner suite à sa proposition du 6 janvier 2014 de lui louer un parking, son client ayant pris d’autres dispositions.

Il résulte de ces éléments que les désordres constatés à partir du mois de mai 2007 apparaissent comme une cause sérieuse diminuant fortement les chances de location.

Par ailleurs, un garage est considéré comme un lieu de deuxième catégorie, ou des infiltrations limitées peuvent être acceptées mais les désordres affectant ces parkings dépassent ici les simples infiltrations limitées, puisqu’ils rendent particulièrement incommode l’accès aux véhicules.

Il doit donc être admis un préjudice limité à une perte de chance de percevoir des revenus locatifs et une perte de jouissance du lot.

Le tribunal dispose de suffisamment d’éléments pour évaluer ce préjudice immatériel subi par la SCI [N] à la somme de 40.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la SARL CABINET [J] DE CLERCK seront donc condamnés in solidum à payer à la SCI [N] la somme de 40 000 euros au titre de son préjudice immatériel.

La SCI [N] sollicite la somme de 20 000 euros eu titre de son préjudice moral et de son préjudice d’image.

Cette demande insuffisamment étayée, sera rejetée.

La SCI [N] sollicite la somme de 11 710 euros correspondant au montant des réparations ayant dues être effectuées sur le véhicule coupé Mercèdès CE 280 stationné dans les parkings sinistrés qui ont subi les inondations des 9, 10 et 11 mars 2013 et la somme de 6 188 euros correspondant au montant des réparations ayant dues être effectuées sur le véhicule Volkswagen Coccinelle stationné dans les parkings sinistrés qui ont subi les inondations des 9, 10 et 11 mars 2013.

Cette demande sera rejetée dès lors qu’il est établi que depuis 2007 les parkings appartenant à la SCI [N] étaient susceptibles de subir des inondations, que la SCI [N] ne pouvait l’ignorer compte tenu de ses courriers et procès verbaux de constat d’huissier visant à en attester.

Il convient de dire qu’en maintenant ces véhicules dans les parkings la SCI [N] a sciemment pris le risque qu’ils soient abimés.

Sur le partage de responsabilité

Dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] : 50 %

La SARL CABINET [J] DE CLERCK : 50 %.

Dans leurs recours entre eux, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la SARL CABINET [J] DE CLERCK seront garantis des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité sus-mentionné.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive

Eu égard à la solution du litige, la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 2] au titre de la procédure abusive sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile l’exécution provisoire peut être ordonnée chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire à condition qu’elle en soit pas interdite par la loi.

Au regard de l’ancienneté de l’affaire et de sa nature, il convient d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [N] les frais irrépétibles non compris dans les dépens

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la SARL CABINET [J] DE CLERCK seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la SARL CABINET [J] DE CLERCK parties succombantes, seront déboutées de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la SARL CABINET [J] DE CLERCK qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris les frais et honoraires de l’expertise diligentée par Monsieur [F] [B].

La charge finale des dépens, des frais d’expertise et honoraires, et des frais irrépétibles seront réparties entre les parties succombantes au prorata des responsabilités retenues ainsi qu’il suit :

— le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] : 50%

— la SARL CABINET [J] DE CLERCK : 50 %

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et la SARL CABINET [J] DE CLERCK,

DÉCLARE non prescrite l’action de la SCI [N] à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et la SARL CABINET [J] DE CLERCK,

REJETTE la demande d’homologation du rapport d’expertise de monsieur [B],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 2] pris en a personne de son syndic en exercice à réaliser les travaux préconisés par l’expert aux termes du point 4 de son rapport en pages 17 qui sera jointe au présent jugement, soit la réinstallation d’une station de pompage apte à absorber le débit de la nappe phréatique et des eaux de ruissellement du parking de surface (500 m²) sur la base de 120 mm/h sur la base du devis DQE de l’entreprise TP SPADA la mise en place d’un contrat d’entretien annuel de la station, la réalisation de l’étude hydraulique de validation à faire réaliser par un BET agréé, la réalisation de l’isolement (confinement) de la zone de parking de surface contre les eaux de ruissellement extérieur de la copropriété,

DIT que le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 2] pris en a personne de son syndic en exercice devra réaliser ces travaux dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros (cent euros) par jour de retard pendant un délai de six mois au delà duquel il sera à nouveau statué,

DIT n’y avoir lieu à condamner la SARL CABINET [J] DE CLERCK à la réalisation des travaux,

DÉBOUTE la SCI [N] de sa demande de voir mettre en œuvre les travaux immédiats préconisés par l’expert,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice et la SARL CABINET [J] DE CLERCK prise en la personne de son représentant légal à payer à la SCI [N] la somme de 40 000 euros (quarante mille euros) au titre de son préjudice immatériel,

DIT que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

— le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] : 50 %

— la SARL CABINET [J] DE CLERCK : 50 %

DIT que dans leurs recours entre eux, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la SARL CABINET [J] DE CLERCK seront garantis des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité sus-mentionné,

DÉBOUTE la SCI [N] de sa demande au titre de son préjudice moral et de son préjudice d’image,

DÉBOUTE la SCI [N] de sa demande de 11 710 euros au titre des réparations sur le véhicule coupé Mercèdès et de sa demande de 6 188 euros au titre des réparations effectuées sur le véhicule Volkswagen Coccinelle,

ORDONNE l’exécution provisoire,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la SARL CABINET [J] DE CLERCK à payer à la SCI [N] la somme de 5000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la SARL CABINET [J] DE CLERCK de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] et la SARL CABINET [J] DE CLERCK aux dépens en ce compris les frais et honoraires de l’expertise judiciaire de Monsieur [F] [B],

DIT que la charge finale des frais irrépétibles, des dépens et des frais d’expertise et honoraires seront réparties entre les parties succombantes au prorata des responsabilités retenues ainsi qu’il suit :

— le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] : 50%

— la SARL CABINET [J] DE CLERCK: 50 %.

LE GREFFIERLE PRESIDENT