AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00443 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LPS2

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. MOSELIS – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Mme [C] [O], chargée de contentieux munie d’un pouvoir de représentation

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [J] [Z]

demeurant [Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 25 septembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à l’EPIC MOSELIS par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [J] [Z] par LS (+ pièces)

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 juin 2013, l’Office public d’aménagement et de construction de la Moselle MOSELIS (ci-après, MOSELIS) a donné à bail à Mme [J] [Z] un appartement situé [Adresse 7]), pour un loyer mensuel de 439,30 euros, et 166,56 euros de provisions sur charges.

Par courrier du 12 septembre 2024, MOSELIS a informé la CAF d’une situation d’impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, MOSELIS a fait signifier à Mme [J] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2144,94 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, notifié à la CCAPEX le 16 juillet 2025, MOSELIS, Office public de l’habitat du département de la Moselle exploitant sur la forme d’un Etablissement Public Industriel et Commercial, a fait assigner Mme [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Mme [J] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les 2 mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;condamner Mme [J] [Z] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3559,51 euros au titre des arriérés de loyers et de charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 24/06/2025 (sauf à parfaire), assortie des intérêts au taux légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ;une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, à savoir 739,62 euros, somme qui sera revalorisée dans les conditions de l’ancien bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, y compris les frais du commandement de payer ;Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Rappeler que la présente ordonnance sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat ;L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 15 juillet 2025, enregistré le 16 juillet 2025.

À l’audience du 25 septembre 2025, MOSELIS, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4972,85 euros arrêtée au 23 septembre 2025, loyer du mois d’août 2025 inclus.

MOSELIS soutient , sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [J] [Z] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 23 septembre 2024.

A l’audience, MOSELIS expose que les paiements sont irréguliers, que les plans d’apurement sont vains à ce stade, que les paiements ont repris le 8 septembre 2025; qu’elle ne dispose pas d’éléments sur la situation sociale de Madame.

Mme [J] [Z], comparante, indique qu’elle n’avait plus de voiture, ce qui lui causait des difficultés pour travailler ; qu’elle a fini par racheter la voiture de son père, pour un montant de 1000 euros, et qu’elle a trouvé un CDI en avril 2025. Elle a précisé avoir fait l’objet d’un plan de la Banque de France, qui s’est échelonné de novembre 2020 à novembre 2025. Elle a ajouté avoir un indû CAF de 700 euros, et percevoir 1500 euros par mois (salaire et pension alimentaire). Elle a indiqué avoir un enfant de 18 ans à sa charge, vivant à son domicile. Elle a indiqué pouvoir verser 140 euros par mois en plus de son loyer courant.

MOSELIS a indiqué ne pas avoir fait partie du plan de redressement de la banque de France. Elle s’est interrogée sur l’opportunité de proposer à Madame un relogement dans un « T3 ». Elle a indiqué que les versements proposés par Madame représentaient un taux d’effort de 57%, ce qui est beaucoup. Elle s’est opposée à la demande de délais de paiement et a maintenu l’intégralité de ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal, les parties présentes avisées. Mme [J] [Z] a été autorisée à produire la preuve des paiements réalisés, avant le 30 octobre 2025.

Le 6 octobre 2025, Mme [J] [Z] a versé la preuve d’un versement de 728.24 euros effectué le 5 octobre 2025 au profit de MOSELIS. Le 13 octobre, elle a versé la preuve d’un virement de 138 euros effectué la veille au bénéfice de MOSELIS.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En outre, la CAF a été saisie de la situation d’impayés plusieurs mois avant l’assignation en résiliation du bail.

En conséquence, la demande de MOSELIS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 juin 2013, du commandement de payer délivré le 23 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 23 septembre 2025, que MOSELIS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 2 mois ( le bail étant antérieur à la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 23 septembre 2024. Ce commandement vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai précité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois mentionné par le commandement de payer, soit le 23 novembre 2024 à 24 heures ; il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 juin 2013 à compter du 24 novembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [J] [Z], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort des éléments communiqués que Mme [J] [Z] a repris le du loyer et des charges. Elle a également entrepris de régler le passif en plusieurs versement, le premier ayant eu lieu le 12 octobre dernier.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Mme [J] [Z] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [J] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [J] [Z] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 novembre 2024, Mme [J] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [J] [Z] à son paiement à compter du 24 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [J] [Z] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Mme [J] [Z] à payer à MOSELIS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de MOSELIS, Office Public de l’Habitat du département de la Moselle exploitant sous la forme d’un Etablissement Public Industriel et Commercial, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 juin 2013 entre MOSELIS d’une part, et Mme [J] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 24 novembre 2024 ,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Mme [J] [Z] à payer à MOSELIS la somme de 4972,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 23 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [J] [Z] à compter du 24 novembre 2024, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 739,62 euros à la date de l’assignation ;

AUTORISE l’EPIC MOSELIS à réviser le montant de cette indemnité selon les mêmes modalités et périodicité que le loyer, et à procéder à la régularisation des charges ;

ACCORDE un délai à Mme [J] [Z] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Mme [J] [Z] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités, en procédant à 35 versements de 140 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [J] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [J] [Z] , en deniers et quittances, à payer à MOSELIS, outre la dette précitée, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 24 novembre 2024, l’échéance de septembre 2025 ayant été réglée, et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Mme [J] [Z] à payer à MOSELIS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 septembre 2024 , soit 138,42 euros ;

DEBOUTE l’EPIC MOSELIS de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente ordonnance sera transmise par le Greffe au représentant de l’Etat.

Ainsi jugé et prononcé le 27 NOVEMBRE 2025 par Madame Laure FOURMY, Vice-présidente, assistée de Madame Mélissa MALOYER, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE